本文來自格隆匯專欄：中信證券研究，作者：孫明新

國常會審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。城中村改造有利於提升建築建材存量市場需求，且由於是“啃硬骨頭的改革”，更體現了提升建築建材質量是改善民生的重要一環以及政府提升建築建材質量的決心，有利於推動行業需求提質升級的趨勢。維持消費建材行業“強於大市”評級。

▍事件：國常會審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。

2023年4月28日，中共中央政治局會議首次提出在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。據央視新聞，2023年7月21日，國常會審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。會議指出，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。要堅持穩中求進、積極穩妥，優先對羣眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造，成熟一個推進一個，實施一項做成一項，真正把好事辦好、實事辦實；要堅持城市人民政府負主體責任，加強組織實施，科學編制改造規劃計劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統籌處理各方面利益訴求，並把城中村改造與保障性住房建設結合好；要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發展各種新業態，實現可持續運營。

▍特點：城中村改造與棚改的不同點多於相同點，兩者主要在政策目標和權益保障方式上相同，但城中村改造強調區域限定超大特大城市、政策實施週期可能較長、改造方式除類似棚改的全面改造外料也會存在大量微改造。

1）城中村改造與棚改的相同點：一方面，政策目標相同，城中村改造和棚户區改造均具有改善民生、擴大內需的政策目標。既能提升居民居住水平，又能帶動有效投資和建材、裝修、家電等產業鏈環節的發展。另一方面，權益保障方式上，在涉及居民安置的問題時，我們判斷都遵循先補償、後搬遷、復建安的原則。

2）城中村改造政策實施區域限定19個超大特大城市：本次城中村改造政策限定區域為8個超大城市+11個特大城市；根據Wind、各地統計局、中國政府網、住建部、財聯社、中指數據庫等數據，其2022年商品房銷售額和土地成交總額分別佔全國總量的37%和38%。而棚改的實施區域為全國，且由於以資金驅動的手段和大拆大建的方式，以拆遷較為容易的三四線城市為重點區域，而在核心城市進展較為緩慢。

3）城中村改造難度大，政策實施週期可能較長：城中村改造是項複雜工程，改造難度高於簡單拆建，也高於老舊小區成片舊改。國常會提出城中村改造要“成熟一個推進一個，實施一項做成一項”。2023年7月上海市長龔正在上海市十六屆人大常委會第四次會議（擴大）上也表示“成片舊改完成後，上海還有大量零星二級舊裏以下房屋、不成套舊住房以及‘城中村’。‘兩舊一村’改造涉及範圍廣、任務重，改造的難度甚至高於成片舊改……用兩屆政府10年時間完成‘兩舊一村’改造”。

4）改造方式既包含類似棚改的全面改造，預計也會存在大量微改造：近年來住建部多次明確城市更新中要避免大拆大建。廣州市住建局《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮改造實施辦法（徵求意見稿）》也將改造方式定義為全面改造（即拆除重建）、微改造、混合改造（前兩者相結合）三類。其中，全面改造的情況或與棚改類似。參考深圳市住建局《深圳市城中村保障房規模化品質化改造提升指引》，微改造的主要內容或包括房屋結構安全和消防安全等檢測、房屋結構加固、水電氣熱信等設施更新、道路修整、房屋外圍護的美化裝飾和防水保温等功能修繕、配套公共基礎設施和綠化環境的提升等。

▍影響：有利於提升建築建材存量需求、推動行業需求升級。

短期帶動投資額預計低於棚改，但會是舊改的重要補充。據住建部，2016-2018年棚改高峯期每年完成投資額為1.48-1.84萬億元。考慮到城中村改造具有限定超大特大城市、政策實施週期或較長、改造方式或存在大量微改造的特點，我們預計其短期帶動投資額要低於棚改。但由於城中村改造一般並不屬於老舊小區改造的範疇，城中村改造仍能成為舊改的重要補充，完善城市更新的內容。據廣州住建局，今年廣州計劃推進127個城中村改造項目、完成固定資產投資983億元，佔全年城市更新固定資產投資目標的49%。我們測算全國老舊小區改造的年投資額在4000億元左右。

消費建材企業、建築質量檢測企業有望主要受益。城中村改造有利於提升建築建材存量市場需求，且由於是“啃硬骨頭的改革”，更體現了提升建築建材質量是改善民生的重要一環以及政府提升建築建材質量的決心，有利於推動行業需求提質升級的趨勢。我們預計面向修繕需求的消費建材企業、建築質量檢測企業有望主要受益。在對建材市場規模的影響方面，我們可參考舊改帶動的消費建材市場規模。我們曾在《消費建材行業系列研究之三—存量房市場中的建材行業投資機會》（2020.3.5）中通過全國 6 個地區 432 個老舊小區改造案例測算得到單位面積老舊小區改造的的防水、塗料、管材用量分別為0.18平米、0.32平米、0.015米，假設每年改造10億平米老舊小區，則測算每年舊改帶動防水、塗料、管材的材料市場規模（不含施工）約36、64、22億元。我們認為，由老舊小區、城中村的集中改造所帶動的需求僅是建築建材存量需求的一部分，常規的翻修更新、住宅換房裝修、公共建築和工商業建築更高頻次的更新等也是存量市場的重要組成部分。

▍風險因素：

政策落地進度或效果不及預期；消費建材需求明顯下行；消費建材龍頭市佔率提升不及預期；消費建材龍頭利潤率提升不及預期。

▍投資策略。

城中村改造有利於提升建築建材存量市場需求，且由於是“啃硬骨頭的改革”，更體現了提升建築建材質量是改善民生的重要一環以及政府提升建築建材質量的決心，有利於推動行業需求提質升級的趨勢。維持消費建材行業“強於大市”評級。

注：本文來自中信證券2023年7月24日發佈的《晨報》，分析師：：孫明新 S1010519090001