近兩年以來，在內外部多重因素的影響下，港股市場遭受重創。總體看，現階段市場仍處於震盪期，不確定性特徵突出。在這個時間節點上，物業管理板塊特有的現金流充沛、盈利穩健、財務安全等一系列特點，顯現出不錯的防禦性配置價值。
筆者注意到，近日建發物業（2156.HK）發佈了截至2021年12月31日的最新年度業績公吿，面對過去一年複雜的市場環境，公司實現營收淨利雙增，展現出了高質量發展的良好態勢。
營收利潤快速增長，經營質量持續夯實
最新年度業績公吿數據顯示，建發物業正處在上升期，期內多項核心財務指標快速增長，創下歷史新高。在過去一年中，建發物業實現營業收入15.57億元，同比增長51.3%；實現歸母淨利潤1.59億元，同比增長50.2%；實現毛利率25.0%，同比上升0.5個百分點。
營收穩健增長的背後，是原有物業管理項目以及新拓展市場化物業管理項目的增長。反映到數據上，截至2021年年末，建發物業的合約面積達到7387萬平方米，同比增長56.4%，其中新增合約面積2664萬平方米，同比增長112.3%。公司在管面積達到3304萬平方米，同比增長28.9%。
過去一年，建發物業依託強大的綜合競爭力，立足福建，深耕華東、華中並逐步走向全國市場，並以優於行業平均水平的增速，實現了管理面積和盈利水平的同步攀升，呈現出優異的成長性和紮實的基本面。
三個維度透析建發物業的獨有競爭優勢
以上數據表明，建發物業注重規模有質增長，2021年全年業績迎來了跨越式增長，交出了一份不錯的年度答卷。而作為投資者，透過建發物業的業務成果，如何進一步理解公司的長期發展戰略和獨有競爭優勢，從而預判公司的未來表現？筆者認為可以從以下三個維度進行考量：
1、專注構建高品質服務體系，持續夯實發展根基
物業管理源於地產開發，但與地產製造業屬性及高週轉的金融屬性不同，物業管理本質上是服務性行業，需要長久高品質的服務才能與客户形成信任。在鍛造服務品質方面，建發物業比大部分人想象的要走得更遠一些。筆者認為，對比其他物企，建發物業的精細化運營表現突出，有兩大亮點值得關注：
一是對服務品質的要求上升至戰略層面，並取得積極成果。多年來建發物業從頂層設計出發，致力於為消費者、為社會提供高品質人居服務，受到了市場的廣泛認可。根據權威第三方機構賽惟諮詢數據顯示，建發物業近三年（2019至2021年）的總體滿意度均在90分以上，代表了行業的標杆水平。
二是客户服務體系迭代升級，打造精品物業服務。建發物業在長期的發展過程中，不斷優化服務流程、精進服務品質，以建發物業獨特的工匠精神，經歷了近10次的服務標準升級，沉澱出了一套包含六大客户服務舉措的物業服務管理體系。另外，2021年建發物業引入分級服務體系，根據項目級別匹配服務標準，確保服務品質與客户需求、資源投入與品質輸出之間的對等，助力服務從標準化向精細化深化。筆者注意到建發物業在中國物業服務百強企業上的排名不斷攀升，力證建發物業在服務力上的品牌實力。
2、背靠國資房企資源豐富，國企合作促增長
2020年12月31日，建發國際（1908.HK）以實物分派方式平行分拆建發物業於香港聯交所上市，建發物業與建發國際同為建發房產的控股子公司，二者目前的實際控制權均歸屬於廈門市國資委。根據克而瑞數據，受益於建發房產近年來銷售規模的高速增長，隨着未來幾年新房建成後的逐步交付，建發物業的管理規模增長有望得到進一步支撐。
雖然背靠資源豐富的國企母公司，但建發物業在開展案場服務時，亦遵循嚴格的市場化定價模式：2019至2021年期間，其非業主增值服務毛利率均低於20%，遠低於市場水平，顯示其報表利潤的可信度較高。
