即將邁向新的一年，回顧2021年，物業板塊受港股大市行情疊加地產行業影響，在資本市場表現可謂跌宕起伏。上半年，物業股整體走勢良好，但自7月以來，板塊一度接近腰斬，富途行情顯示內地物業管理股自6月30日至今累計跌幅達到48%。觀察到近期物管板塊有所升温，結合市場環境以及多數機構觀點看好後續物業板塊表現，當下該如何從中尋找機會？

（來源：富途行情）

1、掘金窪地，物管板塊估值邏輯切換下的新機遇

物業企業與地產公司因其緊密的鏈接往往被視作“脣亡齒寒”的關係，市場投資人自嘲道“毛之不存，皮將焉附”？在這樣的市場邏輯線下，物業股跟隨地產板塊呈現頹勢也就不難理解。

不過，從筆者觀點來看，隨着整個房地產行業邁向穩健發展的新階段，不論是地產開發還是物業管理，最根本的方向仍然將是聚焦產品、服務和運營能力之上，這也是行業步入新階段的核心競爭着力點所在。

誠然，從地產開發端來看，集中度提升勢必帶來頭部房企承接更多的物業管理業務拓展機會，但真正決定物業管理企業能否握牢市場機遇的仍然還在於其綜合競爭實力。可以説地產開發端更多的是“敲門磚”效應，未來這也會越來越多在頭部房企旗下的物管企業中演繹。但從終局思維來看，綜合實力強勁，服務品質更優的物管企業將仍然是掌握市場主要份額的基本盤。特別是在消費升級的大趨勢下，人們對品質生活的追求，以及近年的疫情大環境，物管服務的重要性也得到充分認知，物管企業專業、品質服務的價值比以往任何時刻都更容易得到市場的認可。

那麼，以此為出發點，物管板塊的估值體系實際上將以地產板塊為底，現階段已處在估值窪地之中。而從趨勢來看，物業行業的邏輯也正向消費屬性轉變，特別是物管企業的業務向增值服務進一步拓展，打開成長天花板時，其估值也將面臨逆轉，向上空間巨大。同時考慮到增值服務的底層支撐仍然是流量邏輯，這意味着這也將建立在充裕的管理面積之上，因此從這個角度而言，具有可持續的管理面積獲取能力，同時在增值服務端展現強勁實力的物管企業將更容易得到市場的高定價。環視整個物業板塊，建業新生活(09983.HK)充分滿足這兩大要件。

2、內生外延同步，綜合服務實力構築護城河優勢

承接上一部分的論述，建業新生活在外拓層面表現突出，呈現出較強的獨立性，符合當下資本市場對物企的考量。數據顯示，2021年1-11月，公司累計新增在管面積2934萬平方米，其中來自第三方累計新增2212萬平方米，佔比高達75.4%；整體來看，截至2021年11月30日，公司總在管面積達12936萬平方米，其中來自第三方的在管面積佔比達52.0%。

在行業競爭日趨白熱化的階段，“短期看母公司，中期看市場投拓能力”已經成為當前市場判斷物企未來增長空間的普遍共識。受益於“建業”品牌在大中原地區的高美譽度和高知名度，建業新生活不僅外拓效率高，還具有一定的品牌溢價。究其原因，離不開建業新生活高水平的綜合服務能力，尤其是在增值服務方面的出色表現和突出優勢。

具體而言，建業新生活在基礎物管業務之上，積極探索多元消費場景，深挖潛在服務需求，與業主建立起了較強的信任度和親密度，因而在生活服務板塊上取得的成效可圈可點。這一點尤其體現在"建業+"平台上，從“購”、“行”、“吃”、“住”等多維度，打造社區商業全場景下的幸福生活。反映到數據上，2021年前11個月，"建業+"平台累計總交易額約為13.2億元，同比增長88.3%；平均月活躍用户數達161.1萬人。

也就在不久前，建業新生活社區商業店鋪——肯吃虧生鮮食集、建業車生活、建業君鄰食正式啟動試營業，再次體現了建業新生活對住户全生命週期價值的發掘與鎖定。

實際上，物企卡位空間服務“最後一公里”，在開展居民消費服務上具有天然優勢，亦複合消費升級與擴容以及追求美好生活的時代趨勢。因此在物管行業突破成長天花板的當下，社區增值服務成為不少物業服務企業的着眼點與突破點。而建業新生活所實現的多種經營服務擴容，以及多元社區消費場景的構建，已然形成其在行業中獨具特色的競爭力。

3、結語

在新冠疫情發生之初，物業管理板塊一度成為資本市場的香餑餑，得到眾多資金追捧，並在去年成為市場上表現最為搶眼的板塊。儘管自今年下半年以來，物管板塊呈現頹勢，但以長期視角來看，這一板塊一直是二級市場牛股輩出的領域。行業視角之下，政策層面的規範及鼓勵形成巨大利好，特別是政策圍繞放寬物業企業經營邊際，對於提升物管企業經營水平和服務能力帶來助力，而物管行業流量入口價值逐步得到認可，增值服務帶來的增長驗證行業成長天花板的進一步抬升，長期發展空間可觀。

當前行業中企業加速收併購尋求規模效應，不過從監管方向來看，房地產行業平穩健康發展以及各大領域反壟斷的強化，規模並非是行業打法的“最優解”，而回歸到第一性原理，具有良好品牌價值和優質服務能力的物管企業方能持續得到市場的認可，特別是未來進入存量博弈下，這類在技術與服務上下功夫的企業才更具有長跑優勢，實現行穩致遠。就建業新生活而言，公司具有優質的品牌價值，市場拓展能力和增值服務增長曲線驗證其強大的綜合服務優勢，與此同時，其背靠優勢資源，在管理面積規模及增速上具有較強支撐，有理由獲得市場給予的高估值。而目前公司動態市盈率僅為10倍，顯著低於行業約26倍的平均估值水平，後續隨着業績彈性釋放，估值迴歸相信也將只是時間問題。