瑞銀發表研究報告，引述政務司司長李家超上周末指，即使Omicron變種病毒大規模爆發，香港特區政府無計劃進行大規模封城。港府與廣東省政府成立了五個聯合專班，專注提升檢測及病理分析能力，建立隔離設施及維持醫療用品供應穩定。現時本港零售收租股股價略低於2020年12月至2021年2月食肆晚市完全被禁時期。因此，該行料市場仍未反映任何進一步收緊社交距離措施。參考2020年底一波疫情，該行料新一輪社交距離措施或維持逾90日。倘發生大規模封城，料零售收租業主料提供額外租金寬免，對短期股價構成進一步壓力。考慮2020年7月29至30日全日堂食被禁時期，料本港零售收租股將面對12%至22%額外下行敞口。另該行料零售商場人流將進一步減少35%，2至3月零售銷售將有18%至23%下行。 該行稱，預期民生商場(如領展)將跑贏核心區商場(如九龍倉置業、希慎、冠君)，源於領展(00823.HK)民生必需品租戶佔比較高，在過去多輪疫情跑贏行業；參考內地封城經驗，或批准居民在鄰近商場購買日用品。同時，該行料新一波疫情對本港與內地通關蒙上陰影，倘通關進一步押後至2023年，以及在新一份《財政預算案》缺失消費刺激，料本港零售銷售今年或有中至高單位數下跌。 報告稱，近期政策回應反映本港及內地政府決心執行「動態清零」。倘本港政府成功控制新一波疫情，料通關可期。不過，由於與國際通關可見度仍低，料更多國際企業及海外專才將決定縮減香港業務或離開香港，對香港辦公室市場需求帶來結構性挑戰。加上辦公室未來供應增加，對辦公室市場看法審慎。同時，瑞銀留意到本港住宅市場面對更大阻力，社交距離措施收緊壓抑成交，潛在GDP倒退帶來負面財富效應，海外專才離港，以及美國加息或快過預期。 瑞銀稱，本港零售收租股現估值相當於預測股息率4.7%，與2020至12月至2021至2月禁止晚市堂食時相若。在零售收租股中，偏好領展多於九龍倉置業(01997.HK)，對辦公室敞口較大的如希慎(00014.HK)、冠君(02778.HK)及恆地(00012.HK)態度審慎。詳細投資評級及目標價見另表。