摘 要   

2022年，是充滿挑戰的一年！

國際局勢風起雲湧，能源、糧食等大宗商品價格高企，通脹高燒難退，全球流動性急速轉向，引發全球經濟、金融市場持續震盪。

反觀國內，雖然形勢嚴峻複雜背景下，中國經濟卻依然保持強大的韌性與活力，總體延續了恢復發展態勢，各行各業在穩住經濟的一攬子政策支持下穩步推進。

毫無疑問，中國乃至全球在這一年，都進入了新的發展階段，會迎來很多新變化，既充滿挑戰，也孕育很多機會。

年終歲末之際，格隆匯特別推出《年終總結系列》，和大家回顧2022年中國經濟的方方面面。

本文是本系列的第八篇《年終總結系列之房地產：走出至暗，迴歸理性》。

2022年，在疫情衝擊、物價通脹、經濟滯漲、國際局勢動盪等複雜環境影響下，全球房地產市場迎來前所未有的考驗和分化。

隨着美聯儲加息，美國房地產市場快速降温並步入衰退，房價連續第四個月環比下跌；多倫多地區大多數單位房價也温和下降，單間studio跌回到2018年水平；香港樓價指數連跌六個月創逾五年新低，私人住宅樓價年初至今跌近一成四。

我國的房地產也經歷了史上最為跌宕的一年，政策紓困、住宅成交頹勢難掩、城投托底成為常態、居民住房貸款意願創6年新低，環顧行業四周，能“活下來”已是大幸。

毫無疑問，2022年是值得總結和回顧並吸取經驗的一年。

01

行業數據跌至“歷史冰點”

2022年是房地產各項數據極為慘淡的一年。

無論是全國房地產開發投資增速還是全國商品房銷售以及居民買房意願都降到了史上“冰點”。

全國房地產開發投資增速從2022年1月的3.7%，下降到11月的-9.8%，其中，住宅投資94016億元，下降9.2%。

國內房地產陷入“賣不掉，買不起”的怪圈，新房和二手房都成交低迷，百房銷售額幾乎腰斬，15座城市的二手房掛牌量超過10萬套，包括北京、重慶、武漢、杭州、成都、蘇州、天津等全國重點城市。

2022年全年新建商品房銷售面積，僅為13.6億平方米，相比去年的17.9萬億平方米同比下跌24%，全行業銷售業績幾乎回到5年前。

根據易居數據顯示，2022年1-11月銷售金額突破3000億的只有3家，其中碧桂園只有4192.3億，萬科只有3719億，保利只有3642億。而2021年這三家房企同期銷售金額分別為7588.2億,6203億，5385億。

居民買房意願方面，根據中國人民銀行近日公佈的《2022年第四季度城鎮儲户問卷調查報吿》顯示，未來三個月內，僅16%的居民有購房打算，創下2016年下半年以來新低（2016年二季度比例為15.1%），而去年同樣的調查結果顯示，居民購房意願為17.9%。

在2022年全國70個大中城市中，每月商品住宅銷售價格下降城市個數不斷增加，各線城市漲幅回落或逐步降幅擴大。

今年1月，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降的城市分別有39個和55個。其中一線城市房價由負轉正，但並沒有出現很強的漲勢，二線城市房價相對穩定，新房漲，二手房跌，整體結構穩定，三線及以下城市房價依然處於下行通道，但降速趨於放緩。

但到了11月，70個大中城市中超過50個城市商品住宅銷售價格同環比齊降，一線城市商品住宅銷售價格環比降幅略擴，二三線城市環比降幅收窄或與上月相同。

具體來看，11月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比下降城市有51個，比上月減少7個；二手住宅銷售價格環比下降城市有62個。

11月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格依舊處於下行通道，降幅比上月均有所擴大，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格則相比上月降幅均有所收窄，至於三線城市新建商品住宅銷售價格及二手住宅銷售價格降幅依舊明顯。

其中，深圳和上海前11月商品住宅成交均價均超過6萬元/平方米，北京、杭州、寧波、合肥等城市，由於居民居住需求旺盛，今年6-11月新建商品住宅銷售價格環比已連續多月上漲。

