近日，旭輝控股集團（00884.HK）發佈公吿，披露其境外債務重組計劃的最新進展。公吿指出，公司已與持有47%境外債券規模的債券持有人小組正式簽署重組支持協議。
至此，旭輝境外債務重組迎來了實質性進展，在眼下美聯儲降息、金融及房地產政策持續加碼等多重利好背景下，這一公吿對旭輝的意義可謂重大，不妨就此展開解讀。
1、啃下“硬骨頭”，以務實、靈活的重組方案推動化債進程
回顧旭輝今年的化債歷程，可以説接連取得突破。
據公吿，在今年1月3日，旭輝控股向境外債務的協調委員會和債券持有人小組提出新一版全面解決方案，目標是削減約33億美元至40億美元的境外債務。
緊接着，4月29日，旭輝控股發佈公吿，稱已與持有公司約43%的優先票據、永續債及可轉股債券的債券持有人小組就全面方案原則上達成一致。
而到5月，旭輝進一步公吿，與協調委員會的磋商已取得進展，雙方同意基於4月29日公吿的條款推進到下一階段，協商及商定正式文件。協調委員會的貸款銀行共持有旭輝境外貸款融資本金金額的約59%。
如今，隨着這一最新公吿的披露，不難看到，旭輝的境外債務已經迎來了更具有實質性的進展階段。
旭輝就境外債務與債權人小組訂立重組支持協議，這也意味着，旭輝的債務重組進程有望進一步加快。
從此輪房企的債務風波來看，境外債務重組堪稱是房企化債進程中的一塊“硬骨頭”。而這主要是因為境外債務重組不僅涉及到跨境的法律、財務和監管等複雜因素，同時還需要與眾多的國際債權人進行協商，這些債權人往往有着不同的訴求。
由此也能夠發現，不少房企的境外化債仍然還處在“拉鋸戰”之中。
從旭輝推進境外債務重組的進展中不難看到，公司展現出了與債權人積極溝通和協商的誠意，同時提供了靈活的重組方案，獲得了債權人的支持。
可以説，旭輝自出險以來積極應對流動性挑戰和市場變化方面的不斷努力，如今終於為其打開了新的局面。
具體來看重組方案，旭輝為債權人提供了“短中長”多個選項，包括短年期票據和貸款、零息票據+強制可轉債+中年期票據、長年期新票據等，債權人可以自由組合選項；債權人可以選擇轉換為新債券或新貸款，或者獲得現金支付。
（公吿方案截圖）
根據此前公司中期財報數據，截止2024年6月30日，旭輝境外債務佔比約為54%。因此，重組帶來境外債務規模的下降，對旭輝的持續經營意義重大。
如若重組方案最終順利實施，旭輝未來兩年內境外無大額資金支出，短期內的現金流壓力將得到很大的緩解。此外，重組還將幫助旭輝實現整體債務規模的壓降，有效推動結構性的降槓桿。換言之，旭輝破解了債務困境，也將迎來業務發展正向循環的新階段。
2、經營運作保持穩健，政策“最強音”下迎接行業拐點到來
儘管行業面臨深度調整，但旭輝的經營運作始終整體保持在穩定狀態，積極履行保交付責任。據旭輝官微披露，旭輝2024年至今交付新房3.84萬套，自2022年來已交付新房超24.8萬套。
當前支持樓市的相關政策正不斷加碼，如降低首付比例、取消限購等措施，這些都將有助於提振市場需求。
特別是，近期國新辦新聞發佈會上，央行行長潘功勝一口氣宣佈了五項房地產金融政策，極大地提振了市場信心。從引導銀行降低存量房貸利率、統一房貸最低首付比例至15%、優化保障性住房再貸款政策、支持收購房企存量土地等等，伴隨新一輪支持房地產的金融舉措出台，為房地產後續的穩健向好指明瞭方向。
與此同時，伴隨美聯儲降息浪潮來襲，國內流動性有望得到支撐，將為房地產企業提供更為寬鬆的融資環境。
此外，政策層面也在積極支持房企破解債務困局。房地產融資政策保持寬鬆基調，各地房地產融資協調機制不斷推進，“白名單”數量不斷增加。
根據此前國家金融監管局8月底發佈的最新統計數據，商業銀行已審批“白名單”項目5392個，較6月底的4000多個有所增長；而審批額度也由6月底的1.2萬億元增長至近1.4萬億元。
值得一提的是，此前旭輝也曾披露，截至8月30日，其在全國已有72個項目入圍房地產項目“白名單”，其中45個項目已通過融資置換、展期降息等方式改善項目現金流。此外，太原江山雲悦、蕪湖鎏金印象、烏市學府尚品等5個項目獲取新增融資額度批覆6.1億。
可以説，當前政策的支持措施和市場環境的改善正為旭輝等房企提供更多的操作空間和可能性。如今在新的週期到來之際，旭輝的價值窗口也將進一步打開。
3、結語
總的來看，經歷了流動性困境的旭輝，終於迎來了一個全新的階段。
眼下，隨着政策環境從供需端持續支持房地產行業穩健發展，市場向好預期也在不斷強化。不難判斷，隨着後續重組落地，公司將有效壓降總體債務規模、切實優化資產負債表，助力其成功穿越行業週期。
實際上，更深遠的視角來看，旭輝的債務重組進展不僅對公司自身具有重要意義，也為整個房地產行業提供了寶貴的經驗。
對此，近期匯豐銀行的報吿就提到，陷入困境的開發商的財務狀況為解決房地產行業的困境提供了線索。其同時認為諸如旭輝、雅居樂這兩家公司狀況較好的企業，在房地產行業真正復甦時，更有可能擺脱困境。
在報吿中，匯豐指出，旭輝在去庫存和降低總債務方面已經取得了顯著的進展。從2021年底到2024年6月，旭輝的庫存和總債務分別大幅下降了42%和22%，遠超行業平均水平。這些指標反映出旭輝在房產交付、去庫存和去槓桿化方面的努力，並且已經取得了實質性的進展。
在國際大行的認可下，這也為旭輝後續的表現增添了更多的信心。
