本文來自格隆匯專欄：中信證券研究 作者：陳聰 張全國 孫明新 李家明 劉河維

相比地產開發，城中村改造持續時間長，現金迴流確定性低，物業持有運營要求高，本地化經驗要求高。中信證券認為，在開發業務領域，城中村改造的受益者更加聚焦於個別具備經驗的央企和地方國企。在基礎材料和工程服務領域，城中村改造帶來了從房屋評估設計到材料購置項目施工全產業鏈條的業務機會。在資產運營服務領域，城中村改造意味着不動產資產高質量運營和空間綜合服務的業務增量發展機遇。

▍城中村改造將推動大城空間優化，能有效拉動投資，保障民生，並助力開發活動健康持續發展。

超大特大城市人口和產業基礎雄厚，城市核心區域改造需求多，是中國房地產營建更新需求最為集中，居民痛點最為明顯的細分領域。中信證券相信，未來城中村改造有望成為房地產產業鏈最重要的增量業務來源，既是重要的民生工程，又是拉動經濟增長的重要力量。

▍城中村改造的盈利模型決定了受益開發企業可能有以下特點。

城中村改造的項目持續時間長，現金流回收確定性低，持有物業數量多，規劃研究和拆遷推進的本地化要求高。中信證券認為，這些特徵決定了，資金成本低，規模實力雄厚，本地化能力強，不動產資產運營管理經驗豐富的企業，有可能成為城中村改造的重要受益者。只具備其中部分特徵的企業，還可以通過業務外包和股權合作來受益於未來的城中村改造浪潮。

▍城中村改造帶來基礎材料和工程服務板塊的增量投資機會。

由於城中村改造除了相應的安置費之外，投資構成中涉及房屋評估、材料購買、設計、施工等建築建材的各個方面，對於功能性及裝飾性建築材料，改造過程中公共區域所需功能性材料必要性高，會直接受益，如建築塗料、防水、保温、管材、五金等等，除此之外，涉及到家庭裝修的裝飾性材料也有望受益，如石膏板、瓷磚等；對於存量房的結構鑑定和評估，以及對城市更新片區統籌規劃在城中村改造過程中也尤為重要，有利於細分行業集中度的提升；同時，由於當前水泥行業面臨的主要問題是產能過剩，城中村改造也有利於為水泥需求提供邊際增量，改善當前明顯供過於求的局面。

▍城中村改造過程中的資產運營和服務機會。

城中村改造意味着大量不動產的運營養護要求較高，高租金回報，高價值量的持有物業，是實現城中村資金綜合平衡的關鍵。城中村改造也意味着物業管理行業的大量整體空間服務提供機會和科技賦能改造提效空間。

▍風險提示：

房地產市場下行的風險；城中村改造範圍不及預期的風險；城中村改造項目複雜程度超出預期，導致企業資金佔用時間長的風險；城中村改造規劃調整導致資金迴流不及預期的風險。

▍把握多條價值主線，看好增量業務機會。

超大特大城市的城中村改造，是民生工程，也是內需抓手。中信證券看好城中村改造領域業務經驗豐富，資金成本低，規模大，本地化經驗足，不動產資產運營管理能力強的開發企業。

注：本文來自中信證券於2023年8月4日發佈的《地產產業鏈丨城中村改造，哪些企業受益》，分析師：陳聰S1010510120047；張全國S1010517050001；孫明新S1010519090001；李家明S1010522070001；劉河維S1010523030004