今年以來，“港人北上”消費在香港生活圈更流行，深圳週末“含港量”不斷飆升。香港入境事務處統計顯示，2024年上半年，香港市民“北上”深圳數量達4466萬人次，平均每人約6次。

這樣的消費趨勢背後，實際是粵港澳大灣區實現了更加緊密的互聯互通和融合發展，大灣區“一小時生活圈”已成為現實，而內地優質生活服務對港澳居民帶來巨大的吸引力。

其中，深圳福田星河COCO Park成為了香港人來深圳本地吃喝玩樂的首選。作為深受市場認可的商業標杆項目，福田星河COCO Park面向“港人北上”制定推廣策略，不斷迭代服務，佔領港客紅利，將流量轉化為存量，精準把握住港客消費熱潮。

這離不開大灣區商業運營服務供應商——星盛商業做出的精心運營，其以COCO Park、COCO City、COCO Garden、iCO產品線紮根大灣區，並打造出佈局全國的商業版圖。

8月29日，星盛商業(6668.HK)發佈2024年中期業績。當前行業進入存量競爭時代，追求高質量發展成為大方向，而從星盛商業的業績來看，其通過積極強化業務能力，挖掘市場新的機會，展現出相對穩健經營的一面。

（圖片：恒生物管及服務指數和重點物企加權股價升跌情況）

財報顯示，上半年實現營收3.14億元（單位：人民幣，下同），毛利約為1.61億元，利潤約為8650萬元。上半年現金及現金等價物與銀行短期存款共計約為14.66億元，較去年底進一步提升。中期派息0.048港元，派息率約50%，以實際行動為股東和投資者注入更多信心。 

星盛商業具備怎樣的實力驅動韌性增長？結合此次財報，不妨深入剖析一番。

持續穩健經營，兼具確定性和成長性

星盛商業作為大灣區領先的商業運營服務供應商，通過深度佈局多品牌購物中心，為物業業主和租户提供包括物業管理、品牌管理輸出以及整租服務等在內的全面解決方案，實現穩健增長。

今年上半年，星盛商業憑藉強大實力和在商業地產領域的突出表現，攬獲多項頭部行業大獎，獲得來自中指院、全房聯、中購聯、CCFA、贏商網等行業頭部媒體的官方認可，在集團、項目等多維度都得到行業驗證，反映出星盛商業的品牌力及市場美譽度進一步攀升。

星河控股開發及擁有的商業物業100%由星盛商業運營，作為集團控股股東，上半年實現穩健經營，“三條紅線”保持“常綠”，並於2024年6月，經聯合資信評定主體長期信用等級為AAA，評級展望為穩定。星河集團目前已獲得聯合資信和中證鵬元評定的雙AAA主體信用評級 ，也是連續四年獲此殊榮。這為星盛商業的業務發展提供穩固的保障。 

迴歸到財報數據中可以看到，上半年，星盛商業的品牌及管理輸出服務收入雖有一定承壓，但委託管理服務和整租服務均取得明顯增長，帶動整體收入水平保持提升。其中，委託管理服務收入同比增長10.37%至2.10億元；整租服務收入同比大幅增長72.32%至0.61億元。

（圖片：星盛商業財報）

具體來看，在項目區域佈局上，星盛商業上半年持續推進灣區雙中心及全國化戰略佈局，為自身業績實現可持續增長提供堅實的基礎。截至今年6月底，星盛商業向54個商用物業項目提供服務，覆蓋國內21個城市，總合約建築面積約277萬平方米。已開業項目29個，籌備中項目17個。

目前，深圳已開業項目11個，廣州已開業項目5個，大灣區已開業項目19個，上半年COCO Park在廣州荔灣區健康港開業，上海浦東星河COCO Garden順利開業。星盛商業堅持有高質量的項目開業，將會帶動業績實現穩健增長。 

具體到經營成效上，上半年，星盛商業累計同店銷售同比增長8%，累計同店客流同比增長16%，繼續保持上升勢頭。同時，出租率及收繳率持續維持在行業較高水平，合作商户數量進一步增至5000+家，體現出星盛商業提供商管服務背後所表現出的品牌力，持續吸引客户。

結合行業發展趨勢來看，國內購物中心頭部效應愈發凸顯，在優勢資源集聚的加持下，將實現“強者恒強”，或許可以長期展望星盛商業的業務表現向好。 

東方證券在最新研報中指出，體量更大的購物中心，品牌組合更加豐富，調改空間足夠，能夠持續為客户帶來新鮮的內容和體驗，持續吸引優質客羣。同時其抗風險性也更強，銷售體量更大的購物中心較少出現銷售額逆增長的情況。

而星盛商業積極審慎佈局具有高商業價值的購物中心，其定位以及地段具備稀缺屬性，競爭優勢明顯，這預示着未來增長具備充足的穩健性與成長性。

精細化運營，實現高質量可持續發展

要實現高質量發展，離不開星盛商業重視精準化與精細化運營，挖掘消費潛力，開闢新的增長動能。過去在商業運營領域深耕多年，星盛商業已經形成一套全產業鏈、全流程的商業管理體系，不僅保障了在營項目優質高效的運營，更吸引優質的商業資源集聚，從而形成強大的品牌力。

