新鴻基地產(00016.HK)上周四(7日)收市後公布截至今年6月底止全年度業績，公司指全年度每股派息佔其基礎溢利約60%，集團在未來將緊守其股息政策，分派其基礎溢利的百分之四十至五十為股息，新地今早(11日)股價在業績公布後下跌，盤中曾挫近12.7%，最新報80.2元跌9.2%。 新地全年度營業額按年跌8%至711.95億元，低於本網綜合4間券商預測下限的753.06億元。純利按年跌6.5%至239.07億元；每股盈利8.25元。末期息維持派3.7元，全年派息4.95元，按年持平及符合本網綜合4間券商預期。期內集團基礎溢利按年跌16.9%至238.85億元，低於本網綜合3間券商預測下限的262.6億元，主要受物業銷售溢利減少拖累。每股基礎溢利為8.24元。 期內香港物業銷售收入減少27%至238.66億元。物業發展溢利減少43%至84.74億元，反映較低銷售交付及毛利率。本年度混合毛利率按年跌9個百分點至36%。內地物業銷售收入增加108%至52.5億元，物業發展溢利增加178%至28.25億元。截至6月底未確認合約物業銷售收入324億元，包括280億元來自香港，其中預計約240億元下財年確認為收入，另有44億元來自內地。展望2023/24財年，集團推售香港住宅項目包括元朗天榮站發展項目第一期YOHO WEST、元朗The YOHO Hub II、屯門NOVO LAND第三期、啟德天璽-天和天璽-海第一期，以及何文田太子道西合作發展項目。 【削派息比率指引 績後股價挫一成】 摩根士丹利下調新地目標價由121元降至108元，維持「增持」評級。該行指新地全年度基礎溢利低於預期9%，受香港物業發展入脹低於預期影響。全年派息維持不變，意味六成派息率。但基於利率或更長時間維持更高水平，導致新地對過度增加派息表現保守。公司表明將以五成派息率為限，一改早前短期逾五成派息率並維持派息金額的指引。該行認為，在目前環境下保留現金雖為正確做法，但將使投資者憂慮及每股派息變得更波動。基於目前疲弱銷售展望、每呎售價下降、合約銷售目標減低及高庫存不能快速處理，料其現財年存股息下調的風險。 富瑞下調對新地投資評級，由「買入」降至「持有」，目標價由115元降至80元。該行指，新地2023財年(截至今年6月底止財年)下半財年物業發展收入低於該行及市場預期32%至38%，混合毛利率因對上年度濕地公園項目帶來的高基數而下降。此外，財年下半年投資物業收入較財年上半年僅升3%，表現落後市場預期8%至10%，香港投資物業較財年上半年增長2%，內地投資物業同期增長7%，但因人民幣下跌而按年跌9%。該行認為新地發展及投資物業表現弱於預期，現財年可能減派息應觸發股價負面反應。派息穩定性及低負債率為新地較同業有溢價的原因，該行目前更偏好恆地(00012.HK)，基於8%至9%股息率及土地收回帶來的潛在利潤提升。 匯豐環球研究表示，相信新地盈利已見底並開始改善，基於投資物業租務收入恢復增長，以及280億元香港物業合約銷售未入賬。該行對新地現財年將推出的輕鐵天榮站項目YOHO WEST及屯門NOVO LAND第三期銷售表現有信心，但對啟德兩個項目看法審慎，基於該區供應充裕。業績驚喜料為北角豪宅項目銷售勝預期。該行料新地租務收入現財年進一步改善，基於Townplace West Kowloon新項目完成，在香港及內地新項目發展將於未來數年提供增長基礎。該行下調對新地目標價由117.6元降至111元及維持「買入」評級，並下調對現財年及下財年收入6.9%及3.4%，反映下調物業銷售假設及融資成本上漲，低銷租務收入增加。目標價為資產淨值折讓45%。 ----------------------------------------------------------------- 本網最新綜合11間券商對其投資評級及目標價，全數下調目標價，當中1間下調投資評級： 下表列出11間券商對其評級及目標價： 券商│投資評級│目標價 海通國際│優於大市│132.7元->125.3元 大華繼顯│買入│128.73元->112.64元 高盛│中性│116元->112元 星展│買入│111.9元->111.8元 匯豐環球研究│買入│117.6元->111元 摩根士丹利│增持│121元->108元 瑞銀│買入│117元->106.6元 花旗│買入│127.9元->103.3元 美銀證券│中性│111元->100元 富瑞│買入->持有│115元->80元 里昂│沽售│95元->79.5元 券商│觀點 海通國際│高股息率，經營收益改善 大華繼顯│香港發展物業業績遜預期，對明年更審慎 高盛│2023財年下半年業績遜預期，受低於預期發展項目入脹影響，派息持平 星展│透過租務組合擴大取得增長 匯豐環球研究│預期盈利見底，物業租務及銷售業務應見改善 摩根士丹利│全年度每股盈利遜預期，更大憂慮在於來年每股派息 瑞銀│全年度業績遜預期，每股派息不確定性增 花旗│預期更長冬季美銀證券│全年度業績略遜預期，現財年或減派息可能令市場失望 富瑞│財年下半年盈利遜預期，未來派息有下行可能，下調評級至「持有」 里昂│暗示減派息