近年來，物業行業受到政策面的持續支持，行業發展迎來了新的機遇。

就在此前8月初，國務院印發的《關於促進服務消費高質量發展的意見》中，提出鼓勵有條件的物業服務企業與養老、托育、餐飲、家政等企業開展合作，發展“物業服務+生活服務”模式。這一政策為物業服務企業指明瞭新的發展方向，也為行業帶來了新的增長點。

在這一背景下，金科服務近年來通過多元化的業務佈局、不斷深耕細分市場，加強第三方市場化業務拓展，提升獨立性等一系列動作，展現出良好的發展韌性。

近日公司交出中期財報，不妨以其這份最新成績單來看看在行業發展新機遇下，金科服務的價值成長潛力所在。

1、業績看點幾何？

從整體業績來看，金科服務上半年實現營收24.10億元，同比有所小幅度的下降，同時，歸母淨利潤出現了一定程度的虧損。

對比行業，物企中報多數不算太理想。根據Wind數據來看，恒生物業服務及管理指數成份股中已經公佈業績的29家企業中有18家，淨利潤錄得下滑甚至虧損。而從原因來看，多數也與對關聯方的應收款項進行計提減值撥備有關。

從這一點來説，這對業績帶來的影響屬於一次性，而考慮到整個地產行業如今迎來政策支持與穩健發展的新階段，風險的充分釋放也將夯實物企在行業新局面下的發展。

同時透過財報也能夠看到，上半年金科服務通過一系列調整，不斷強化整體的經營質素。

進一步聚焦到其具體的業務表現，金科服務高質量增長的底色正變得清晰。

收入端來看，公司核心收入分別來自空間物業服務、本地生活服務、社區增值服務及數智科技服務。

上半年，空間物業服務板塊，作為金科服務的主要收入來源，實現了穩健的營收增長，收入達20.48億元，同比增長0.9%。其中，核心主業物業管理服務實現收入20.11億，同比增長3.4%。

（來源：公司財報）

不難看到，公司這一基本盤依舊堅實穩固。

與此同時，其他業務板塊在外部市場環境承壓以及自身動態調整中，整體業務基本盤保持相對穩健。

就此次財報來看，金科服務核心業務高質量的發展主要體現在如下幾個方面：

首先，不斷完善的版圖佈局，推動穩步的規模擴張。

截至今年上半年，金科服務已完成30個省市，174個城市的全國化戰略佈局，管理共918個住宅項目及361個非住宅項目。公司在管面積共計約2.48億平方米，合約管理面積共計約3.26億平方米。

上半年，公司保持穩步的市場拓展，新增超2億元飽和收入的物業管理服務合同，新增在管面積約1000萬平方米，其中新增住宅業態在管面積約721萬平方米。

（來源：公司財報）

其次，獨立性不斷增強，區域深耕下持續提升管理密度。

截至上半年，公司在管面積中，來自獨立第三方的佔比約51.3%。合約管理面積中，來自獨立第三方的佔比約61.2%。此外，上半年，新增住宅業態在管面積中有約66%也來自獨立第三方。

可見，公司展現出較強的獨立性，這也側面反映了金科服務在市場化競爭下的優勢顯著。

值得一提的是，截至上半年，金科服務在西南核心區域在管面積達到約1.32億平方米，佔總在管面積約53.1%，並較上年同期穩步提升約1.5個百分點。這反映了公司區域密度優勢也在不斷強化。

對於物企而言，管理密度的提升，有助於優化資源配置、提高服務效率和質量，同時實現以更少的資源投入管理更多的物業面積或項目，幫助降本增效。與此同時，這也將有利於公司夯實區域品牌影響力，進而帶來業務規模增長的“虹吸效應”。

再次，堅持有利潤的拓展，不斷優化和提升項目質量。

面對外部市場環境的不確定性，金科服務持續夯實經營質量堅持有利潤的拓展，持續優化和提升項目質量。

上半年，公司退出低質效、低收繳率、負貢獻的項目，撤場在管面積約2990萬平方米，這包括了回款無法保障的項目和主動解除委託管理的項目。

對此，公司解釋指，這種主動“割捨”不利項目的做法，雖然短期內導致在管面積小幅下降，但有助於公司避免長期的負貢獻，確保了可持續發展。

結合此次財報兑現的物管收入的穩步增長，以及應收賬款並未隨業務規模提升而上升等一系列指標情況來看，這也進一步驗證了公司這一“割捨”策略的正確性。

此外，公司在加強服務品質、提升收繳率等方面也取得了不俗的成效。財報顯示，上半年，公司小業主收繳率繼續維持在高位水平，較去年同期上升2.8個百分點至87.3%。

2、審視公司價值增長的三重確定性

站在當下來看，金科服務後續將具備三重確定性機遇。

首先，行業側。

物企經歷了長期的估值下滑，如今已經實現築底。隨着行業風險的逐步出清，市場對這一領域穩健現金流、高分紅、高派息的特徵將予以重新審視，

中信證券觀點曾指出，物業服務行業處於消費服務、公用事業和地產鏈的交匯點，且地產鏈屬性正在逐漸消退，消費服務屬性正在提升。中期來看，物業服務行業具備高股息的潛力，僅需企業着力提升分紅派息水平。其同時推薦運營能力佳、應收規模控制得當、有分紅提升趨勢的頭部物業服務企業。

顯然，隨着物企的價值不斷獲得市場的仍可，行業將迎來“貝塔”機會。

其次，公司側。

金科服務保持了穩健高質量的發展，經營基本盤持續牢固，同時抗風險能力不斷強化，“阿爾法”優勢也讓其具備看點。

公司在手現金充裕，截至上半年，金科服務擁有現金及現金等價物約17.85億元。充裕的現金儲備不僅為其運營和潛在擴張提供了堅實的財務保障，也為公司積極回饋股東、加大分紅提供了條件。

對此，金科服務亦表示擬提高股息分配比例至不低於60%，顯示出其對股東回報的重視。

與此同時，在財報次日，金科服務還於市場上展開了回購動作，而年內至今公司已經在市場上回購了4.1%的股份。此前，公司也表示計劃繼續根據市場情況實施回購，最高不超過總股本的10%。可見後續的回購仍然有較大空間，這也為市場傳遞了積極的信號，顯示出公司對未來發展的信心。

（來源：富途行情）

最後，估值側。

目前物企的估值已經處在底部，隨着行業風險的出清，估值具備修復潛力。

此前，光大證券研報提到，短期來看，美聯儲加息週期接近尾聲，房地產政策支持力度增強，壓制物業公司估值的因子緩釋，地產關聯業務影響逐步出清。中長期來看物業公司擁有優秀的商業模式，能夠平穩穿越經濟週期，在增長中樞下移的時代關注優質存量資產投資，獲得持續穩定的投資收益。其長期看好獨立發展能力較強，項目質量較高，運營能力及盈利能力較強的物管公司，

對於金科服務而言，當前公司估值也處在低位，同時考慮到其穩健基本面下的優質資產屬性，疊加後續業績與分紅兑現的彈性與潛力，以及不斷強化的獨立性帶來的估值重塑機會。這都將有望給其市場表現帶來催化效應，其後續的價值修復相信也將值得期待。