首先，憑藉高效的資源整合能力，星盛商業為消費者帶來印象深刻且獨特的沉浸式體驗。上半年延續“寵粉計劃”及“Crush On COCO”爆款造節IP；積極擁抱政企聯動，打造深中雙城體驗官；緊隨時代脈搏，跨界頂流IP，落地DIMOO華南獨展、贊萌露比深圳首展、泳裝女孩ROSEE深圳首展。 

在打造標杆項目上，星盛商業以敏鋭的商業嗅覺洞察港客北上消費的新趨勢。推動中港官方活動、專列巴士、特色街區、港客專項禮、頭部平台合作、主流港媒投放等一系列推廣策略，不斷迭代服務，佔領港客紅利，將“流量”轉化為“留量”，把福田COCO Park打造為城市級港客首站，發展龍崗星河COCO Park，打造東部港客新高地。

在會員運營方面，星盛商業一直在深度探索並且不斷自我迭代。自年初正式煥新會員體系之後，依託COCO CLUB的線上會員系統和與商户的聯動、積分附加權益的持續優化及SP營銷力度的提升、各業態卡券的定向發放，星盛商業在會員拉新、留存、轉化、復購上均實現了顯著提升。

此外，星盛商業還採用高效數字工具促進商業創新。面向會員運營，通過智能營銷、線上商城和多渠道部署提升會員運營，實現流量到留量的轉化。面向商户經營，利用“星管家”平台簡化商户服務，優化數據管理，提升消費轉化效率。

總的來看，處在存量時代，聚焦精細化運營是大勢所趨，而星盛商業強化修煉內功，在國家大力提振消費市場的有利背景下，將有望抓住行業更多新的增量。憑藉卓越的組織管理體系以及雄厚的商業運營實力，星盛商業將在行業中繼續保持領先地位，實現自身高質量可持續發展。

價值投資的黃金機遇，實力穿越行業週期

除了經營層面的高質量發展，作為長期投資者，往往還是會關注宏觀政策、行業趨勢及公司基本面，從而尋找具有長期增長潛力的行業以及企業。回到價值投資的邏輯，星盛商業作為投資標的，其質地又如何？

在宏觀政策方面，國務院不久前印發《關於促進服務消費高質量發展的意見》,對服務消費發展作出全面、系統的部署，要進一步優化和擴大服務供給，釋放服務消費潛力。伴隨着促消費政策的出台，居民消費升級需求釋放，而以星盛商業為代表的企業，有望借勢政策利好加快，助力消費市場提質擴容。

中國物管行業增速有所下降，呈現分化趨勢，佔據領先地位的企業有望繼續擴大優勢。尤其是對星盛商業來説，挑戰中藴含機遇，為全面轉向高質發展，提供了窗口機遇和市場環境。而星盛商業保持穩健增長，財務表現越來越健康，具備穿越行業週期撥開迷霧的實力。

多年來，公司的流動資產佔比都超過了60%，截至2024年上半年，星盛商業的總資產為23.53億元，流動資產佔比達到64.24%。同時，現金及現金等價物與銀行短期存款共計約為14.66億元，較2023年底增長3.9%。流動性愈發充裕。星盛商業展現出更強的抵禦市場風險的能力，平滑週期波動。

同時，對投資者來説，星盛商業具備高股息高分紅的持續性，一直致力於為股東提供穩定的回報，這一點在其連續的股息政策中得到了體現。

2024年中期股息每股0.048港元，派息率約50%。回顧2021年-2023年，公司的派息率保持攀升，2023年每股派息0.13港元，每股派息同比增長23.8%。長期以來穩健的業績表現，為公司的股東回報提供了堅實的財務基礎，也將支撐起未來的分紅規劃，持續提振市場對公司未來發展的信心。

值得一提的是，星盛商業還有其控股母公司——星河控股，作為堅實的後盾給予其未來發展支持。母公司星河控股多年來保持穩健經營、財務狀況優秀，並且在大灣區土儲充足，依託與星河控股的長期穩定合作，星盛商業的優質儲備項目充足，將為業績的持續增長注入了較高確定性。

結語：

綜上所述，星盛商業聚焦大灣區，鞏固標杆項目地位，從而實現業務規模得到高質量的擴張，並積極審慎地佈局全國。同時，星盛商業憑藉強大的精細化運營能力，以與時俱進的戰略深耕品牌力，強化盈利能力的穩健性和成長性。

目前在價值投資的邏輯下，星盛商業在宏觀政策、行業趨勢及公司基本面上呈現出清晰的成長路徑，未來利潤增長潛力十足。可以期待，星盛商業將繼續保持向上的成長姿態，內在價值不斷提升，為投資者創造超預期的回報。