作者 | 明野

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大家好，我是明野！

今天來聊聊房地產税，昨天（10月23日），第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議通過了《中國人民代表大會常務委員會關於授權國務院在部分地區開展房地產税改革試點工作的決定》，以期通過試點，在“條件成熟時，及時制定法律”。

相比於股票，我相信大家財富載體主要還是房子。中國房地產市值大約在300-400萬億左右，而股市總市值大約只有60萬億左右。

2020年，房地產相關税收中：契税7061億，土增税6468億，房產税2842億，耕地佔用税1258億，城鎮土地使用税2058億，幾個房地產特有的税種約2萬億，再加上土地出讓金8.4萬億，房企所得税4120億，不考慮房地產相關產業鏈，地產行業收入貢獻近10萬億。

中央39%、地方56%的收入來自房地產相關，房價穩步小幅上漲其實符合社會整體利益；

截止2020年末，測算存量住宅340億平（3.33億套、户均1.05套、包含2020年末施工面積65億平米），房產市值約340萬億，如果不考慮免徵和試點範圍，按0.5%税率全國徵收也就1.7萬億元，如果考慮户均90平米免徵，則實際免徵面積高達284億平米，實際徵税面積約56億平米，按0.5%税率全國房地產税預計可徵收2800億，相當於目前的非住宅房地產税範規模，還不及土地增值税規模。

1）試點城市。房地產市場的平穩健康發展是主旋律，一手房的健康銷售比較重要。比如上海市的工作主要考量分三塊：一手房、二手房和租房。要對二手房的價格嚴控，租房市場價格漲幅不能超過5%，一手房要穩定健康發展。估計這次房產税試點城市不會很多，預計上海、深圳、杭州、廣州會有，剩下的幾個試點城市還説不準，主要通過下半年一手房銷售情況來判斷。預計試點城市的推廣也不會一批次全部推出，還是有先後。

2）税率。市場傳聞1%-5%的都有，預計會比較温和。可以參考的是之前的試點税率，上海市0.4%和0.6%兩檔，重慶是0.5%、1%和1.2%三檔。國際通用：美國最高的新澤西2.1%最低的夏威夷0.27%，大部分在0.5-1%之間。從上海重慶試點來看，進一步試點應該該是減少免徵、税率是相對合適的。

税率如何確定，要考慮到地方財政收入的穩定。上海的數據可以供參考：上海2020年房產税大概200億，公共財政收入一共7000億，土拍收入大概2500億，房產相關的税還有土地增值税、城鎮土地使用税費、賣房產生的契税等加起來有1100億元，也就是説賣地和相關税費一共3600億左右。

3）徵税對象。預計這個會有所調整，也就是説擴大税基，但不會擴大税率。上海重慶方案免徵範圍過大、免徵面積過多，現行上海試點方案實際徵税房產佔存量房產不足2%。現在所有居住和非居住用地的各類房地產都是徵税對象（除宅基地外的），我們預計會有免徵範圍，目前上海試點方案是首套免徵（二套人均60以內免徵）、重慶方案是普通住宅免徵；美國對於低價值不動產直接免徵，對於自住房進行適度減免，英國對於自住的享受25%折扣，對低收入的納税人最高可以免徵。未來上海的存量房很有可能進入到徵收範圍內，人均免徵面積應該會有，具體多少還不能確定，並不是所有的存量房都會徵收。幾個可供參考的數據：上海户均居住面積不超過75平，熱點城市户均套數超過兩套的佔總居住人口的比例不超過10%，三套房的比例更少。

4）徵收經驗。房產税是直接税，我們目前沒有太多直接税的收取經驗，這也是地方要考慮的問題。而且房產税也會有個收繳率的問題，有很多細節需要去論證。

5）對地產銷售的影響。一手房銷售長期還是供求決定的，但短期試點推廣還是會有影響。短期在形成房價下跌的預期之後，估計會有相關措施去緩和這個預期。後續政策都會是維護房地產市場健康平穩發展，預計預售的監管資金都會有所調整。

對房地產股肯定會有情緒影響，畢竟不算是個好消息，但是在細則都沒有明確的情況下，短期對地產股估計不會產生實質影響，所以之前的集中度提升的邏輯是沒有問題的。週末關於地產，還看到一個信息，我覺得也可以重點關注。現在頭部物管都在忙着併購小物業公司，而且併購市場已經進入買方市場，交易價格都降下來了。上半年的併購交易對價還在20xPE，現在併購市場上也就12x-15x的PE。所以頭部的，有資金實力的公司，可以重點看下，比如頭部的碧桂園服務。

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