本文來自： 濤動宏觀，作者：毛小柒

一、關注政策層面對地產行業的最新導向

房地產政策在堅持大方向的同時，始終在力度與節奏上保持一定調控空間。

（一）對疫情前後地產調控政策情況的簡述

1、2019年6月13日銀保監會郭主席在陸家嘴論壇上提示房地產金融業務風險，算是正式拉開了房地產金融嚴監管大棒的序幕，隨後整個2019年7月份的房地產政策監管信息便比較集中，主要體現在房地產信託融資、房企境外發債等等。例如，2019年7月9日發改委發佈的《關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》（發改辦外資〔2019〕778號）便明確房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。

2、在“三穩”的政策導向下，疫情期間多地針對地產行業出臺了相對放鬆的政策予以支持，且大多從調整監管措施、降本減負、財政金融支持、復工復產和安全管理等方面着手。如適當調整商品房項目預售許可的最低規模和工程形象進度要求、適度降低商品房預售重點監管資金比例、允許企業通過銀行保函形式替換同等額度的重點監管資金、適度增加預售監管資金撥付節點、對受疫情影響經營困難或疫情防控期間有貢獻的企業予以資金支持、支持金融機構加快個人住房貸款審批發放等等。疫情期間相關政策略有放鬆的動機雖然容易理解，但卻引起了一系列問題，如大量信貸資金流入房市等。不過在疫情形勢漸趨可控且中國經濟逐步邁入修復的通道中，地產行業的嚴監管基調重新佔據主導地位。

3、2020年7月韓正召開的房地產工作座談會成爲重要風向標，亦使得2019年的地產金融嚴監管新政邏輯在2020年下半年得以延續。隨後的交易商協會和北金所新政、央行“345”規則、“解決大城市住房問題”、“房地產貸款集中度制度”、“土地集中供應制度”以及“消費貸款和經營性貸款管控制度”等正是在這一背景下密集出臺，旨在從開發貸、按揭貸、經營貸以及地產企業自身債務情況等方面開展房地產金融調控。

（二）地區間分化加劇：樓市預期有所扭轉，“限漲令”與“限跌令”並存

目前地產行業的政策導向是“房價可以微漲微跌，但絕不能大漲大跌，更不能無序漲跌”，其背後是“三穩”政策理念的具體體現。不過“三穩”雖然是高層提出的調控思路，但具體落到實處，還是要靠地方來執行，所以我們看到兩種截然不同的調控思路，實際上都指向了“穩”這個字眼。

1、隨着房住不炒的理念日益深入人心以及近期一系列政策層面的持續強化，樓市預期似乎正在發生逆轉，而地區間樓市預期似乎也出現了一些微妙變化，“限漲令”與“限跌令”同時並存在的現象很值得關注。

2、相較於部分城市發佈“限漲令”、持續升級樓市調控政策，另一些城市則開始擔心房價下跌帶來的負面衝擊，並通過“限跌令”開啓了逆向調控。具體看，今年8月以來，嶽陽、江陰、株洲、唐山、瀋陽、菏澤、昆明、惠州、桂林、湖州等城市紛紛發佈了“限跌令”政策。

（1）8月9日嶽陽市住建局發文要求新房售價不得低於備案價格的85%；

（2）8月11日昆明召開會議要求嚴厲打擊惡意降價行爲；

（3）8月16日唐山約談地產企業負責、旨在打壓惡意降價；

（4）8月31日江陰提出嚴禁低價傾銷、打價格戰等等；

（5）9月9日株洲市住建局對金碧置業、融盛地產、博瑞地產、欣盛萬博、貝殼企業或項目負責進行約談；

（6）9月14日張家口提出“新取得預售許可證的項目不得低於備案價格85%進行銷售”；

（7）10月2日湖州市住建局微信公號發佈的《湖州市商品房購買風險提示》提出“開發企業以明顯低於市場價銷售商品房的，就是風險”。

（三）對地產金融政策進行預調微調

在地產行業風險暴露有所加劇、樓市預期可能已經出現扭轉的背景下，監管部門開始基於防範次生金融風險的角度對地產金融政策進行適度預調微調。不過需要說明的是，地產金融政策的大方向並沒有發生變化。

