今年以來，受融資收緊、銷售低迷等情況的影響，房企信用風波愈演愈烈，出現違約、逾期等情況的房企數量亦在增加。在此環境下，不同的房企給出了不同的答案。其中一些房企甘願“平躺”，但是仍有一些房企選擇積極自救，應對危機。

近期陷入理財產品兑付風波的中國奧園(03883.HK)顯然屬於後者。公司迅速給予各投資者回應，並交出了兑付方案，包括現金兑付和實物資產兩種方式兑付，承諾財富產品到期的本金和利息，將會一分不少地予以兑付。

在當下時點，迅速拿出兑付方案尤為重要。其一，不僅展現出積極承擔社會責任的良好形象；其二，對於穩定投資者信心，防止局面失控等方面來説都有重要意義。

這裏其實重點談下實物兑付，奧園方案中用於兑付的實物資產包括：包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪及車位，總貨值不低於90億。而近日有關奧園實物兑付進展的消息傳入市場，據悉公司累計接近2000套房獲得理財客户初步鎖定。實際上，多家房企都相繼拿出以房抵債的方案。然而多數投資者對此方案產生了質疑，尤其關注能否保障自身利益，但是筆者認為，以房抵債也具備着一定的優勢。

從宏觀經濟角度出發，數據顯示，上半年美國的CPI同環比增速均創下2008年以來新高，核心CPI同比上升4.5%，創1991年以來最高水平。可以看到，美國目前的通脹形勢不斷增高，有分析認為，美國通脹或將在未來1-2年加速上升。

值得注意的是，上半年以來全球多國房屋價格持續高升，部分房價甚至迎來了10年來最大漲幅。英國房地產信息企業萊坊(Knight Frank)在9月公佈的《全球房價指數》顯示，第二季度全球平均房價同比上漲9.2%。其中，美國的房價漲幅達到了18.6%。據瞭解，其背後的原因是以養老金和PE投資為代表的美國機構投資者在不斷增持商業地產，這也側面反映出了他們對於未來通脹的擔心，以期望持有房地產資產來對沖通脹風險。

境外火熱的樓市並不全然是炒作，主要還是出於人們傾向於投資避險，使資金加快進入樓市，畢竟樓市有保值增值的功能屬性。

回到國內視角，10月份國內PPI同比增速達到了13.5%，創下26年新高，11月份的同比增速也達到了12.9%。通貨膨脹壓力從PPI向CPI的傳導逐漸加劇，國內CPI的增長自9月份以來也在加速。有機構認為，後續還不能排除上游成本壓力繼續傳導、帶動下游物價上漲的可能。此外，還需要警惕輸入性通脹的風險。

因此，在宏觀存在通脹預期的情況下，實物現房兑付也不失為一種理智的、靠譜的考慮方向。

再從實踐的角度來看，儘管奧園並未披露可兑付實物資產的過多細節，但考慮到奧園的資產質量相對優質，筆者預計變現情況不會太差。而且奧園方案中有一點值得關注，方案約定可與投資者簽訂遠期回購協議，約定在投資者簽訂協議2年後按原價回購。筆者認為，奧園敢於出具遠期回購協議，其對於拿出用於對付資產的質量還是相當有信心。

就奧園目前的確權的土地儲備來看，今年的中期業績報吿顯示，在2021年預計總可售資源中，66%位於一、二線城市，以高能級城市為主，且主要覆蓋華南、華東及中西部核心區等人口流入情況較好的區域。並且，奧園還擁有大量位於大灣區的城市更新項目，近年來也在逐漸實現土儲轉化。

反映到銷售數據上，今年1-11月，奧園累計實現合同銷售額1157.8億元，同比增長2%。在這之中，奧園部分優質項目一度出現熱銷局面。近期，包括廣州、珠海、東莞、揚州在內多個城市一批高質量的項目陸續開盤。其中，揚州奧園京杭灣11月7日開盤銷售3.5億；位於廣州的奧園恆基學苑壹號項目9月中旬開盤僅2小時勁銷超10億，國慶黃金週延續首開熱銷氣勢，其間勁銷2.2億，項目自首開至11月中旬累計銷售超20億元。當下項目方又推出靠江更近的1號樓、二號樓大平層，銷售逆勢增長。另外作為珠海最大的城市更新項目之一，學苑產品系的珠海奧園學苑壹號於10月末開盤，首開當晚便去化超8成。

可以看到，項目的火爆銷售在一定程度上驗證了奧園的產品力較優，市場對其的認可度較高。

初步推測，如果能拿到這些區域的優質房產，在市場交易情況較好的情況下，投資者大概率是能夠實現快速變現的。而如果是選擇長期持有，則能夠依靠租金來回收本金。考慮到當前經濟環境所存在的通脹預期，持續的現金流還能使投資者很好應對通脹帶來的貨幣購買力下降。

筆者認為，站在資金現金回收率的角度，選擇實物兑付的投資者或許更有機會獲得與理財本金相當甚至是超額的收益。

實際上，與其説是選擇實物兑付，不如説是選擇相信市場。尤其是在當下錯綜複雜的宏觀環境中，持有產生持續現金流的資產往往能給投資人帶來更好的收益體驗，也因此成為投資者更優的選擇。