近年來，房地產調控持續，在行業政策吃緊的大背景下，部分房企的拿地動力不足，不光是受到三道紅線的限制，還受到土地溢價的困擾。更重要的是，據市場消息，此前被納入"三道紅線"試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40％。可見，當下不是房企有足夠的現金流就能夠隨意參與土地集中出讓，還對房企的去化率提出了高要求。如此引發一個新的思考在房地產行業精細化調控的下半場，什麼樣的房企才能夠站穩腳實現穩步前行？

最近正值合景泰富集團披露中期業績，不妨借這份財報來看看它的發展是否有借鑑意義。

一、中期業績亮眼，優於行業平均水平

8月27日，合景泰富集團(01813.HK)公佈2021年中期業績報吿，翻覽財務報吿中的各項指標發現，公司業績亮眼，核心指標增長總體高於行業平均水平：

上半年公司實現按權益合併收入約222.22億元，同比增加10.8%；權益合併核心毛利為72.8億元，同比增長12.3，按按權益合併核心毛利率為32.%。現金及銀行結餘的賬面金額約473億元，同比增長6.1%；半年股息每股人民幣37分。對比今年上半年的行業數據，公司可以説取得了不錯的成績。

具體來看：

1、多元收入穩步增長，規模再上新台階。從主營業務分佈上來看，物業開發收入121.88億元，物業投資收入4.45億元，同比增長26.4%；酒店營運收入3.4億元，同比增長152.2%。

從去化規模上來看，合景泰富實現銷售額562億元，同比增速達到53%。同一時期，據wind數據統計，1-7月行業商品住宅銷售額為 9.67 萬億元，累計同比增長33.1%，目前位列行業增速上游。

圖一、1-7月商品住宅銷售面積、銷售額、銷售均價(累計同比)

資料來源：WIND,格隆彙整理

2、財務結構優化，抗風險能力突出。上半年，公司三道紅線指標均實現了進一步優化。截至2021年上半年，剔除預收款的資產負債率下降3.3個百分點至71.8%，非受限現金短債比從1.6倍升至1.8倍，淨負債率下降7.6個百分點至54.1%。通過不斷提升財務管理和經營管理，公司三道紅線中已有兩項指標達標，而剔除預收款的資產負債率本身也是多數企業的短臂，在非常接近要求的情況下，合景泰富有望在年底將該指標下降至70%以下，迴歸綠檔。

綜合來看，合景泰富跨越了千億的合同銷售大關，筆者在前文強調了如今去化率對於一家房企的重要性，公司在銷售端優異的表現，不僅打開了公司後續增加土儲的大門，同時也將進一步夯實財務基本面。

二、深耕大灣區長三角 多元化佈局凸顯市場潛力

對一家房企未來發展的空間判斷，自然離不開分析土地儲備的含金量，合景泰富也不例外。而在城市化進程加速的過程中，核心城市的土地供給只會變成風毛鱗角。在城市規模越發有限的背景下，房地產行業逐漸步入了存量時代，豐富的土地資源的儲備能給房企鑄就強有力的護城河。

截至2021年6月30日止，合景泰富集團共擁有177個項目，分佈於內地及香港共41個城市，擁有土地儲備共計權益建築面積約1,703萬平方米，總建築面積約2,557萬平方米。

從土儲結構分佈，合景泰富表示將繼續聚焦粵港澳大灣區和長三角區域，並會以重點城市點狀分佈，佈局以北京、天津為中心的環渤海區域，及以成都、重慶、南寧為主的中西部核心城市。按預售金額貢獻劃分，目前公司在售130個項目中，43%來自粵港澳大灣區，31%來自長三角區域；按城市等級劃分，93%來自一二線城市。優質的區域佈局為後續業績的釋放帶來了確定性預期。

而對合景泰富來説，住宅，商場、寫字樓、酒店、長租公寓等多元化業態，也形成了發展均衡的合景生態圈，目前集團已開業投資性物業有41個，未來將有25個新商場、11個新寫字樓陸續開業。十九大報吿中指出，"中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。"值得注意的是，合景泰富投資性物業都聚集在高能級的一二線城市，業態之間的互相協同，互相成就，為美好生活提供更高品質的公共空間和服務場景。

比如交子大道一公里商業集羣，聚集了摩方、悠方購物中心、W酒店、木蓮莊、長租公寓、酒吧街等合景泰富拳頭產品，滿足消費者不同場景的消費需求，同時，也在場景迭代上，給予了更符合用户習慣的鏈接延伸，2021年上半年，合景泰富集團租金收入達到9.01億元，同比增長55%，體現了多元合力的厚積薄發，未來潛力可期，而除了重資產模式，近年來木蓮莊酒店集團輕資產輸出，也給予市場對合景泰富更多想象空間。

三、結語

伴隨地產行業進入下半場，由於宏觀層面對於房企信貸的偏緊，微觀上房企的內卷嚴重，想要從中突圍，唯有形成良好的戰略+業績的兑現方能求得生存。縱觀合景泰富的財報發現，豐富的土儲和業績增長新思路能夠助力公司走的更加長遠，如此形成一個良性的正反饋機制也將驅動公司迎來估值修復的契機。

值得一提的是，不少專業機構對合景泰富頁持續看好。花旗、里昂、匯豐繼續維持合景泰富(01813)"買入"評級，這充分説明市場對合景泰富長期價值的認可，並向市場釋放了積極信號，值得關注。