今年以來，全球經濟遭遇逆流，戰爭、加息、疫情多種利空因素使得全球股市劇烈下跌。2022年來恆指延續跌勢，自年初下跌幅度達14%；房地產板塊更是大幅走弱，在“銷售不振+流動性危機”等問題打擊下，上市房企業績下滑明顯。
但即便是在此背景下，仍然不乏表現靚麗的企業，建發房地產集團旗下上市公司建發國際投資集團有限公司（HK.01908，下稱“建發國際”），就展現出強勁的穿越週期底色。
根據其業績公吿，2021年建發國際實現歸母淨利潤約35.2億元，同比增幅達51%，大幅超越同業平均；同時，股價表現堪稱亮眼，2022年初至今股價漲幅達14%，大幅跑贏恆生指數（-14%），憑藉優異的成績單獲得資本市場認可。
一、拿地、銷售穩步發展，基本面持續夯實
今年來受到疫情、經濟等因素影響，房地產行業銷售同比下滑劇烈。但建發國際在這一環境中仍然展現出較強的抗逆性，銷售、拿地保持良好的穩健發展態勢。
1、銷售：五一期間銷售火爆，同比大幅跑贏行業
剛剛過去的五一小長假中，受疫情等多因素影響，樓市整體延續了下行趨勢，環比跌幅加大。據克爾瑞統計，2022年五一期間（4月30日-5月4日），50個重點監測城市累計成交44.75萬平方米，同比下降80%，日均成交量較2022年4月日均降幅為75%。
但據第三方數據統計，建發國際五一期間銷售卻穩步向好，實現認購額總計約70億元，同比僅下降18%左右，大幅跑贏行業平均（-80%）；在南寧、莆田、泉州等多地銷售火爆，例如，南寧單城市五一期間勁銷超5億，同時據克而瑞統計，2022年一季度，建發是南寧房企權益銷售TOP20、全口徑銷售TOP20“雙料冠軍”，已成為南寧最熱銷房企IP。
2、拿地：今年土拍市場主力軍，斬獲多宗優質地塊
2022年來，在行業土拍市場頹靡的環境下，建發國際在拿地方面卻保持穩健擴張趨勢。根據中指研究院數據顯示，2022年1-4月建發國際拿地貨值為435.6億元，位列行業第六，拿地覆蓋北京、杭州、寧波、福州、廈門等核心一二線，以及莆田、寧德等強三線城市，佈局核心城市的核心區域地段，預計項目未來銷售去化具備優勢。
二、在當前行業風暴環境下，建發國際實現逆風突圍的核心邏輯
此時的地產行業像極了幾年前的鋼鐵煤炭等行業供給側改革，中小企業在經歷了這段行業的陣痛期，大多數最終熬不下去選擇退出或者被人收購，而隨着落後產能逐步被淘汰，最終實現競爭格局的優化，行業集中度進一步提升。
同樣，當前的房地產行業正迎來重要的“轉折期”，眾多民企因資金鍊緊張帶來的壓力降低了其擴張意願，一些規模小，實力弱、財務差的房企將被淘汰，而其留下的市場份額對於有擴張潛力的企業而言將是機會；而通過穩健經營穩紮穩打、具備國有背景優勢的房企，或將成為下一個地產時代的王者。建發國際實現逆風突圍的核心邏輯，在於以下四點：
1、產品力領先，高品牌溢價助力利潤潛能釋放
在房地產存量時代裏，地產行業將迎來消費升級的趨勢，消費者將對房屋的購買要求越來越高，產品力作為決定項目去化的重要影響因素之一。
公司經過多年的深耕與探索，打造出了極具中國文化特色的「王府中式」、「禪境中式」新中式產品系列，將中華傳統文化精髓融入了到了建築產品之中，順應了當前消費升級以及國朝崛起的大趨勢。
例如，建發的「禪境中式」產品，是將東方禪意思想融入到產品設計中，融合“空、象、簡、樸”四個禪意特點，從建築、景觀、室內等全方位進行系統梳理，並與原有的「王府中式」形成了風格差異，更加年輕化，受到業主和各界的高度認可和廣泛讚譽。
建發產品在保持中國傳統建築風格的同時，不斷通過對建築工藝、工程材料的迭代升級，令其兼具美觀與實用性，除具備新中式美學外觀，產品在使用性能、立體空間和科技賦能方面均實現較大創新突破；此外，建發在智慧科技的佈局日趨成熟，結合物聯網、大數據和人工智能科技，實現智慧安防、智慧通行、智慧生活等模塊設計，為業主提供更快捷、更人性化的產品與服務。
（資料來源：建發房產官微）
憑藉具有優秀口碑的產品，建發國際在市場上樹立了良好的形象，特別是在中高端住宅領域，具有顯著的溢價優勢，對於提振公司利潤率帶來了積極的助推作用。