與此同時，國企身份的優勢也顯現為強大的資源整合及合作能力。憑藉卓越的品牌優勢和專業的服務實力，截至2021年末，建發物業與龍巖經濟發展集團、龍海城投集團、南平建設集團、福州新區開發投資集團這些國企強強聯合，以合資經營的方式共同參與物業項目管理，側面印證了建發物業的品牌價值及吸附力。
3、增長確定性強，助力價值躍遷
增長確定性向來是把握公司未來發展的核心要義。建發物業具備較強的增長可視性，具體可從（1）管理規模以及（2）收入多元化兩個角度來觀察：
（1）從管理規模層面看，建發物業未來的在管面積將快速增長：
截至2021年年末，建發物業的合約面積達到7387萬平方米（合約在管比達2.24），同比增長56.4%，其中新增合約面積2664萬平方米。考慮到合約面積將逐步轉換成在管面積，而2020年末建發物業在管面積為2564萬平方米，這部分新增的合約面積相當於再造了1個剛上市時的建發物業。
在上市後短短一年內，建發物業何以實現如此快速的合約面積增長？
除了建發房產確定性的發展節奏和充足的資源儲備，為建發物業的發展提供了穩固支撐，強勁的外拓能力則為建發物業的自身良性增長打開了向上空間。建發物業通過積極引入外拓人才，聚焦關鍵動作，沉澱方法論，形成了一套有別於他人的策略打法：在如今競爭日益激烈的外拓市場中，建發物業堅守品質服務不放鬆，於外拓過程中充分考慮物業費、管理規模、改造成本等諸多因素，確保外拓項目的盈利性以及服務品質，最終實現有利潤、有質量的增長。在21年新增的合約面積中，有近一千萬平方米來自第三方外拓。
此外，在如火如荼的收併購市場中，建發物業亦積極參與：一方面，公司以嚴格的投資決策流程為依託，高度重視標的公司的基本素質與估值合理性；另一方面，建發物業也關注其所收購標的公司的業務協同性以及企業文化的契合程度。公司於2021年邁出上市後的收購第一步，完成對洛陽泉舜物業服務有限公司的併購，不僅提升了廈門、漳州等重點城市的項目濃度，還有效推進了在洛陽、鄭州等地的戰略佈局。
（2）於收入多元化上，建發物業社區增值服務多點開花，實現翻倍增長：
建發物業立足於高品質的基礎物業服務，建立起圍繞客户的社區增值服務生態圈，在養老及健康增值服務、公共區域增值服務、房地產經濟及資產管理服務、家居美化服務、生活服務等領域多點開花，社區增值服務收入增速接近110.8%，已經成為其營業收入的重要增長極。
值得一提的是，承載本地生活服務的增值服務體系有賴於城市管理項目的密度。這裏的邏輯在於，城市管理項目的密度越高，開展增值服務的成本優化空間越大，同時更容易利用區域影響力，貫通相關資源從而形成區域規模效應，提升服務滲透率。因此結合建發物業持續推進項目濃度提升的戰略佈局來看，其未來的社區增值服務成本有望隨規模效應而進一步降低，從而形成良性的增值服務生態體系，有望助推公司實現更有效益的發展。
結語
過去一年，港股市場物業股經歷了大幅調整，隨着新一年的到來，政策面的築底以及市場悲觀情緒的充分釋放，多數機構看好物業股估值修復機會。政策層面來看，從疫情期間物業的基層治理價值充分凸顯，到疫情常態化背景下依然是政府基層治理的重要抓手，物管的長足發展符合人民羣眾對美好生活的嚮往，長期支持的政策導向不會發生轉變，長期來看，物管行業將繼續朝着健康有序的方向前行。
作為業內的優質物企，本文分析了建發物業三個維度上的獨有競爭優勢，結合行業集中度提升與企業自身優異財務表現雙重影響，未來建發物業將大概率維持慣性增長，持續釋放成長性。此外，考慮到利潤的快速增長對估值的提振作用，建發物業有望迎來“戴維斯雙擊”，表現值得期待。