1、央行貨幣政策委員會例會提出“兩個維護”

2021年9月24日（9月27日官網發佈新聞稿）的央行貨幣政策委員會第三季度例會針對房地產領域提出“兩個維護”（即維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益）。這是央行貨幣政策委員會例會首次談及“房地產”這一話題，旨在針對住房消費者和房地產市場。其中，住房消費指的是剛需背景下的住房消費，而非投資、投機，意味着針對剛需（特別是首套房）領域會一定程度的政策修復；房地產市場健康發展則主要指對目前出現的地產行業困局進行應對，即需要對方向有精準把握、對風險要精準拆彈、對次生風險要提前應對。

這意味着在大方向不發生變化的情況下，政策層面可能會進行預調微調，特別是銷售端。這主要是因爲，在當前的政策大環境下，由於融資現金流與經營現金流均受到限制以及項目和資產處置也受到約束（如一些未完工項目甚至出現爛尾、完工項目出現不敢有企業接盤的現象），地產行業的風險有加劇暴露的態勢，目前不僅包括恆大這樣的全國龍頭，也包括建業、新力控股這樣的區域龍頭。

雖然政策層面並非刻意去摧毀一家企業，但在發現風險有可能蔓延甚至演變成行業危機時，自然而然會有所調整，否則就可能會發生次生風險。

2、房地產金融工作座談會進一步強調“兩個維護”

2021年9月29日央行和銀保監會聯合召開的房地產金融工作座談會則在“兩個維護”的基礎上，進一步提出“準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度……金融機構要……配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益”。這裏面的關鍵表述爲“準確把握和執行”以及“配合相關部門和地方政府”，即在政策執行上把握大方向不變，不一刀切，配合地方政府推動未完工項目順利完工、推動完工項目順利完成交接和銷售。

3、地產行業已呈現一些新變化

受“兩個維護”等系列政策影響，近期地產行業的形勢有了一些微妙的變化：

（1）一些爛尾項目已經相繼復工，如近日媒體披露的石家莊持續一個多月的打擊違法房地產風暴行動等。

（2）繼之前房貸額度緊張、部分地區按揭貸款利率上調後，局部地區的房地產按揭貸款利率近期反而出現了下調，某種程度上似乎意味着金融體系對地產金融市場的態度已經有一定程度的緩和。例如，根據無憂找房平臺調研統計，廣州、佛山等地的部分國有大行和股份行已經在下調房貸利率。

二、關注地產行業五大政策導向

地產政策基調的變化是一個歷史過程，如2016年《政府工作報》明確提出“因城施策”的理念（隨後“因地制宜、因城施策、分類調控”成爲主要思路）、2016年底的中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”的政治定位、2017年提出地方政府主體責任機制以及2018年正式提出“三穩”理念等等。不過這其中有五大方向值得關注，即建立房地產長效機制、遏制房地產金融化泡沫化趨勢、強化住房租賃金融支持、持續整治地產行業以及規範城市更新等。儘管近期地產行業金融政策有預調微調的趨向，但大方向並沒有發生變化，上述五大地產行業政策導向也沒有變，保持地產與實體經濟均衡發展仍是最重要的政策指向。

（一）建立房地產長效機制

1、房地產長效機制建設自2013年以來一直是政策重點，並在政治局會議、中央經濟工作會議等高層會議中頻繁出現。不過我們亦觀察到，十四五規劃、2020年底的中央經濟工作和2021年政府工作報告均未再提及“房地產長效機制”表述，這表明房地產長效機制在2020年應該就已經基本確立，現在只是實施階段。

2、房地產長效機制具體是指綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等五種手段，規範房地產市場發展。其中，住房和土地聯動機制則可被視爲土地制度，而契稅、房地產稅則可被視爲財稅手段，房地產金融是房地產長效機制的關鍵。

