近日，新世界發展旗下內地公司新世界中國成功在深交所發行國內首單商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）——“中金-新世界雲門商業資產支持專項計劃”。該項目發行規模10.01億元，優先級信用評級為AAAsf，發行票面利率3.5%，中金公司擔任計劃管理人。

此次CMBS的成功發行，標誌着新世界發展(00017.HK)邁出了資產證券化的重要一步，對公司長期發展意義重大，不妨就此進一步解讀。

1、資產證券化項目落地，打通優質資產退出通道助力商業模式升級

自2019年以來，政策面在融資端的收緊，讓房企傳統的融資渠道受到影響，開發商們紛紛尋求新的突破，其中資產證券化成為手中擁有優質商業資產的房企破局的方向。在此背景下，國內CMBS發行量迎來井噴，數據顯示，截至2022年末，我國CMBS市場累計發行產品269單，累計發行規模達5403.29億元。

CMBS是指以商業不動產為抵押，以相關物業資產未來收入為償債本息來源的資產支持證券產品。相較於其他融資方式，其具有能夠獲得多樣化融資來源、利率更低、抵押率高、融資期限長、費用低廉、靈活性高、可充分體現不動產價值等諸多優點。一般而言，財務穩健、信用優質同時擁有較多持有型物業的優質房企在資產證券化方面具有較強優勢。

從新世界中國此次的項目情況來看，其所發行CMBS的目標項目為廣州北城市門户區的新世界·雲門NEW PARK購物中心及車位部分。雲門NEW PARK區位優勢十分明顯，屬於嘉禾望崗地鐵站上蓋，是廣州少有的四地鐵交匯的超級樞紐商業區。其資產質量相當優質，這不僅意味着發行人具有較高的償債能力和低違約風險，能夠在融資中以具有競爭力的價格獲得資金，同時也將提升發行人自身的聲譽和信譽。此外，對資本方來説也將有望獲得更高的收益率和流動性，最終實現多方共贏。

當前，隨着房地產行業進入下半場，商業地產資本化成為政策支持的方向。近年來，國務院辦公廳、國家發改委等陸續出台多部重要文件，支持盤活存量資產。其中，在2022年，發改委印發的《國務院辦公廳關於進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》、上海證券交易所發佈《關於進一步發揮資產證券化市場功能支持企業盤活存量資產的通知》，鼓勵和支持行業主體發行CMBS或類REITs等不動產類資產支持證券，增強存量資產流動性，降低企業融資成本。

可見，此次新世界發展為行業做出了良好示範，通過積極探索資產證券化盤活存量資產，充分響應了國家政策號召。

在筆者看來，結合行業的新形勢、新背景，新世界發展此舉不僅有助於降低企業資產負債水平，提升再投資能力。同時也將帶來公司商業模式升級的機會，通過打通投融管退閉環，幫助其積累的商業資產快速實現盤活，助力業務發展全面突破。

流水線的發明為大規模製造服裝、汽車等帶來了可能，而這背後正是標準化的出現。從資產證券化的內在形式來看，其同樣屬於一種行業的標準化，這也讓其規模化成為可能。基於此，不難預期，隨着後續新世界商業項目不斷進入成熟期，公司更多資產進入證券化階段，將為其帶來更快的資產變現速度，全面提升其經營效率，進而藉助資金等優勢進一步擴大自身業務版圖。

2、房地產板塊熱度升温，成功融資注入市場信心或成估值催化劑

此次能夠成功發行CMBS，不僅是新世界發展推動融資渠道多元化的有力探索，同時順利發行也展現了金融機構、投資者對其目標項目以及新世界發展綜合實力的認可，這也將為市場注入信心與動力。

眼下，房地產市場正迎來複蘇，資本市場投資熱度亦明顯抬升。此前半夏創始人、明星基金經理李蓓對更是對地產板塊表示極度看好，稱其存在“十年一遇級別的機會”。

在此背景下，市場資金對於優質房企的追捧也正持續升温。從近期來看，新世界發展港股通持股比例近日持續呈現淨流入態勢，反映市場的看好態度。

（來源：富途行情）

隨着疫情後時代的到來，房企經營迴歸正軌，同時各地寬鬆政策持續出台和落地，刺激消費者購房預期提升，疊加消費復甦對商業板塊業績提供助力，這些也均將助力新世界發展的業績進入修復軌道。

結合估值層面來看，目前新世界發展PB僅為0.26倍、此前廣發證券觀點即指出，考慮到公司過往PB 中樞一般在0.4X-0.5X，以0.4X 作為合理估值水平，每股合理價值34.08 港元/股，維持“買入”評級。

綜合來看，結合公司目前估值相對較低，疊加業績提升預期，同時成功融資助力降槓桿，進一步提升公司財務端的安全性，跑通資產證券化，實現商業模式的升級。多重利好下，新世界發展後續表現還將值得期待。