2、長期重視資產質量，保持高效的營運效率
從資產結構看，建發國際較少持有型資產或四線以下的郊區大盤，土地資產的流動性較強。截至2021年末，建發國際擁有總土地儲備面積1,944萬平方米，總貨值達2,906億；2021年期間建發國際土地儲備去化率達77%，土地儲備去化率高。
（資料來源：建發房產官微）
同時，公司注重項目的盈利性和流動性的結合：一方面，通過積極參與土地市場競拍，取得有較高盈利質量的地塊；另一方面，通過內部高效營運管理，動態、實時把握項目開發節奏，實現項目的快速去化。通過快速實現現金流回籠並進行再投資，提高資金的使用效率，進而提升了整體的投資收益率。
3、堅持深耕戰略，對核心城市需求有較強的挖掘能力
建發國際秉承深耕策略，在重點城市市佔率呈現不斷提升趨勢。截至2021年末，建發國際已進入70餘城市，單城市銷售額逐年增長；根據克而瑞統計數據，公司已有20個城市銷售排名進入當地房企銷售榜單TOP10。
選取建發國際佈局的核心城市看，2021年，建發國際銷售TOP10城市總額合計1,152億元，佔整體銷售金額比例達到69.8%；同時，公司於廈門、蘇州、無錫及福州單城市銷售金額破100億元，進一步反映了核心城市潛在的消費升級以及需求改善的潛力。
（數據來源：建發國際PPT）
隨着核心城市價值的不斷釋放，優質資源的不斷積累，將持續帶來公司品牌價值的提升。在當前行業的百年變局之年，料公司將取得逆勢而上的成績。
4、市場化國有企業，優秀的內部企業文化基因
在有國資背景的房企中，具備優質成長潛力、產品銷售能力突出、同時擁有優質資產的國企更是少數；建發國際作為市場化國企典範，在其體系內建立了以業績為導向的考核機制，充分發揮企業員工的活力和創造力，為企業長遠發展積蓄能量。
目前，建發國際內部實行管理層持股平台及股權激勵計劃，覆蓋了數百位管理層及公司核心幹部。同時，公司管理機制十分市場化，不存在多數國企的機制僵化。據瞭解，建發房產是罕見的實行一年一聘的國企，公司每年都設置明確的年度目標，打破國企鐵飯碗，拉開同崗位獎金的差距，實行能上能下的人力管理制度，公司也敢於破格提拔年輕人擔任中高級管理層。以市場為導向、業績為目標的企業文化基因，是建發國際實現長足增長的內在動因。
三、延伸上下游產業鏈，板塊間業務協同發展
2022年3月29日，建發國際發佈公吿稱，擬通過“收購35%股權+16%表決權”方式，重新並表建發物業（HK.02156），預計本次並表將有利於推動建發的“地產+物業”協同發展。並表後兩者品牌價值進一步協同，打造建發“產品+服務”獨特的吸引力和競爭力，提升在廣大客户中的知名度和認可度。
此外，2021年，建發國際入主A股上市公司合誠股份（603909.SH）——一家專業從事工程監理、設計諮詢、試驗檢測等綜合型工程服務公司，將其控制權納入麾下。通過收購合誠股份，建發國際將向房地產上游產業鏈延伸，優化產業鏈生態圈，實現產業升級發展。
（根據建發國際公吿，建發國際並表建發物業後股權結構）
通過上述收併購動作可看出，建發國際正在積極部署“以房地產投資開發為核心，業務貫穿整個房地產全產業鏈”的戰略佈局，致力於成為涵蓋地產開發、工程建造、物業服務的綜合投資運營服務商。預計建發國際藉此提升產業價值的創造能力，打造差異化競爭的優勢，實現抗週期的能力。
四、結語
回顧地產行業的發展，毫無疑問，地產行業高速增長的時代已經過去，未來隨之而來的是產能出清以及行業的結構調整，地產行業將邁入高質量的結構化發展階段，像建發國際這類優秀的國企，有望得到超越行業的額外收益。
從二級市場上看，3月16號國家金穩委給投資者打了一針穩定劑，會議上強調了“穩增長”的重要性，房地產政策將逐漸邊際放鬆。當市場悲觀情緒得到修復後，投資者便開始注意到優秀房企未來的投資機會以及當前較為低估的股價區域。就建發國際而言，公司股價自3月16日以來漲幅超50%。
（數據來源：wind）
從過往表現已經凸顯了建發國際抗週期能力的顯著優勢，產品力和經營力優勢將支撐公司價值中樞抬升；同時，在公司貫通全產業鏈的佈局下，行業護城河得到確立，建發國際估值體系亦在後續有望迎來重構。