（二）遏制房地產金融化泡沫化趨勢

1、2019年3日，銀保監會系統召開的“不忘初心、牢記使命”主題教育總結大會上，郭主席首次提出“遏制房地產金融化泡沫化傾向”。同年6月13日郭主席在陸家嘴論壇上亦指出“當前房地產過度金融化，居民負債率佔相當大的比例，甚至一半投資都投入到房地產市場。房地產過度融資，不僅擠佔其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行爲，使其泡沫化問題更趨嚴重”。此後“遏制房地產金融化泡沫化傾向”便正式取代“遏制房地產泡沫化傾向”這一表述，成爲銀保監會等金融管理部門在房地產領域的行動指南。這一變化的關鍵在於加上了“金融化”並將其置於“泡沫化”之前，意味着政策層面認爲“金融化”是房地產“泡沫化”的根本原因，也被視爲房地產長效機制領域的最主要抓手。

2、實際上2021年7月22日，韓正在“加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議”上亦指出“抓住房地產金融這個關鍵，嚴格房地產企業‘三線四檔’融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理”。

3、“金融化”的本質是“槓桿化”與“債務化”。既然“金融化”是“泡沫化”的罪魁禍首，而“泡沫化”在過去較長一段時期又沒辦法從政策層面得到根本遏制，這意味着削弱或切斷金融業與地產行業之間的聯繫、遏制金融體系對地產行業的資金支持應是當前及後續較長一段時期的主流導向，即限制地產行業從金融體系獲得資金支持的能力與空間，控制金融體系對地產行業支持的力度。

4、削弱金融體系與地產行業之間的聯繫還應包括進一步限制地產行業持有的金融機構股權以及其所開展的金融業務或類金融業務，使地產企業聚焦地產行業，而不要過多沉迷於金融行業。

（三）強化住房租賃金融支持政策

2021年7月2日國務院印發的《關於加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）明確提出要加快發展保障性租賃住房，致力於解決符合條件的新市民、青年人等羣體的住房困難問題，要點如下：

1、人口淨流入的大城市和省級人民政府確定的城市（這些和958號文的規定相一致），可探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；

2、允許利用企事業單位（含高校醫院等）自有土地建設保障性租賃住房，變更土地用途，不補繳土地價款；

3、可將產業園區配套用地面積佔比上限由7%提高到15%，提高部分主要用於建設宿舍型保障性租賃住房；

4、允許將商辦、旅館、廠房、倉儲等非居住存量房屋改建爲保障性租賃住房，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。

5、簡化審批流程，即利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關部門聯合審查建設方案，出具保障性租賃住房項目認定書後，由相關部門辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續。

6、中央對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以補助。

7、利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書後，比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策，用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。2021年6月18日的國務院常務會議亦明確自2021年10月1日起，住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%的徵收率減按1.50%繳納增值稅，對企事業單位等向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房的，減按4%的稅率徵收房產稅。

8、支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款（如政策性銀行提供的），在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。

與此同時，住建部住房保障司司長曹金彪先前亦表示“‘十四五’期間，新增保障性租賃住房佔新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上”（目前上海和廣州提出的佔比分別爲40%和45%）。2021年9月29日的房地產金融工作座談會則同樣提出“加快完善住房租賃金融政策體系”。

（四）力爭用三年左右的時間，持續整治房地產市場秩序

2021年7月23日，住建部、發改委、公安部、自然資源部、稅務總局、市場監管總局、銀保監會和國家網信辦等8部門聯合發佈的《關於持續整治房地產市場秩序的通知》（建房（2021）55號）明確提出“力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉”。主要內容如下：

1、重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等四大領域人民羣衆反映強烈、社會關注度高的突出問題，加大整治力度，堅持羣衆參與（可以舉報投訴）、綜合整治（各部門聯網合力），定期公佈整治工作階段性成果。

2、因城施策突出整治重點，在上述四大領域抓整治要點，如嚴查地產開始企業違法違規開工建設、延期交付、房屋質量問題、捂盤惜售、挪用交易監管資金、違規收取預付款和茶水費等費用、違規開展住房租賃消費貸款業務、未按規定辦理租金監管和資金歸集等。

