新世界发展(00017.HK)股价早市显着下跌，最新报14.14元跌7.2%。里昂发表报告指，新世界(00017.HK)末期股息远低於市场预期。剔除完成出售新创建(00659.HK)事项後可能产生的一次性特别股息，目前的股息率仅为5%，是该行覆盖的所有本港地产股中最低。该行相信新世界未来盈利和股息将不可避免地受到一些负面影响。因此将目标价由29.9元下调至10.96元，并将评级从「买入」一举下调至「沽售」。 新世界发展上周五(29日)收市公布截至6月底止全年业绩，营业额按年升40%至952.14亿元，纯利按年跌28%至9.01亿元，全年核心纯利升21%至110.11亿元；每股盈利0.39元。派息共1.89元，包括末期息0.3元及有条件特别息1.59元，上年同期派末期息1.5元。特别息派发条件为须待完成出售所持新创建(00659.HK)约23.8亿股股份後方可作实。公司指，可动用资金共约939亿元，包括现金及银行结余约545亿元及可动用银行贷款约394亿元，可预见将来并没有供股或配股计划，亦没有需要向股东集资。 年内在香港应占物业合同销售88.59亿元，截至6月底止在港待售住宅单位共1,681个。香港未入账应占物业合约销售收入当中，46.35亿元及72.19亿元将分别於2024年及2025财年入账。预计现财年入账主要项目包括傲泷及柏蔚山，2025财年入账主要项目包括柏傲庄三期。 【花旗瑞银关注流动性】 花旗下调对新世界发展目标价，由20.2元降至15.4元，维持「中性」评级。该行指，新世界主要物业销售集中启得及黄竹坑，基於对本港楼价看淡展望，预期销售速度较慢及盈利率欠佳。公司更高集中内地住宅亦拖累估值，且在利率更长时间高企展望下，负债率仍非常高。该行认为公司出售新创建套现220亿元为正确举动，但相信不能满足离岸市场资金需求，基於本港物业销售料将疲弱，以及持续高企的离岸债券本金与利息支付，相信公司需要更进取的去杠杆计划。 瑞银维持对新世界发展「中性」评级及20.4元目标价。该行估算，扣除人民币、未入账销售及柏傲庄三期赔偿，新世界截至6月不用作营运或投资存放现金仅110亿元，低於截至去年底的120亿元。若合约销售及非核心资产出售仍然疲弱，预期公司现金流将继续绷紧，因公司现财年仍有150亿元的巨额资本开支、100亿元利息支出及60亿元税项。该行相信公司资本开支将在下财年完成11天空及K11 ECOST进一步减少，但基於持续利率环境，利息开支料不会呈下降趋势。 摩根士丹利指，新世界把每股末期息大削80%，全财年每股派息76仙，意味股息率为5厘，低於同业。该行亦指，新世界每股盈利按年跌28%，受人民币贬值及汇兑损失拖累，包括永续债在内的净债务比率较去年底升2个百分点至66%。高盛指，新世界末期息每股0.3元，全年派息76仙，按年跌63%，亦低於该行预期55%。管理层称今次减派息为高息环境所致，将为一次性。该行下调对新世界现财年每股盈利预测67%，在不考虑特别股息下，削减现财年及下财年每股派息预测64%及40%，意味现财年起3个财年派息率约71%，低於2020至2023财年的120%。 ------------------------------------------------------------- 本网最新综合4间券商对其投资评级及目标价： 下表列出4间券商对其评级及目标价： 券商│投资评级│目标价(港元) 瑞银│中性│20.4元 花旗│中性│20.2元->15.4元 富瑞│持有│15元->12元 里昂│买入->沽售│29.9元->10.96元 券商│观点 瑞银│全年业绩逊预期，净负债比率进一步上升 花旗│需更进取去杠杆计划以应对利率更长期高企 富瑞│派息逊预期，仍面临挑战 里昂│派息逊预期