回顧2021年，地產行業經歷了一輪改革與調整，在政策端的調控高壓下，資金面承壓，房企間分化逐步加重，信用風險的陰影蔓延到整個地產板塊，市場情緒一度陷入低迷，但也帶來了一定的投資機會。
近日，政策暖風頻吹，“維穩”信號愈發顯著，國務院金融穩定發展委員會、銀保監會、證監會等六大部門聯合發聲，促進房地產業良性循環和健康發展。不僅如此，財政部負責人也表示今年內不具備擴大房地產税改革試點城市的條件。消息一出，資本市場給予了積極的正反饋，內房股板塊熱情重燃，接連兩天漲幅高達10%以上。筆者認為，經營穩健、成長潛力大的優質房企有望從悲觀情緒中率先出逃，值得投資者密切關注。而當下正是各大房企年度業績披露的密集期，對於尋找板塊中優質標的無疑是一個絕佳的好時機。
（信息來源：富途牛牛）
從目前已發的年報中，筆者留意到美的置業（03990.HK）於3月25日出爐了份業績報吿，營收與毛利呈現出較好的增長勢頭，展現出了良好的成長韌性與潛力。在疫情反撲、市場低迷的大環境下，美的置業以穩健的基本面和強大的業績兑現能力再獲驗證，側面證實了公司的長期投資價值。
1、營收同比增長40.4% ，長跑實力再得印證
整體來看，美的置業多項財務指標始終保持穩健態勢，其經營能力與競爭實力得到了充分的證明。
3月25日，美的置業發佈截至2021年12月31日的年度業績報吿。財務數據顯示，公司2021年實現總收入737.03億元，較去年同期增長40.4%。其中，從營收結構來看，物業開發及銷售實現收入約725.18億元，同比增長了40.77%；其次為物業管理服務約9.09億元，同比增長了17.06%；商業物業投資及營運約2.76億元，同比增長44.55%。目前來看，美的置業業績的核心動力源仍然放在公司的物業開發及銷售板塊之上，但是值得留意的是，另外兩大業務同樣展現出不同程度的增長。在“房住不炒”的大環境下，整個房地產行業變革是當下板上釘釘的事實，積極拓展多元業務線成為了主流房企的不二選擇，而美的置業也在積極順應行業變化，並且能呈現出在逆週期做強，順週期做大的良好成果。
在盈利能力方面，美的置業同樣具有較為穩健的表現。具體來看，截止至2021年末，美的置業實現毛利134.95億元，同比增長15.8%；利潤及綜合收益為53.02億元，相較去年同期增長9.9%；核心淨利潤增加13.6%至54.57億元。面對行業陷入週期調整的背景下，不少房企出現了增收不增利的困局，反觀美的置業毛利、核心淨利潤等核心指標均能保持不同程度的增長，突圍而出之勢離不開其戰略規劃及土儲佈局等內因助推。
2、 兩大核心亮點護航公司可持續發展
隨着國家對行業監管不斷加強，過去單純依賴高槓杆、高週轉的住宅開發模式已經跑不通，如何維持穩健經營、實現高質量可持續發展成為一眾房企需要思考的關鍵議題。在這種情況下，具備優質土儲、良好債況、前瞻佈局的穩健型房企更能展示出其內在潛能以及爆發力。
接下來，筆者將從美的置業的最新業績報吿入手，着重分析以上三大方面，共同探討美的置業是如何穩住局勢，邁向進階之路。
首先，債務結構在不斷地優化。
近年來，為了防範房企融資危機以及防止出現金融系統風險，相關部門陸續出台了以“三條紅線”為基準的融資規則與銀行房貸“兩道紅線”政策，對房企在財務端的管控能力也有了更高的要求。在行業管控趨嚴的環境下，美的置業在債務端上一直保持着較強的管控能力，不斷優化財務槓桿，平衡債務風險。截止至2021年底，公司的淨負債率下降至46.3%，剔除預售賬款後的資產負債率同樣下降至72.1%，現金短債比也優化至1.71倍。儘管剔除預售賬款後的資產負債率該項指標略微高於標準，即剔除預收款後的資產負債率大於70%，但是總體依然表現出較好的發展勢頭，債務結構也在不斷優化，剔除預收款後的資產負債已由2020年的78%下滑至2021年的72.1%。值得一提的是，美的置業曾在去年業績會上表示過按照公司既定目標力爭三年內全部達標。顯然，憑藉公司多年的經營能力與財務管控能力，實現“綠檔”指日可待。
再者，來看看土儲佈局情況。
作為一家背靠“美的系”的優質民營房企，美的置業憑藉多年的深耕經驗，不斷挖掘極具潛力成長空間的優質土儲，加快推進全國化佈局。目前來看，美的置業始終實行“區域深耕、城市升級”的發展戰略。根據最新數據顯示，美的置業共有354物業開發項目，涉及全國61個城市，擁有土儲總建築面積達4051萬平方米。新增土儲方面，美的置業新增土儲建築面積約760萬平米，權益拿地金額為權益銷售額的38%。
從能級城市佈局來看，約90%以上的資源投放到二線及以上城市，其中，一二線城市土儲進一步提升至66%。得益於公司區域深耕與城市升級的策略，公司連同合營及聯營企業實現合約銷售金額約1371.4億元，較去年同期增長了8.7%；公司銷售均價11657元每平，同比增長2.7%，且高能級城市貢獻的銷售業績佔比持續提升，二線以上城市銷售佔比高達78%。不難發現，一二線核心城市依然是美的置業的深耕要地，同樣也是增強公司核心競爭力的戰略要點。要知道，我國經濟快速發展，城鎮化水平大幅提高，大批產業與人才紛紛聚集到一、二線城市，也正因如此，為房地產市場帶來不少剛性需求。未來隨着政策持續釋放、一線城市資產價值不斷攀升，前瞻性的深耕戰略也為美的置業的業績增長打下堅實基礎。
其次，美的置業還在加快“地產+科技”價值鏈佈局。
隨着5G、物聯網、大數據等技術的加速下沉，美的置業加速適應行業發展變化，用科技創新加速產業鏈垂直整合，積極尋求第二增長曲線。美的置業旗下附屬公司睿住智能充分利用物聯網、雲計算、移動互聯網等新一代信息技術應用，為社區、樓宇提供安全、舒適、便利的現代化、智慧化生活環境。報吿期內，公司已經擁有了超500項智慧綠色產品專利，20個國家或行業智慧綠色技術標準；服務客户超200家，累計為330多個智慧社區，超11萬户家庭提供智慧生活享受。另外，睿住資本同樣是美的置業旗下的公司，一直以來專注於空間科技化投資邏輯，以“資本+地產+物業”的平台優勢為企業賦能，構建智慧、健康、綠色、低碳為特色的能力生態圈。
可以看到，基於智能產業化與建築工業化的佈局，美的置業在行業競爭中逐步構建起差異化優勢和競爭壁壘，持續拓展“第二跑道”將為公司帶來大量可發掘的存量空間。
3、結語
總體來説，美的置業這份年度成績單已經充分印證了公司的經營實力，面對複雜多變的國內外環境，不僅是穩健的財務現狀還是潛在的價值增長因子都經得起週期性的考驗。同時，美的置業也在不斷挖掘新的增長空間，藉助智能化進行產業升級，進而拓寬公司盈利增長點。未來行業安全墊逐漸增厚，地產股仍然是比較好的防守型投資選擇，若是能借力政策利好優勢，更能為美的置業此類優質放棄發展推波助力，其估值有望得到重塑。
