從去年年底開始，在經歷了持續收緊的調控之後，房地產市場迎來轉機，政策邊際改善信號持續加強，寬鬆預期也在進一步醖釀之中。進入2022，金融委、銀保監會、央行、財政部、證監會、外匯局等六部委先後發聲，積極表態維穩，表明政府對房地產行業風險的重視，後續政策持續落地可期。3月16日，受政策暖風鼓吹影響，地產股開盤強勢領漲，碧桂園當日更是大漲近25%。按理論來説，助推地產板塊上漲一般需要具備四個要素：宏觀經濟面承壓、房地產銷售偏弱化、估值區間偏低、政策有好的預期變化。在滿足這四大要素的背景下，一旦出現了回暖信號，市場熱情將會重新點燃。然而後續能否在市場波動中穩住優勢，正是對房企長期價值的考驗。
筆者留意到，作為連續五年業績蟬聯行業第一的優質房企，碧桂園近日披露了年度業績，營收同比增長13%，回款率更是達到90%，展現出了業內佼佼者的抗風險能力與經營實力。
對此，我們不妨以碧桂園為觀察對象，圍繞財務指標、土儲佈局、業務結構等諸多方面深入探討碧桂園如何在高質量發展中修煉內功，並挖掘碧桂園的投資亮點所在。
一、銷售業績保持領先，回款率高達90%
在“房住不炒”政策不斷加碼，以及房企“三條紅線”和金融機構融資限制加強的多重政策組合下，地產行業面臨着前所未有的變局。主要體現在去年下旬，行業出現了土拍市場冷清、商品房銷售下滑、房企流動性緊張等情況，這一系列因素也導致房企間分化加劇，部分高槓杆、高負債的房企或將被洗牌出局。可見，行業的政策變化將率先作用並反映到這些企業身上，穩健的經營實力在當下的行業變化中顯得尤為重要。
總體來看，碧桂園並沒有受到客觀環境的影響，成長性依然突出。主要呈現在以下三大方面：
一是銷售業績方面。數據顯示2021年，碧桂園實現合約銷售額約為5580億元；實現合約建築面積6641萬平方米；合約銷售的平均售價約為每平方米人民幣7455元；合約銷售回款約5022億元，權益銷售回款率連續6年達到90%及以上。可見，面對劇烈的市場變化，碧桂園穩健的經營實力在逆週期中已經得到印證，公司銷售業績也呈現良好的勢頭，年度業績已連續五年蟬聯行業第一，獲得了中指研究院、克爾瑞、億翰智庫三大知名機構的一致認可。
（信息來源：中指研究院、億翰智庫、克爾瑞）
二是盈利能力方面。在當前“房住不炒”的背景下，不少房企通過“以價換量”等降價促銷方式刺激銷售，疊加土地購置成本的提升，使得行業利潤承壓。儘管公司作為業內的領軍人物，具備豐富的行業經驗與經營實力，但難免也一定程度上遭到宏觀、市場等多方面因素影響，盈利方面出現小幅下滑。數據顯示，2021年碧桂園實現總收入約為5230.6億元；毛利約927.8億元；年度淨利潤約為409.8億元；股東應占核心淨利潤約269.3億元。未來隨着政策端逐步維穩以及市場需求持續回温，以碧桂園為首的標杆房企將保持強者恆強的發展勢頭，憑藉良好的口碑與品牌形象，進一步擴大自身的市場規模，實現營利雙豐收。
三是債務結構不斷優化。年報顯示，2021年，碧桂園現金短債比為2.3倍；淨資產負債比率為45.4%，相比上年底下降了10.2個百分點，連續多年保持低位；扣除合約負債後的資產負債比率為74%。儘管碧桂園暫時只滿足了兩大指標，但是此前管理層就曾表示過，預計在2023年中期之前讓三道紅線自然轉綠。與此同時，碧桂園目前的現金儲備仍然保持充裕，可動用現金餘額約1813億元，具備較強的償債能力。
作為深耕行業多年的領先房企，碧桂園的財務管控實力毋庸置疑，但是在複雜的環境下穩中求進的底氣又是從何而來呢？
二、多維追尋碧桂園穿越週期的進擊之路
(1)深耕優勢顯成效，探索全國化發展路徑
回顧地產快速發展的黃金十年，房企間激烈競爭有限供應的優質地塊，甚至不惜斥重金爭搶，頻頻誕生“地王”。然而在當前“穩”字當頭的大時代下，房企能否在市場上獲得優質、高性價比的土儲，同時在戰略佈局上如何表現都是市場關注的重點。
作為業內領先的房企，碧桂園在地產行業深耕多年，對行業發展風向有着深刻的感知，能夠及時應對行業變化與變革，並作出相應有效的調整。與此同時，公司在土儲方面能夠始終保持高度的戰略定力，始終還是市場導向，哪裏有市場，哪裏有經營的空間，就去哪裏經營，不做預設和不做限定，始終強調均衡精準佈局，穩固公司持續發展根基。
