去年樓市出現了大幅度的降温，根據國家統計局數據顯示，11月新房價格上漲城市9個，上漲城市數量連續6個月減少，新房價格下降城市59個，佔比超84%。11月僅3個城市二手房價格上漲，上漲城市數量連續8個月減少，二手房價格下降城市62個，佔比90%。
然而自去年10月以來，央行、銀保監會等皆發聲將對房地產信貸進行糾偏，並支持合理購房需求。可以肯定的是，中央對房地產市場維穩意圖明顯，儘管“房住不炒”是未來很長一段時間的主基調，但從當下樓市行情來看，“穩中有降”將成為樓市主旋律，同時樓市也存在風向轉變的機會。
那麼，從二級市場看，新的一年裏，有哪些在當下估值底部的房企具備投資和研究價值呢？筆者想以另一個不同的視角，從舊改價值這個維度來觀察一類低估值且具有潛力的房企，不妨就以“舊改專家”——綠景中國地產(00095.HK)為觀察樣本進行探討。
1、一線高能級城市抗跌性強，政策邊際寬鬆助力優質低估值房企迎價值拐點
縱觀2021年的房地產商品房銷售市場，在中央“去槓桿”的多重調控下，市場呈現出先升後降的態勢，降温明顯。
（來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統，克而瑞）
與此同時，房地產銷售市場的成交增長動能也逐漸趨弱，尤其是三四線城市遭遇加速下行，不同能級城市行情分化明顯。
根據克而瑞研究中心的數據，分能級來看，一線城市整體新增供應面積 3177萬平方米，同比上升 6%；且各能級中僅一線城市前 11 月供應規模同比正增長；北上廣深四城均有較好表現，北京、上海和深圳前11月供應面積分別同比增長12%、9%和12%。
（來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統，克而瑞）
此外，克而瑞研究數據還提到，去年三四線城市交易加速下行，尤其是去年下半年以來，短期熱度較高的東莞、惠州、清遠均面臨回調，玉林、欽州等內陸三四線人多錢少，購買力見頂，庫存積壓，風險持續加劇。
由此看來，儘管樓市調控嚴峻，使得二三線城市房價下跌趨勢顯著，但一線高能級城市始終具有良好的抗週期性，雖有小幅度下跌回落，但相比其他低能級城市都有更好的抗跌性。換句話説，在“房住不炒”主基調，投資一線高能級城市能更好的抵禦房價回落的風險。
另一方面，從當下融資端的監管政策來看，隨着房地產行業風險逐漸釋放，金融監管政策方面有所邊際寬鬆。注意到，自去年11月底銀保監會等有關部門發聲後，銀行對房地產的開發貸款、併購貸款、按揭貸款等的投放速度有所加快，適當的緩解了房企融資端和居民購房上的壓力。
在筆者看來，金融和地產政策企穩不失為對優質房企的利好信號，而從當下房地產板塊在二級市場的表現來看，也有短期反彈跡象；同時，從房地產銷售市場數據看，可重點關注擁有優質土地資源的房企，與此同時，財務基本面亦是投資考量的核心要素，在良好的財務狀況支撐下，處在估值窪地的優質房企存在估值拐點。
2、白石洲舊改一期已獲建設規劃許可證，2023年有入市可能
回過頭來看本次觀察樣本公司。綠景中國地產作為深圳公認的城市更新先鋒之一，長期專注於深圳和其他粵港澳大灣區核心城市，通過城市更新獲取土地資源，憑藉着其“深耕核心城市，聚焦城市核心”的正確戰略規劃佈局，公司開發了諸多業內出名的城市精品項目，持續釋放其特色地產公司的價值。
專注於大灣區核心區域的綠景中國，擁有豐富的舊改土儲資源，其土地儲備90%以上位於大灣區內，重點佈局在深圳、香港、珠海及東莞。其中，公司位於深圳南山區華僑城豪宅片區的白石洲城市更新項目頗具發展潛力，是深圳乃至全國都備受關注的重點舊改項目，被譽為深圳的舊改航母。
白石洲城市更新項目集深圳灣超級總部基地、留仙洞戰略性新興產業基地、前海中心、寶安中心、華僑城與後海總部基地等強勢城市資源於一體，並將在深圳新一輪的城市化進程中擔任重要責任。
注意到，白石洲舊改一期01-08地塊已獲得建設規劃許可證，命名為綠景白石洲璟庭，按照建設進度，預計在2023年預售，屆時公司業績增長有望迎來加速。
據瞭解，白石洲舊改分四期多區開發，根據一期01-08地塊的建設工程規劃許可證及總平面圖，該項目規劃有1棟5座塔樓，其中，2座商務公寓（1座26層、1座59層），3座超高層住宅，為74層。
