機構：中泰證券
評級：買入
投資要點
內地業務聚焦新一線，商業物業租賃升級可期：根據新一線城市研究所公佈的2019年榜單，公司目前在內地業務中的城市分佈，分別有瀋陽、天津、昆明、武漢、杭州位列其中。同時，根據新一線城市的歷年榜單，公司其他物業租賃分佈，即濟南、無錫、大連亦分列其中。所以就整體而言，公司在內地業務的投資開發主線與新一線的快速城市增長邏輯保持了高度吻合。當然從目前公司的營收業務結構來看，上海恆隆廣場短期仍需要作為主要的盈利中心。
香港業務存量盤整，管理能力支撐穩定性：恆隆地產在香港地區的業務模式表現出很強的行業週期性。其旗下的物業租賃業務相較內地業務在絕對佔比上，相對較小，同時考慮到公司旗下業務中投資物業全部完工後，香港區域總樓面積佔比將被稀釋至12%，所以我們預期短期香港業務將主要通過管理能力來實現相對經營規模的穩定性，同時通過部門物業出售實現部分現金流回流。
奢侈品內地消費彈性改善，行業結構變化背書相對增長：公司在內地一線城市及新一線城市的加強佈局，為公司未來的物業租賃業務提供了確定增量。另外考慮到，在2013年起，公司董事長陳先生就曾詳細談論過，高端零售消費特別是奢侈品消費同公司租金收入的正相關性，同時對當時新零售崛起對傳統零售所可能產生的衝擊進行了準確的預判，即最終將會實現線上和線下的平衡，同時會加快客户流量向核心商圈和高端商場集中，而奢侈品消費考慮非常依賴售後服務和專櫃渠道，將會持續貢獻業績。
投資建議：公司作為老牌香港地產公司，經過長達近60年的經營，具備了跨越經濟週期的突出管理能力，隨着內地恆隆廣場（昆明、無錫、武漢等）增量業務的逐步提升，內地市場將成為其未來盈利能力的重要支撐。我們預測公司2019-2021年營收為92.67、88.81、93.15億港元，歸母淨利潤為61.82、70.29、73.20億港元，對應EPS1.37、1.56、1.63，對應PE為12.96、11.39、10.94倍，首次覆蓋，給予“買入“評級。
風險提示事件：1、新零售業態加速衝擊：阿里等新零售業態加速衝擊現有公司內地商業的租金變現。2、香港業務的不確定性：香港物業租賃業務受到區域因素影響的持續性尚不確定。3、內地市場開拓不達預期：未來隨着萬達等商業地產輕資產管理模式的加速，間接影響公司當下的專業市場擴張。
