交流要點

1）交易對價1.6倍PS。富力物業的業績對賭：2021年收入42億元，淨利潤5億元，在管8600萬方，合約1.27億方。富力整體平均單價3.0元以上，商寫單價10.08元。利潤率相對較低，但有提升空間；

2）儲備面積，通過30億元來鎖定未來6600萬方的面積，對應的業態也比較豐富。富力的智能化、增值服務的業務體系和管理層級的平臺化等方面還有待提升，潛力也比較大；

3）富力在廣州核心地區，有幾十棟寫字樓，標杆項目比較多，影響力大。收購可以進一步提升公司的商管能力。富力在商業方面有1100多萬方的在管，2000萬左右的在途面積，區位也不錯。

事件概要

    2021年9月20日，碧桂園服務發佈公告，宣佈擬以不超過100億元的對價，收購富良環球100%股權。其中交易對價爲70億元，購買截至2021年底的0.86億方在管面積。30億元，買未來0.66億方面積，按交付進度支付對價。

管理層介紹

富力物業：有24年開發經驗，也是商管的頭部企業，有很好的物管口碑和品牌定位。富力地產短期內有一定壓力，選擇了和碧桂園服務抱團合作，相信後面會有很好互補。碧桂園服務正需要一線和新一線的業態，包括中高端的住宅物業作爲補充。

碧桂園服務自身的成長擴張能力依然具備。2021年，碧桂園服務預計有好幾十億的利潤，不少現金流。即使不從市場融資，仍然具備成長擴張的能力。

目前，外資對地產行業的認知還存在一定偏見。某房企的危機是經營模式造成的問題，沒有正的經營性現金流，主要靠融資滾動。碧桂園的經營性現金流是正的，模式也是掙錢的，不賣高價，圍繞主業發展，也是有戰略定力的。碧桂園房子是剛需，資產去化好，流動性也好。

就物業來說，營收方面跟地產的聯動已經很少了，關聯交易百分比已經低於10%。其他業務也在增長。碧桂園服務很早就在規避來自開發商的依賴風險，並堅持獨立運營。

Q&A

Q：怎麼看未來的收購機會？下半年是否會有更多收購落地？

A：市場上現在出現了很多優質機會。在中國，物業行業肯定不會被扼殺。沒有資本投入，沒有優秀人才進來，這個行業不能很好發展。物業行業解決了1000多萬人就業，服務全國4-5億人，300多億方在管。這樣的行業不盈利，怎麼能做好服務。物業行業很多屬性，已經逐漸和房地產剝離。面積交付後，物業針對的是業主的服務，是to C的。不受到地產公司太多影響。地產的問題，隻影響在途項目的交付。股票市場週期轉變來得太快。企業的成長週期是高速發展的，會按照戰略定力，堅定不移去強化能力，抓住機會。只要有好的機會，公司會堅定不移地擴張。

Q：投後整合如何？

A：整合是複雜的問題，確實也不容易。要融合各自的優點，包括文化體系的特點。主要是要尊重原先的管理層，凝聚和激勵他們，讓他們認同企業的文化和能力。

碧桂園有開放的文化，狼性的精神，懂得分享的體系。老闆是進取的捨得分享的二代。這種執行力不是一天造就的，是企業有這個價值，讓大家有拼勁。碧桂園服務的管理層，一起打江山，很團結。

Q：後續還有什麼併購方面的想法？後續是否還需要配股？

A：已經給到小業主的面積，風險小，這是現狀交易。在途的面積，交付一部分，再交一部分錢。風險敞口是比較小的。70億元買過來，富力物業融資來的26億元淨資產也在。

Q：碧桂園服務基礎物管毛利率比較高，怎麼看未來毛利率的趨勢？

A：沒有一個行業，是被人工成本的上升而消滅的，成本是可以轉嫁的。

物業管理是剛需。廣東省政府最近在請碧桂園服務給各個市長做培訓。老舊小區的問題，是因爲沒有投入去做物業管理，去做基礎服務，所以才導致政府一直要承擔這部分成本。解決辦法是：引入物業公司去做管理。物業公司能幫政府做好基層治理工作。

政策一直是鼓勵行業規範化發展，淘汰不良企業，讓企業有尊嚴地賺錢。

城鎮化繼續，中產階級，居民對社區重視，消費不斷升級，中國能發展，物業行業就能很好發展。

Q：過去1-2年，物業公司在橫向的垂直的併購做得多，地產思路比較重。而物業服務，重要的是運營。您怎麼看？

A：公司的估值理應是規模成長，品牌溢價，運營能力，平臺輸出能力，綜合決定。

但資本市場之前一股腦，只要是物業，都給高估值。現在又一股腦兒，好壞企業都往下砸。這是不合理的。應該是區別看待，把好的資本給到好的企業。

碧桂園服務一直注重效率，也有效果。作爲大企業，會把基本工作抓實抓牢。比如燈光，安防，監控，設施設備管理系統都在管理。每年研發費用上億元，抓基礎服務的運營，建立新的服務方式。投入這麼多，就是爲了應對人力短缺，應對新的業主習慣，和越來越高度智能化的基礎作業方式。

Q：大型收併購，交易背後風險是什麼？解決措施是什麼？

A：最大風險是開發商的不確定風險。解決措施就是落地多少面積，給多少錢。在途的面積，有擔保也不認，落地了，再給錢。碧桂園服務每年自己就有60-70億元的現金流，市場上有好機會就去抓住。

Q：政府參與度如何？

A：前陣子大房地產商出問題，政府也希望碧桂園做一些支持。政府的態度，還是靠企業自己去做決策，沒給啥壓力。政府是歡迎物業行業去創新的，幫政府解決一些問題。對富力物業的這種合併，市佔率也還很低，政府沒有反對。

Q：寫字樓以後的運營商會是誰？富力持有的，還是小業主的？

A：商業部分只有2棟樓是富力自持的。其他都是賣掉的，市場化的。

未來的運營，還是原班團隊爲主。富力這個品牌也會繼續去使用。在中國，商寫方面能做很多事情。整合融合過程中，也會多給富力的團隊去賦能和支持。都是職業經理人，相信會有很好戰鬥力。

Q：物業跟民生關聯很大，那未來會變成類似公用事業嗎？

A：物業管理方面，是有差異化需求的，差異化服務提供者，所以可以有差異化價格。市場化是趨勢，不會變成公用事業。

Q：款項支付進程如何？

A：20億元今天支付，30億元股權交付後支付。

Q：會融資嗎？

A：現在這個價格肯定不會融資。公司自己還有一百多億現金。經營上也有現金流產生。現在公司股價已經嚴重低估，回購還是會做的。

Q：富力物業那邊有些應收款問題，怎麼控制風險？

A：先是給一定時間讓富力自己去解決。未來支付時，敞口會扣除。超過6.1億元以上會扣除。