02

全年政策累計超千次

2022年是中國房地產政策大年，政策發佈之多，之密集史無前例，基本都是以寬鬆“救市”為基調。

據不完全統計，全國超330個省市（縣）發佈樓市寬鬆政策超1000條，其中限購優化政策超百條，各部委表態支持“保交樓”20餘次，房地產再度成為“支柱產業”。

從政策變化節奏來看，4月進入全面性實質寬鬆期，政策能級不斷向二線及熱點城市蔓延。

9月各地“因城施策”步伐加快，熱點城市政策力度進一步加大。到了四季度，政策調控頻次有所放緩，但卻再迎“史詩級”金融救市政策。

全年政策重點包含兩次降準、LPR三連降、“五限”政策鬆綁成主流、全年約180個城市發佈公積金政策、房企再融資“開閘”、監管層出台16條金融新政、保函置換預售監管資金、多地試行二手房“帶押過户”等。

也正是行業冰冷事實與政策強力紓困刺激的影響，2022年的房地產股也因此出現了歷史性暴跌與暴漲的反覆切換行情。

年初地產板塊遭遇洗劫，2月普漲後地產股股價開啟斷崖式“跳水”。

先是大量民營中小房企最多時跌幅超80%，接着蔓延至龍湖、碧桂園等大型房企。

但好在行業扶持政策貫穿全年，超級救市時代開啟，2022年地產股在震盪中出現多次上漲，4月、5月、8月、10月、11月地產股分別出現多日大規模拉昇。

尤其是11月，迎來史無前例的“三支箭”，地產股迅速跑出史詩級暴漲。11月28日代表提振地產經濟的“第三支箭”落地後，次日萬科A、中交地產、金科股份、天保基建、中國武夷、華僑城A等近40股封板，粗略計算，房地產板塊市值一天暴增1200億元。

03

房地產邏輯悄變

今年是房地產“房住不炒”大年，高層多次強調“支持剛性和改善性住房需求”，同時也大力倡導解決城市新青年的住房問題。

國家發展改革委印發《2022年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》，提出加強住房供應保障，以人口淨流入的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，着力解決符合條件的新市民、青年人等羣體住房困難問題。

據中國指數研究院統計，截至2022年6月份，全國有超80個省市出台了關於推動保障性租賃住房發展的地方性文件。

所以今年也是保障性住房得到飛躍性提升的一年。

根據住建部的最新數據，2022年前10個月，全國保租房已開工建設和籌集233.6萬套（間），佔年度計劃的98.8%，完成投資1750億元。全國共已開工建設和籌集保障性租賃住房約330萬套（間），可解決近1000萬新市民、青年人的住房困難問題。

其中，2022年1-11月上海新增建設籌措保障性租賃住房18萬套（間）；截至12月初，南京已籌集5.1萬套保障性租賃住房；2022年杭州累計籌集保障性租賃房源14.5萬套（間）；截至2022年11月中旬瀋陽籌集保障性租賃住房已籌集25074套（間）；截至10月25日，廣西共落實保障性租賃住房7.52萬套；2022年成都落實保障性租賃住房房源6萬套（間）。

04

總結

2022年雖然問題如大家所見，全行業已經進入歷史低谷。

不過依舊讓人覺得安慰的是，全國仍在“鬆綁潮”中，各地銀行也已經降低房貸利率和首付款，連央行都給房企開了綠燈。

誠然，在“保主體、保交樓、穩預期”等一系列政策刺激潮之下，行業走出至暗困境是大勢所趨的必然結果。只是房地產的黑鐵時代，不會因此出現根本性逆轉。

那麼2023年全國樓市會怎麼走，我們或許心中也有答案。

一方面各地房子已經趨於飽和，毫無疑問持續二十多年的地產繁榮已經是過去式，資料顯示，96%的家庭擁有1套房子，其中41.5%的居民擁有二套以上房產。

另一方面人口老齡化已經進入高速階段，年輕人口越來越少，對於中老年人來説，他們早已經擁有了自己的房子，無需買房，年輕人都不願意結婚，不願意生孩子，將來買房需求會進一步降低。

再者，未來保障房是大趨勢，國內正在加快保障房的建設力度，這將會給商品房市場帶來分流。

所以房價能穩住，房產交易能恢復活躍已是較好的局面，或許只有少數城市仍然有價值。

但無論是何種情況，2023年樓市情況大概率會迎來繼續修復窗口，或許大家也可以謹慎樂觀一點。