3、對本行政區域內違法違規的房地產開發企業、中介機構、住房租賃企業、物業服務企業、金融機構、網絡媒體及從業人員，依法依規採取警示約談、停業整頓、吊銷營業執照和資質資格證書等措施，並予以公開曝光；

4、對逾期不能償還債務、大規模延期交房、負面輿情較多等存在重大經營風險的企業，實施重點監管，提升風險防範化解能力。可以看出這裏需要謹防負面輿情的房地產企業及相關中介服務類企業，如近期輿情頻出的恆大等。

5、對房地產市場的整治不是一住建部一個部門的事情，各部門有明確分工，如自然資源部門負責查處未依法依規取得土地即開工等問題、稅務部門負責查處非法規避房屋交易稅費行爲、金融監管部門負責查處信貸資金違規流入房地產市場等問題。省級住建部門每季度向住建部報送工作進展情況，住建部每半年對各地工作進展情況進行通報。

（五）規範城市更新行動：明確拆除比例、拆建比、就近安置率等四大紅線

雖然城市更新行動在十四五規劃中被提及，但城市更新行動的內涵及未來似乎正在發生一些變化，政策層面在明確城市更新行動大方向的同時，開始對過度房地產化的開發建設方式、大拆大建以及急功近利等問題進行糾偏。2021年8月30日，住建部發布《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（8月10日發佈徵求意見稿），通過拆除比例（不超過20%）、拆建比例（不大於2）、就地就近安置率（不低於50%）以及年度租金漲幅不超過5%等四大指標嚴格控制大規模拆遷和增建，意味着傳統急風暴雨搬的大拆大建模式已經不行了，而因拆遷導致的住房需求、暴富效應以及房價上漲預期也被明顯削弱了。

1、不大規模、成片集中拆除現狀建築，原則上城市更新單元（片區）或項目內拆除建築面積不應大於現狀總面積的20%。

2、不大規模新增老城區建設規模，不突破原有密度強度，原則上城市更新單元（片區）或項目內拆建比不應大於2。允許適當增加建築面積用於住房成套化改造、建設保障性租賃住房、完善公共服務設施和基礎設施等。

3、鼓勵以就地、就近安置爲主，城市更新單元（片區）或項目居民就地、就近安置率不宜低於50%。

4、不短時間、大規模拆遷城中村等城市連片舊區，城市住房租金年度漲幅不超過5%。

5、未開展調查評估、未完成歷史文化街區劃定和歷史建築確定工作的區域，不應實施城市更新，加強廠房、商場、辦公樓等既有建築改造、修繕和利用。

6、不沿用過度房地產化的開發建設方式，不片面追求規模擴張帶來的短期效益和經濟利益。鼓勵推動由“開發方式”向“經營模式”轉變……以長期運營收入平衡改造投入，鼓勵現有資源所有者、居民出資參與微改造。

三、地產行業中比較值得關注的具體政策剖析

（一）三道紅線與三張表（地產企業維度）：全覆蓋、穿透式監管

1、三道紅線（即剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於100%）的目的在於倒逼地產企業降槓桿，即監管部門重在通過上述三個指標對房地產企業的過度融資行爲進行約束。具體來看，當三條線均踩紅線時，則只能借新還舊（有息債務年度增速爲0）；當踩兩條時，有息負債年度增速不能超過5%；當踩一條時，有息負債年度增速不能超過10%；當三條線均達標時，則有息債務年度增速不能超過15%。

除三道紅線外，當時監管部門還下發了三張監測表格，分別爲《試點房地產企業主要經營、財務指標統計監測表》、《試點房地產企業融資情況統計監測表》以及《試點房地產企業表外相關負債監測表》，這意味着針對房地產行業的監管實際上是秉持着穿透式、全覆蓋的原則。這意味着除三個指標外，對地產企業的關注還應包括各種應付款（如商票）、隱性債務（如明股實債）等其它領域。

2、在三道紅線的政策指引下，地產企業普遍尋求降低槓桿率，如多維度營銷促回款、股權轉讓與資產出售、調整生產供應節奏、放緩投資節奏、優化債務結構、降低債務融資成本等等。

