西部新房打骨折，東部的新房估計也要拼刺刀了。

昨天深圳自規局公佈今年第二批次住宅用地出讓清單。

10宗宅地，有4宗都出現在熱門片區的熱門地段。

其中前陣子剛調規的深超總宅地，也在名單上，幾乎可以預見，第二批次的土拍潮了。

從區域供應來看，龍崗是這次宅地供應的大頭，有3宗宅地。

也就是説，龍崗寶荷的供應又將迎來一波不小的供應。

但要説龍崗各個板塊，哪個卷得厲害，新生板塊是少不了的。

因為一個小小的板塊，兩三條馬路相隔的地方，不到3年時間就集中了9個新房項目，供應近5904套住宅。

而今年除了4月入市的美盛嶺尚苑，接下來還有3個新盤即將入市，並且相互之間相隔僅500米左右。

所以，龍崗新生板塊的供應要爆炸了。

拼刺刀的新房

龍崗新生片區是少有的二手房價格已經比新房便宜的片區。

在大家認為深圳普遍很貴的印象中，新生片區的二手房早就已經回落到2字頭，掛盤價格在2萬-4萬/平。

甚至不少二手房，掛盤單價已經低於參考價。

比如深房傳麒尚林參考價3.61萬/平，但掛盤單價在3.3萬-3.5萬/平的都有；

比如新城花園龍崗的參考價2.08萬/平，但掛盤單價在2.02萬-2.05萬/平的也有；

甚至地段中典型的水岸新都參考價2.95萬/平，也出現約2.91萬/平的掛盤價格。

不過掛盤的價格可能稍微還好看一點，實際上最新的成交歷史單價要更不樂觀一些。

比如典型代表盤水岸新都一期，135平的户型，成交單價只需要2.8萬/平左右。

其中最主要的原因是片區內新房太多了。

位置差異不大，面積段也高度重合，在大量的新房衝擊下，片區內的二手房自然就很難賣得起價。

那麼新生片區的二手房多到什麼程度？

以新生的北片範圍來看，方圓1公里的範圍內，就有10個新盤要打架，供應的商品住宅户數接近6000套。

而且不僅多，還一個比一個便宜的節奏。

比如今年4月開盤的美盛嶺尚苑，均價3.83萬/平，三成首付不到80萬可以上車；比如2020年入市的頤翠名庭，均價3.986萬/平，三成首付同樣不到80萬首付可以上車。

但從已入市的單價區間來看，各個項目的價格已經不比二手房便宜了。

綜合對比來看，頤璟名庭（4.29萬/平）最貴，美盛嶺尚苑（3.83萬/平）最便宜。

（小女警實地拍攝）

雖然便宜歸便宜，但便宜中不同的項目帶不同的短板。

以10個項目整體來看，頤翠名庭（3.986萬/平）、新霖薈邑花園（3.997萬/平）與頤翠名庭（3.986萬/平）、雍山郡（3.91萬/平）、陽光香格里（3.96萬/平）價格相差不算明顯，但卻是毛坯入市，和其他項目相比，實際貴了一個裝修價。

再看得房率，雍山郡約71.46%，是已入市的6個新房中最低，若考慮到得房率的影響，雍山郡（3.91萬/平），新霖薈邑花園（3.997萬/平）與頤翠名庭（3.986萬/平）、雍山郡（3.91萬/平）、陽光香格里（3.96萬/平）並無優勢。

價格是一方面，再綜合小區的實際居住體驗的實際要求，則又要考慮更多了。

比如頤峯名庭、新霖薈璟花園、新霖薈邑花園、陽光香格里的機動車車位比都不夠1:1，入住率達到100%後，車位會有所欠缺。

而從容積率來看，遠洋天祺（6.09）卻最高，新霖薈邑花園（2.59）則最低。

不過，如果目標是新生片區，那麼就還有更多的短板值得注意了。

因為就片區而言，整個新生都有待新生。

首先，片區內將供應近6000套住宅，但作為剛需片區，入學有可能會成為難以平衡的問題。

根絕龍崗教育局針對學校劃分的範圍來看，片區內擁有深圳科學高中龍崗分校，仙田外國語學校、龍崗街道新梓學校、龍城高級中學教育集團東興外國語學校。

但若片區內入住率上去後，學位有可能滿足不了周邊業主的需求。

其次，片區內仍在大力建設，區域內的住宅，基本都以底商為主，周邊商業需龍崗中心城的商業來彌補。

大型的商業綜合體需到幾公里開外的龍崗中心城。

（小女警實地拍攝）

第三就是，周邊軌道交通需要依賴在建的3號線東延段，但各個項目距離3號線除了新霖薈璟花園步行在在建的新生地鐵約800米外，其餘項目步行到在建的新生地鐵站或者坪西地鐵站需要1-1.5公里，超出了步行的舒適範圍。

所以作為房價的窪地，剛需族動心也要謹慎一些。

作者 | 飛天小女警