地產股本周初曾「風高浪急」，外電上周五引述消息指，本港發展商獲告知要協助解決住屋短缺問題，發展商已被告知「遊戲規則已經改變」，投資者憂「監管風暴」的不明朗因素將困擾地產股，本港地產股股價本周一(20日)急跌，四大本地地產股包括長實(01113.HK)、新地(00016.HK)、恆地(00012.HK)及新世界發展(00017.HK)單日股價挫逾9%至13%，統計指四公司市值一日蒸發近800億元。 香港地產建設商會執委會主席梁志堅其後指未聽聞有中央政府官員會見個別地產商，其後地產股見回穩，但多間券商發表報告，普遍預計政策不明朗因素會持續影響發展商，並估計收回農地可解決缺地之急，而大華繼顯更估計港府或短期再次引入空置稅，料為行業帶來風險。 高盛近日報告指，地產股經周一股價調整後估值已回落至自2010年1月以來最低水平，指信置(00083.HK)、新地及恆地3間公司在本港物業發展項目佔比較高。多間券商估計恆地及新地將最受傳聞消息所影響。亦有券商料本港地產商或將更多把業務重心，轉向商用物業投資及內地市場。 【恆地農地多 潛在影響大】 匯豐環球研究料本港地產發展股中，料恆地、信置、新地及九倉(00004.HK)及港鐵(00066.HK)旗下本港住宅物業發展業務佔集團總體資產價值(GAV)佔比各達30%、29%、27%、23%及21%，料長實集團(01113.HK)相關佔比僅14%。該行亦分析各主要發展商淨資產值對樓價下跌的敏感度。其中以恆地敏感度最高。假設本港樓價各下跌一成及兩成情境下，估計恆地每股淨資產值(NAV)將分別下降13.1%及17.7%，料新地NAV分別減少6.1%及8.7%，估計長實集團NAV則分別下滑3.5%及5.3%，對比發展商NAV平均各下滑5.5%及8.4%。 農地儲備潛在影響受券商關注，摩根士丹利近日發表報告，料本港主要發展商所持農地面積達1,000公頃(1.08億平方呎)，料恆地擁農地面積4,400萬平方呎屬發商中最多，佔本港總體農地面積佔比6%；其次料新地坐擁農地面積3,100萬平方呎，佔本港總體農地面積佔比5%；第三料是新世界發展擁農地面積1,700萬平方呎，佔本港總體農地面積佔比2%；該行料長實集團擁農地面積1,000萬平方呎，僅佔本港總體農地面積佔比1%。 匯豐環球研究對比各大地產商旗下農地儲備與可發展住宅土地儲備比率，發現恆地的比率超過10倍，遠高於同業。意味恆地中短期對農地用作物業發展業務的依賴性更高。該行亦指，恆地毛資產價值中有三成來自住宅物業發展，高於其他發展商。 【新地佈局佳 獲券商看俏】 對於本港地產股股價，美銀證券認為，該等股份股價已部分地反映有關風險，因為類似的新聞報道曾經出現，以及本港發展商在住宅物業市場強勁和寫字樓與零售市道回穩下，估值仍較淨資產值折讓59%，超過歷史平均2個標準差。 券商普遍仍相對看好新地前景。匯豐環球研究指，新地將落成多項重要及具規模的商業物業，將可推動租務收益在未來數年增長。摩根大通亦維持對新地「增持」評級，認為未來大部分本港土地將撥作公營房屋，新地手上的八年土地儲備將使其與其他同業有所區別。摩通認為，隨著發展商可能減少依賴本港物業發展業務，本地地產商預計有多項改變，基於毛利下降及公營房屋長遠增加將限制樓價，發展商手持太多土地儲備並不合理。該行預期發展商將增加對內地商業物業的資本分配，大部分為混合發展項目。 花旗認為本港零售商業地產面臨較小的政策風險，且有通關的潛在上望因素，因此更看好恆隆地產(00101.HK)及九倉置業(01997.HK)，發展商則較看好土地儲備便宜及低資產負債率的新地。(fc/w/t)~