第三季度港股市場下挫，地產板塊全線下跌，物管股慘遭錯殺。實際上，一段時間以來，內房行業去槓桿及流動性憂慮一直在壓抑物管股股價表現。而在板塊經歷超跌過後，市場過度悲觀的修復行情也正在路上。 

放眼整個物管板塊，在眾多物管股中，筆者注意到時代鄰里(09928.HK)估值正處於底部，而經過研究後發現公司的基本面以及催化劑都是具備的。

首先時代鄰里的戰略定位非常清晰明確，以“4321”為核心戰略，即深耕“四”大核心城市羣包括大灣區、長三角、成渝、華中、佈局“三”大核心業態包括住宅、產業園、政府公建、實現“兩”大核心增長點包括物管服務與增值服務、建立“一”個全生命週期的“科技+服務”核心平台。而其管理規模、撬動增值服務能力以及擴展服務業態等多方面均呈現出向上發展、加速成長的良好態勢，下文將對公司的投資亮點進行梳理及分析。

1、 兼顧規模與品質，第三方外拓持續發力

不同行業由於業務模式的不同，在成長性釋放上往往也有不同的方式和表現，就物管行業而言，其成長性的釋放往往需要着重關注其管理規模。

具體而言，物管公司的管理規模提升，主要在於兩個方面，其一是背靠關聯公司的資源補充，其二是拓展獨立第三方業務，則主要依靠第三方競標和收併購。

時代鄰里在管理規模上一直穩步增長，截至2021年上半年，公司的合約及在管面積達至1.24億平方米及9,800萬平方米，環比增長約52%及42%。翻查了2019年招股書，當時公司的合約及在管面積分別為4,500萬平方米及3,500萬平方米，從上市到現在經過2年時間，管理規模翻翻。

物管企業的管理規模除了靠關聯公司的輸送外，外拓也很重要，因其能體現物企的市場競爭力，也是市場更為關注的要點之一。就時代鄰里而言，公司在外拓能力上取得了不俗表現。截至2021年上半年，公司來自獨立第三方的合約及在管面積分別為9,200萬平方米和7,500平方米方，環比增長70%和58% 。值得關注的是，上半年公司通過自主外拓新增合約面積為1,279 萬平米，較去年同期大幅增長418%。

在外拓方面也注意到時代鄰里憑着在大灣區內豐富的經驗及優質的品牌，年內與雄峯集團、中國聯塑集團達成深度合作，通過類似的方式鎖定其在第三方拓展的管理面積來源。

目前時代鄰里的外拓實力已呈現日趨成熟的發展態勢，倘若以60%左右的增速保守測算,公司在管規模有望於2021年突破1.1億平方米。

（來源：公司公吿）

2、社區增值業務加速增長，快速釋放成長動能

物業管理行業正處於高速變革的時期，業主對物業的服務感知、服務品質、服務方式、服務多元化都提出了新的要求。

時代鄰里把握行業深耕的優勢，通過豐富的服務內容和業務生態，深化“物業+生活”經營模式，在社區增值服務這座金礦裏挖掘出更大的價值。

目前，時代鄰里的社區增值服務涵蓋美居業務、生活服務、購物平台APP“鄰里星選”、鄰里置業等多種業務類型，大大拓寬收入及盈利來源。

結合公司當前社區增值服務板塊的收入來看，該板塊在過去2年都錄得爆發性增長，2020年全年社區增值服務收入達人民幣1.86億元，同比增長135%; 2021年上半年該業務收入增至人民幣1.78億元，同比高增250%。

物業管理企業是距離用户生活最近的位置，靠近“流量”和“付費”的入口，它們能得天獨厚的具備做好這兩項服務的潛力，從當前公司的表現來看，有望憑藉當前積累的業務優勢與經驗，以及依靠不停增長的客户羣，繼續挖掘社區增值服務線的增長空間，打開成長天花板。

3、切入城市公服賽道，打造新增長點

除了市場比較關注的增值服務外，城市公服也是各物企搶佔的業務之一，時代鄰里最近積極將服務的觸角延伸至城市公共服務領域，使得公司的發展空間又擴大了一個量級。公司相繼與江西鷹潭市、四川成都温江區等達成城市服務戰略合作，積極在城市公服領域加大布局。僅今年上半年來看，時代鄰里就新中標12個項目，合同金額新增規模約人民幣9,141萬元，年化收入約人民幣2,938萬元。

值得一提的是，時代鄰里在做收併購時會從多方面考慮標的與公司業務的協同效應。時代鄰里在年內完成進一步收購位於成都的合達聯行物業有限公司(“合達聯行”)，成為時代鄰里的間接非全資附屬公司且並表業績。該公司主要從事物業管理，同時發展城市公服。而合達聯行也通過自身影響與三家城投公司分別成立合資公司展開城市公服相關合作。時代鄰里透過這一系列動作，進一步打開成渝市場的同時，亦夯實了公司在城市公服領域的佈局。

城市公服為各物管企業大力拓展業務之一，自2018年時代鄰里已切入城市公共服務賽道，該部分業務的收入佔比及面積佔比都在不斷攀升。據此，時代鄰里從為業主服務的社區業務管理領域，進入到為城市服務的城市公共服務領域，公司市場化、專業化和社會化屬性得以不斷強化，有望使其不斷在行業中突圍而出。

小結

總結時代鄰里未來的成長邏輯，可觀察到其所藴含的三股推動力，三股推動力分別指的是1.) 精準的投拓能力尤其在大灣區、2.) 含金量高並有爆發性增長的增值服務，以及3.) 逐漸在擴張的城市公服業態。

在此時點，公司估值跟隨板塊估值中樞下移，目前動態市盈率僅為11倍上下，處於歷史底部區間。在市場“草木皆兵”之際，基本面紮實的時代鄰里仍接連獲得多家大行看好，上述的三股推動力或將成為加速其迴歸正面的催化劑。

（來源：萬得）