港股2023年迎來“開門紅”，科技股及平臺經濟股受政策利好重拾上漲動力，同時國內地產託底力度繼續加碼，帶動港股權重板塊上揚。本報告重點分析地產鏈方向，從近期數據表現來看，地產政策發力點尚未觸及需求端的核心，預計後續仍有政策空間，短期內市場或繼續交易擴內需政策預期。

• 近期國內地產託底力度持續加碼，但效果不及預期。供給端“三箭齊發”，支持房企信貸、債權、股權三個渠道融資；需求端政策力度亦有所提升，對於首套房貸利率下限階段性放寬的政策進一步優化延續。但自2022年4季度執行新政以來，短期效果並不明顯，主要因爲下限降幅並不明顯，原本下限爲LPR5Y-20bp，大多城市減點也僅在40~60bp，尚不足以構成刺激作用。

• 深層次邏輯是政策發力點尚未觸及需求端的核心。近期地產需求端政策效果不佳，主要有以下核心邏輯：

  1）以往的房地產刺激力度較大，透支了部分未來漲幅與居民購買力；

  2）當前國內居民槓桿率提升空間已十分有限。此外，由於疫情的持續，加槓桿意願明顯不足；

  3）現階段的地產需求端政策主要集中在三四線需求疲弱的城市或地區，對於降首付、房貸利率放鬆等措施的敏感度較低；

  4）政策側重點集中在首套房，但對於首套房剛需主體，可能核心問題是購買力方面的限制，因此需要更多維度的政策支持纔能有效提振需求。

• 地產需求側後續仍有釋放空間，但需找準政策發力點。對比2008年及2014-2015年的房地產逆週期調節，本輪政策力度尚未完全釋放。後續需求側可能有更多支持政策，包括部分城市行政調控放鬆，以及房貸利率成本有進一步下行空間。同時，政策的側重點可能需要逐漸向一二線城市的改善型住房需求轉移，逐漸形成以居民需求爲主導，而非房企的融資環境驅動的新發展模式。

• 對於擴內需政策的預期交易或將延續。短期來看，由於經濟數據在1、2月份可能缺乏驗證，市場對於政策預期的交易可能仍會延續。此外，港股大多數企業都與國內經濟和內需相關，而與出口關聯度較低。政策端在擴內需層面的邊際變化，例如地產需求端、居民大宗消費等，仍將是港股市場短期的主導因素之一。在此過程中，政策出臺的節奏和力度或不及預期，可能導致相關行業出現階段性調整。策略上，現階段建議分散籌碼、逢低加倉，或可取得較高的勝率和期望收益。

• 目前處於港股牛市“三級火箭”第二階段，未來仍有較大修復空間。

  第一階段，11月以來，恆指從估值陷阱轉換至價值窪地，也就是到達2萬點附近，這個過程已經結束。

  到了第二階段，海外流動性在加速修復，同時國內疫情衝擊影響已過至暗時刻，有望開啓經濟復甦之路，預計短期上漲空間爲4%-9%。

  第三階段，仍可期待宏觀條件改善後所帶來的恆指盈利增速預期上修，將打開港股進一步上升空間。

風險因素：1）國內擴內需政策力度不及預期；2）海外通脹超預期；3）高通脹疊加經濟衰退，可能提升歐債風險；4）地緣政治衝突。