本文來自格隆匯專欄：天風研究，作者：劉清海

‍核心觀點

我們認為認知差和剪刀差有望推動地產板塊跑出相對收益。首先，認知差存在於地產基本面，但數據持續驗證我們對於2023年地產銷售復甦的判斷；其次，剪刀差存在於基本面與板塊行情之間，即銷售持續復甦但板塊持續調整。建議重點關注：我愛我家、天地源、招商蛇口、中國海外宏洋集團。

正文

4月銷售同比量增價減，重回穩定增長區間

1-4月銷售金額同比+8.8%，增速較1-3月增長4.7pct，其中住宅銷售金額同比+8.3%；4月單月銷售金額環比-39.0%，同比+13.2%，增幅較3月擴大6.8pct。

1-4月銷售面積同比-0.4%，增速較1-3月增長1.4pct，其中住宅銷售面積同比-2.2%；4月單月銷售金額環比-48.1%，同比-11.8%，降幅較3月擴大8.4pct。

4月單月銷售均價為11969.5元/平，環比+17.4%，同比+28.3%，降幅較3月收窄18.2pct。

進入4月，在經歷前期積壓需求釋放後自然回調，銷售迴歸穩定增長區間。分區域看，京津冀、長三角、大灣區等房地產熱點市場銷售情況總體向好。分城市看，一線城市受購買力較強、需求相對穩定，部分城市市場熱度有所下降、市場預期有所下調。

結合高頻數據看，我們監測的60城新房高頻成交4月同比+17%，增速較3月下滑19pct，呈現季節性回落的同時，考慮5月前兩週高頻銷售增速仍有放緩跡象，整月銷售邊際或仍承壓，城市端的銷售分化或愈發明顯。

開發投資降幅走擴，竣工端表現亮眼

1-4月房地產開發投資累計完成額同比-6.2%，累計增速較1-3月下降0.4pct。其中：

增量端：新開工面積累計同比-21.2%，累計增速較1-3月下降2.0pct；單月新開工面積同比-28.3%，較3月上升0.7pct。房屋施工面積累計同比-5.6%，累計增速較1-3月下降0.4pct；單月施工面積同比-45.7%，較3月下滑11.5pct；房屋竣工面積累計同比+18.8%，累計增速較1-3月上升4.1pct；單月竣工面積同比37.3%，較3月上升5.2pct。

銷售帶動到位資金改善，外部融資需求下滑

1-4月全國房地產開發企業到位資金同比-6.4%，較1-3月增長2.6pct。4月單月到位資金環比-21.9%，同比+0.8%，增幅較3月減小2.0pct。

其中：1）銷售回款：1-4月定金及預收款累計同比+3.7%，4月單月同比+29.3%，環比-16.3%。1-4月個人按揭貸款同比+2.5%，4月單月同比+21.9%，環比-24.5%。2）外部融資：1-4月國內貸款同比-10.0%，4月單月同比-12.4%，環比-23.7%；1-4月自籌資金同比-20.3%，4月單月同比-27.9%，環比-27.0%。

投資建議：我們認為認知差和剪刀差有望推動地產板塊跑出相對收益。首先，認知差存在於地產基本面，但數據持續驗證我們對於2023年地產銷售復甦的判斷；其次，剪刀差存在於基本面與板塊行情之間，即銷售持續復甦但板塊持續調整。建議重點關注：我愛我家、天地源、招商蛇口、中國海外宏洋集團，選股思路圍繞以下4個維度：①二手房標的、②銷售復甦、③信用修復、④格局優化，具體包括：1)二手房中介標的，建議關注我愛我家、貝殼-W；2)行業銷售復甦，建議關注招商蛇口、保利發展、中國海外宏洋集團；3)優質民企信用修復，建議關注金地集團、新城控股、龍湖集團；4）區域競爭格局優化，建議關注天地源、濱江集團、華髮股份。

風險提示：地產銷售、竣工表現不及預期；開發投資、新開工、拿地、施工等指標恢復不及預期；因城施策力度不及預期。

注：本文來自天風證券股份有限公司2022年5月19日發佈的《天風·房地產 | 温和復甦，區域分化——統計局4月數據點評》，報吿分析師：劉清海 S1110523010003

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