機構：國信證券

評級：買入

目標價：26.02港元

2019年上半年公司收費管理面積、合約管理面積分別達2.17億平方米、45.84億平方米，待轉化的合同管理面積高達3.67億平方米，公司待轉化合同管理面積是收費管理面積的91.69倍，該比例在目前所有物業管理上市公司最高，給公司帶來清晰可見的業績增長前景。2019年前77月，公司先後併購北京盛世剩餘股權、上漲聯源、佛山元海、港聯不動產、嘉凱城等月，公司先後併購北京盛世剩餘股權、上漲聯源、佛山元海、港聯不動產、嘉凱城等55家物管公司，通過收併購補充優勢地理佈局、有效擴大公司業務規模。預計家物管公司，通過收併購補充優勢地理佈局、有效擴大公司業務規模。預計92019年公司新增收費面積將達07000萬平方米左右，較萬平方米左右，較82018年增長約40%。我們上調公司2019—02020年SEPS至90.59元、70.77元，給予公司92019年年PE40X，上調公司目標價至26.02港元，上調公司評級至“買入”。

2019年上半年收入及淨利潤大幅增長

2019年上半年公司實現收入35.18億元，同比上升74.4%；歸母淨利潤由2018年同期4.71億元增長72.3%至8.17億元。受益於公司規模的擴張和管理效率的提升，公司綜合毛利率小幅提升0.2個百分點至39.2%。2019年上半年公司的三條業務線均增長迅速：（1）物業管理服務收入較去年同期增長65.4%至25.86億元，營收佔比為73.6%，毛利率較去年同期上升1.4個百分點至35.4%。毛利率的提升得益於規模效應以及自動化、智能化管理改造帶來人工成本的下降。（2）社區增值服務收入較去年同期增長79.4%至3.07億元，營收佔比8.7%，毛利率較去年同期下降4.1個百分點至62.8%。鳳凰會註冊用户數達303萬人，月活躍用户約94.5萬人。（3）非業主增值服務收入由去年同期的2.76億元同比上升116.1%至5.96億元，毛利率同比下降5.3個百分點至42.3%，營收佔比16.9%。毛利率下滑主要由於交付前開荒清潔及其他服務毛利率較低的業務的增長拉動了毛利率的下降。

未來業績增長可預見性高

（1）截至2019年6月30日，公司收費管理面積由2018年末的1.82億平方米增加3530萬平方米至2.17億平方米，。從收費面積的來源看，來自碧桂園集團的收費面積為1.72億平方米，佔總收費面積的79.5%；來自獨立第三方的收費面積為4440.7萬平方米，佔總收費管理面積比由2018年同期的10.9%上升9.6個百分點至20.5%，市場拓展成果初見成效（2）截至2019年6月30日，公司簽約合同管理面積由2018年末的5.05億平方米增加7920萬平方米至5.84億平方米。公司存量待轉化的儲備面積高達3.67億平方米，預計將在2—4年左右轉化為收費管理面積。公司的存量待轉化儲備面積是收費管理面積的1.69倍，該比例在目前所有物業管理上市公司最高，給公司帶來清晰可見的業績增長前景。

收併購戰略加速推進，擴大規模優勢

當前物業管理行業仍是一個市場集中度較低的行業，而近年來隨着政策、市場競爭及信息技術的的不斷升級，龍頭公司各項業務增速已遠遠高於行業平均水平，少數領先的物業管理服務公司通過收購合併提升市場份額、管理標準及核心競爭力，市場不斷向行業龍頭公司集中已成為必然趨勢。2019年前7月，公司先後併購北京盛世剩餘股權、上漲聯源、佛山元海、港聯不動產、嘉凱城等5家物管公司，補充優勢地理佈局、有效擴大了公司業務規模。截至2019年6月30日，公司在手現金及現金等價物51.8億，充沛的在手現金有助於公司進一步通過併購擴大公司業務規模及地區覆蓋範圍，提升公司行業戰略地位和核心競爭力。

投資建議

2019年上半年公司收費管理面積、合約管理面積分別達2.17億平方米、5.84億平方米，待轉化的合同管理面積高達3.67億平方米，公司待轉化合同管理面積是收費管理面積的1.69倍，該比例在目前所有物業管理上市公司最高，給公司帶來清晰可見的業績增長前景。2019年前7月，公司先後併購北京盛世剩餘股權、上漲聯源、佛山元海、港聯不動產、嘉凱城等5家物管公司，通過收併購補充優勢地理佈局、有效擴大公司業務規模。預計2019年公司新增收費面積將達7000萬平方米左右，較2018年增長約40%。我們上調公司2019—2020年EPS至0.59元、0.77元，給予公司2019年PE40X，上調公司目標價至26.02港元，上調公司評級至“買入”。

風險提示

房地產行業調整超預期導致公司業績增長放緩；人員成本大幅上升；收併購進展低於預期。