3、實踐中不僅房企自身比較關注，金融機構對地產企業的授信也明顯偏謹慎，基本會將三道紅線及達標時間安排作爲最重要的參考標準。同時部分地區還會明確踩上三道紅線的房企不得參加土地競拍等（如成都），而被納入"三道紅線"試點房企的買地金額亦被要求不得超年度銷售額40%。。

（二）房地產貸款集中度（銀行維度）：弱化銀行對房地產行業的依賴

雖然房地產貸款的集中度管控早已有之（之前一直有窗口指導等政策調控），如實際上2020年9月份監管機構便已要求大行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模，新增房貸壓降至30%以下。但央行與銀保監會在2020年最後一天所發佈的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（銀髮〔2020〕322號）則進一步從制度上弱化了銀行對房地產行業的依賴。

1、地產企業除受“345”規則約束導致其債務規模無法保持增長以及信託融資渠道受限外，其從商業銀行獲得開發貸和按揭貸的渠道也會受限，商業銀行的房地產授信額度變得較爲緊張，這在一定程度上加劇了地產行業的債務壓力。

2、央行與銀保監會等金融管理部門對商業銀行的主動把控或者說自主調控能力進一步增強，如322號文賦予央行副省級城市中心支行以上分支機構（會同所在地銀保監會派出機構）在第三檔、第四檔、第五檔的基準上上下2.5個百分點的自由裁量權。不過從目前來看，多數地區對上限的容忍度有所上升。

3、322號文僅提及個人住房貸款和全部房地產貸款，同時從比例設置來看，第一檔（國有行）、第二檔（包括3家城商行的中型銀行）、第三檔的對公端房地產貸款佔比上限分別應不低於7.50%、7.50%和5%，第四檔與第五檔的對公端房地產貸款佔比上限亦分別應不低於5%。因此我們大致可以這樣理解，322號文同時對個人住房貸款和對公端房地產業貸款比例提出了具體約束要求。

4、從今年上半年的數據來看，全國性銀行的個人住房貸款佔比普遍較高，部分地方性銀行的房地產業貸款（對公）佔比普遍較高。當然也有一些地方性銀行的個人住房貸款佔比處於相對高位，如徽商銀行、中原銀行、成都銀行、青島銀行、齊魯銀行、廈門銀行、重慶農商行、上海農商行以及瑞豐銀行等。

（三）土地集中供應制度（政府角度）：進一步約束資金壓力較大的企業

1、“345規則”推動地產行業進入降負債、降槓桿階段，開發貸和按揭貸資金來源受限亦影響了地產行業的資金來源，而土地集中供應制度則意味着地產企業以往的銷售節奏與營銷節點需要充分考慮到集中的拿地資金需求而適時調整。

2、具體來看，3月、6月與9月住宅用地的集中供應將會導致地產企業在集中性大批量拿地時面臨大額資金支出困境，三道紅線的壓力會驟然上升。這意味着資金實力強較強的企業將獲得更多的拿地機會，而資金壓力大的企業則會受到更大的衝擊，地產企業之間的分化會進一步加劇，與此同時爲提高拿地的成功率，地產企業之間可能會通過聯合拿地的方式來減輕資金壓力。

（四）嚴控消費貸與經營用途貸款流入房市（銀行和中介角度）

2020年以來，貨幣大放水導致消費貸與經營貸資金紛紛流入房市，因此另外一項政策便是嚴控消費貸、經營貸違規流入樓市。和三道紅線、貸款集中度等房地產金融政策相比，對經營用途類貸款的規範更多是一種無奈。這主要是因爲，經營用途貸款是在政策的鼓勵和導向下由金融機構發放的貸款，享受到財政貼息等政策紅利，融資成本相對較低，使得按正常市場定價邏輯無法獲得貸款的小微企業主在獲得貸款後出於未來歸還本息的角度考慮，可能沒有動力主動投入生產，從而挪作他人，並導致一系列的貸款用途違規問題，如炒房、炒股等。

近期監管部門亦要求各銀行排查經營貸流入房地產市場情況，不少銀行對購房者首付款來源進行嚴格審查，這裏面比較典型的案例便是深房理事件。2021年3月26日銀保監會和央行發佈的《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》則從制度上給予了規範。