（圖片：白石洲綠景項目規劃圖）
此外，筆者瞭解到，該地塊建設用地面積30568平米，總建築面積456628平米，容積率10.9，建築高度244米，住宅加公寓總計2754户，其中2587户是面積小於90平的中小户型，佔比93%。另外，綠景璟庭規劃的停車位是1983個，其中充電樁停車場佔比50%。
在筆者看來，白石洲項目將會是綠景為深圳打造的一張專屬於白石洲的城市名片。未來待舊改項目整體落成後，將會成為白石洲乃至深圳的超級地標，併為公司持續提升品牌價值。
雖説今年深圳買房市場預期不及2020年，但對比同檔次和規模的華潤城潤璽二期已達到13萬元以上每平方的售價。而未來綠景打造的作為城市名片的核心住宅，其價值也將更為可期。
（圖片：白石洲項目效果圖）
在地段及圈層的加持下，綠景中國此次舊改項目的價值將得到更大的釋放，白石洲作為綠景的在深圳的重點項目，保守估計可售貨值將超千億。換句話説，在項目優越的地理位置賦能下，擁有超高層的設計和超高的容積率的綠景璟庭仍然頗具看點，會是公司中長期業績增長的核心動力源所在。
3、多項出色舊改項目加速進展，公司長期發展潛力大
除了白石洲舊改項目，綠景中國的其他幾大舊改項目也陸續取得積極進展。
其中深圳沙嘴片區作為另一重點城市更新片區，亦是綠景中國深耕多年的區域。公司早年開發的綠景花園、綠景中城天邑、綠景藍灣半島均分佈在周邊。其沙嘴村項目二期，又名紅樹灣壹號二期也在順利推進中。
據悉，綠景中國的紅樹灣壹號二期項目位於深圳福田沙頭街道，沙嘴路與福榮路交匯處東北角，而沙嘴村是2004-2008年福田區列入計劃的5個城中村拆除重建類城市更新項目之一，目前該項目已經獲取四證，項目建設有序推進。
值得注意的是，紅樹灣壹號二期位於福田CBD核心地段，規劃計容建築面積10.4萬㎡，擁有多項成熟配套規劃功能，包括住宅、商業、酒店、辦公、商務公寓、幼兒園及其他公共配套，未來將有望建設成包含住宅、商業等為一體的特色綜合體。
（圖片：紅樹灣壹號二期效果圖）
筆者瞭解到，綠景的紅樹灣壹號一期樓盤於2018年開盤，當年的開盤單價在8.7萬元起，屬於高價值火熱樓盤。而此次的二期項目也將在成熟配套、優質區位，以及紅樹灣壹號一期的美譽度加持下，打開增值空間。
另一方面，公司緊鄰大灣區文體地標觀瀾高爾夫的另一重點舊改項目也在有序推進中。該項目為深圳觀瀾綠景黎光村城市更新，位於龍華區觀瀾街道。項目建設用地約7.3萬平米，總建築面積達56萬平米。
據公開信息顯示，黎光城市更新項目分為兩個地塊，第一期開發的是舊改地塊，另一個是整備地塊。舊改地塊計容建築面積達到15.8萬㎡，整備地塊計容建築面積約23萬㎡；注意到，該項目將無縫鏈接地鐵22號線“黎光站”（規劃中），將實現龍華副中心與福田中心的快速聯繫，屬於地鐵上的靠近高爾夫、湖泊公園等多維度生態景觀的高端居住體驗物業。
目前，該項目舊改地塊已通過專項規劃，預計於今年第二季度開工，明年推向市場預售。
以上幾個深圳城市更新項目皆能反映出公司在選擇項目上具備獨到的眼光，其開發項目優質，且公司多年專注城市更新，在舊改方面有長達20多年的成功經驗，歷史舊改項目合計完成20餘個，無論從體量、規模、貨值還是城市影響力上，都是當之無愧的“舊改專家”。隨着未來多個高貨值舊改項目入市，項目開發持續落地，資金迴流，公司未來業績將可享受這波舊改紅利，獲得巨大提升。
4、結語
從舊改維度來看，舊改難在轉化週期，在時間即是金錢的時代，舊改進度的加速即是增加價值，如此看來，綠景中國多項出色舊改項目不僅沒受到行業政策和疫情的影響，反而皆是在有序進行中，入市時間也在不斷推進，優異的成績背後離不開公司長期的穩健經營。同時，舊改項目未來也將為公司提供超過千億的可售貨值，為公司未來業績增長帶來強勁支撐，並進一步夯實公司財務基本面，在行業變革週期中斬獲發展新機遇。
正如睿郡資產首席投資官杜昌勇所説，“投資是科學也是藝術，注重估值又不刻板地固收估值，估值是以正確的定性判斷為前提，結合合理的假設。”當前房地產板塊有所升温，而綠景中國地產也處於估值底部，其舊改業績確定性高，公司具備發展潛力，投資者可長期關注。
