瑞銀發表報告，指港鐵(00066.HK)上半年來自基本業務淨利潤為71億元，按年增長78%，比瑞銀預期的89億元低出20%，原因是物業發展利潤低於預期，以及就深圳地鐵4號線所作的9.62億元減值虧損。中期息符合預期。 瑞銀指，撇除上述因素後，港鐵上半年經常性業務利潤錄2.84億元，符合該行預期，主要受香港疫情拖累。不過海外業務EBITDA增長59%，表現好過預期。 根據港鐵目前的發展計劃，瑞銀預計其物業發展收益將在未來幾年內保持高位。港鐵預計下半年就中圍項目商場部分錄得公允值收益；並在未來十二個月左右為東涌東站第1期，及小蠔灣物業發展第1期招標。 瑞銀指，由於物業發展利潤低於預期，將2022財年盈利預測減少33%，保持「中性」評級，目標價就由42.3元微升至42.8元。