1、這裏的經營用途貸款主要指企業流動資金貸款和個人經營貸款（包括小微企業主和個體工商戶）兩大類。從政策文件來看，上述兩類貸款分別受《流動資金貸款管理暫行辦法》（1號令）和《個人貸款管理暫行辦法》（2號令）（均爲2010年2月12日發佈）影響。

2、《個人貸款管理暫行辦法》明確個人貸款是指貸款人向符合條件的自然人發放的用於個人消費、生產經營等用途的本外幣貸款，其中貸款人不得發放無指定用途的個人貸款。同時，個體工商戶和農村承包經營戶申請個人貸款用於生產經營且金額超過五十萬元人民幣的，按貸款用途適用相關貸款管理辦法的規定。

3、《流動資金貸款管理暫行辦法》明確流動資金貸款是指貸款人向企（事）業法人或國家規定可以作爲借款人的其他組織發放的用於借款人日常生產經營週轉的本外幣貸款，貸款人不得超過借款人的實際需求發放流動資金貸款。其中，

（1）營運資金量＝上年度銷售收入×（1－上年度銷售利潤率）×（1＋預計銷售收入年增長率）/營運資金週轉次數

（2）新增流動資金貸款額度=營運資金量－借款人自有資金－現有流動資金貸款－其他渠道提供的營運資金

4、明確不得向無實際經營的空殼企業發放經營用途貸款，不得以企業證明材料代替實質性審覈，不得因抵押充足而放鬆對真實貸款需求的審查，不得向資金流水與經營情況明顯不匹配的企業發放經營性貸款，不得以已開展受託支付爲由弱化貸後資金管控。

5、“三不得”主要針對地產中介機構，即不得與存在協助借款人套取經營用途貸款行爲的中介機構合作，中介機構不得爲購房人提供或與其他機構合作提供房抵經營貸等金融產品的諮詢和服務、不得誘導購房人違規使用經營用途資金。

6、明確要重點審查房產交易完成後短期內申請經營用途貸款的需求合理性：

（1）對企業成立時間或受讓企業股權時間短於1年，以及持有被抵押房產時間低於1年的借款人，要進一步加強借款主體資質審覈。

（2）對抵押人持有被抵押房產時間低於1年的，審慎確定貸款抵押成數。

（3）抵押人持有被抵押房產時間低於3年的，銀行業金融機構應定期覈查貸款使用情況並保存覈查記錄。

（4）對期限超過3年的經營用途貸款，要建立專門統計臺賬，逐筆登記並定期進行覈查，確保貸款期限與借款人生產經營週期、資金收支規律相匹配，真正用於企業經營。

7、放款機構要和借款人簽訂資金用途承諾函，明確一旦發現貸款被挪用於房地產領域的要立刻收回貸款，壓降授信額度，並追究相應法律責任。同時將企業和個人違規挪用經營用途貸款的相關行政處罰信息及時納入徵信系統。

四、關注監管部門對地產行業授信的聚焦點

（一）2020年以來消費貸和經營貸違規入房市處罰案例較多，違規事由多爲經營性貸款貸後管理不到位、違規流入房市（如被挪作購房首付款）等原因，其它違規事由還包括向公職人員發放經營性貸款、違反審慎經營原則等。

（二）從對公視角來看，監管部門對銀行的關注點集中於以下幾個方面：

1、應嚴格審查房地產開發企業資質，開發項目必須“四證”齊全、有效（《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》），且項目資本金比例合規（普通住宅與非普通住宅的區分）。

2、不得通過表內外資金直接或變相用於土地出讓金或土地儲備融資。

3、不得以固定資金貸款、項目貸款、經營性物業抵押貸款等科目對房地產開發企業發放貸款（只能以房地產開發貸款科目發放）。

4、不得向具備有效的房地產開發資質的企業提供經營性物業抵押貸款。

5、不得向未竣工驗收的商業用房發放按揭貸款、以竣工驗收的商業用房發放按揭貸款需滿足首付比例和期限等條件，不得對已建成的地產項目提供再融資。