截止至2021年底，碧桂園已簽約或已摘牌的內地項目為3216個，涉及299個地級行政區劃、1425個縣鎮區域，總權益可售資源約18211億元。其中，三四線城市作為碧桂園的戰略要地，經過多年的發展已形成了良好的口碑與競爭優勢，數據顯示，公司權益合同銷售金額中68%來自於三四線城市。在新增土儲方面，碧桂園秉承城市深耕戰略，積極拓展核心重點城市，報吿期內獲取了333個項目，其中85%位於五大都市圈，充分保障了項目的潛在成長空間。
要知道，五大都市圈是規模房企必爭之地，也是房地產主戰場。2020年，中國五大城市羣（長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝）以11%的土地，聚集了全國42%的人口，實現GDP達54.8萬億元，佔全國GDP總額的54%。可見，碧桂園的土儲佈局是具有前瞻性的，未來隨着政策持續釋放與核心城市資產價值不斷攀升，五大都市圈的土儲佈局也將助推碧桂園保持長期穩健發展。
“任何一條增長曲線都會滑過增長拋物線的頂點，持續增長的祕密是在第一條曲線消失之前開始一條新的S曲線。”毫無疑問，碧桂園正處於這樣的發展時刻。
(2)多元業態協同發展，解碼高速發展的底色基因
為什麼碧桂園既能夠在原有主業上挖掘出這條新的曲線，又能把握住時代的新機遇？
這背後想必離不開公司敏鋭的市場洞察力以及主動契合和引領市場的內在驅動。
過去二十載，房地產行業順着城鎮化的東風，穩穩地站在風口上，迎接着高速發展所帶來的紅利。隨着城市化進程逐漸放緩，疊加政策端的全面調控，房地產行業競爭步入下半場，戰略轉型成為了房企們穩中求進的可行之計。作為行業龍頭的碧桂園自然也步入這一行列，以科技驅動發展，塑造新增長曲線。
自2018年以來，碧桂園重點佈局高科技地產生態鏈，以科技驅動發展，智能建造等新業務取得階段性成果。同時在創投方面也取得了良好的成效。接下來，筆者將從機器人產業、農業、創投三大領域進行全方面探討。
（信息來源：公司公吿）
在機器人產業方面，碧桂園的機器人產業分為兩類：一是博智林機器人。為了解決工程質量風險高、生產效率低等問題，碧桂園設立了全資子公司博智林，率先用“建築機器人+BIM技術+裝配式建造”的模式探索生產方式變革，打造較為完善的智能建造體系。截止至報吿期末，公司已有21款建築機器人投入商業化應用並對外開展租賃業務，服務覆蓋25個省份，累計交付機器人超750台。
在現代農業領域，碧桂園全資子公司碧桂園農業控股有限公司以科技賦能農業，目前在農機自動駕駛、智慧農業及無人化農場管理方面進行了積極探索研發，同時結合新零售板塊的碧優選，減少農產品流通環節，實現從源頭到終端全覆蓋。
在創投領域，碧桂園始終秉承着“產業賦能、價值共創”的投資策略，圍繞產業鏈上下游等場景進行股權投資，覆蓋了硬科技、社區生態鏈、新消費、大健康四大類。值得注意的是，此前碧桂園就表示過，碳中和是碧桂園創投的重點投資賽道，至今已投出蜂巢能源、眾鈉能源、藍晶微生物、中科國生、極電光能和萬華禾香板等項目，近期公司更是獨家投資了一家國內固態鋰電池的領先企業“太藍新能源”。
綜上來看，碧桂園在穩固主業競爭優勢的同時，積極拓展多元化業務，起到了為地產主業賦能的作用，進一步打開新的成長天花板。未來隨着碧桂園各大新興業務步入發展快車道，公司的潛在價值將被激發，助推業績預期持續向好。
三、小結
當前在新的政策常態及行業格局下，投資房企的邏輯已經迎來深層次的變化，未來能夠破局而出的無疑是具備穩健財務、前瞻戰略、優質土儲等多方面優勢的房企。基於此，我們認為碧桂園在長期發展過程中有着良好的表現，業績增長勢頭向好，其多元業務協同賦能更是有助於構建“護城河”優勢，潛在成長空間突顯，如若能借力政策利好優勢，更能為其發展推波助力，實現良性循環。
值的一提的是，碧桂園高管於3月份持續回購公司債券。3月17日，由公司董事、監事以市場化方式在二級市場購買不超過2000萬元的本公司債券；3月23日，由公司董事、監事及高級管理人員以市場化方式在二級市場購買不超過1億元（含此前公吿的2000萬元）的本公司債券。除此之外，過去一年控股股東累計增持了29個交易日，合計增持達到約3.28億股，足以體現出公司管理層對公司發展前景的信心和對公司價值的認可。
（信息來源：公司公吿）
從資本市場看，受到市場情緒和短期政策影響，目前內房股板塊行情正逐步回温，未來隨着房地產行業基本面逐步改善，碧桂園作為業內龍頭，在成長性逐步釋放後，有望獲得價值重估。
