報吿要點：中海物業背靠央企中建、中海系，股東資源優勢得天獨厚；近年來，公司開始發力外拓端，效果同樣顯著；業務端，相比同行，公司有更大的市場化定價空間與增值服務探索點作為新的增長引擎；此外，公司在高速發展的同時不忘持續降本增效。基於以上各維度觀測，我們看好公司中長期實現穩健業績增長，首次覆蓋，給予“買入”評級。物業管理服務：1）在管面積快速提升：中海物業在管面積由2019 年1.5 億，快速提升至2021 年末2.6 億；2）關聯方佔比下降：2019 年在管面積中超過9成來自於關聯方，2021 年關聯方佔比降至72%；3）外拓發力，結構優化：公司2019 年-2021 年外拓面積分別為1500 萬方、2837 萬方、5809 萬方，2 年間翻2 倍；業態上看，2021 年公司新增面積住宅業態佔比已降至5 成以下，其他多元業態如產業園區、商業寫字樓等佔比提升；4）管控提效：公司行政費用率自2017 年開始持續下降，2021 年公司管理費用率已降至5%以下，在物業公司中處在最優梯隊。增值服務：非住户增值服務：1）毛利率有提升空間：公司非住户增值服務收入由2019 年的9.2 億港元增值2021 年的17.9 億港元，較低毛利率的工程服務收入佔比提升拉低了板塊整體毛利率，但我們認為公司一部分非住户增值服務業務存在內部定價，未來若切換至市場定價，毛利率有修復空間；2）興海物聯對外輸出能力強勁：公司智能建築整體解決方案物聯網平台—興海物聯已遍佈70 多個一二線城市，合作項目達2000 餘個，2021 年簽約項目中第三方佔比超過7 成；住户增值服務高頻消費類業務增長迅速：公司住户增值服務從2020 年4.97 億增至2021 年8.11 億；結構上看，近兩年購物協助佔比快速提升，這部分業務毛利率一般低於抽傭模式的空間運營與住宅租賃等業務，長期看，發展高頻線下線上消費類業務有助於對沖週期類業務的下滑，同時也是處在能夠實現長期增長的優質消費行業賽道。投資建議：我們認為公司多維度處在創新與優化通道，看好公司未來持續性盈利。預計公司2022-2024 年實現收入103.72 億、137.88 億、176.55 億人民幣元；歸母淨利潤10.51 億、13.66 億、17.45 億人民幣元，當前股價對應PE 分別為22.1 倍 、17.0 倍 、13.3 倍。首次覆蓋，給予“買入”評級。風險提示：房地產行業下行超預期、物業費市場化進度低於預期、行業競爭加劇影響公司擴張速度、引用數據滯後或不及時。