格隆匯8月27日丨近年來，房地產行業在“房住不炒”的政策主基調下，其作為國民經濟命脈最重要的一環，正迎來穩地價、穩房價、穩預期的更加平穩，規範化的新時代。

為了順應新趨勢，房地產企業從傳統的融資拿地開發變現模式開始，逐漸探索出了多元化發展的新模式。

其中，佳兆業集團作為最早期開始佈局城市更新的“綜合產業運營者”，展現出了不一樣的穩健與生機。

一、財務數據穩健，三道紅線由黃轉綠

2021年8月25日，佳兆業集團披露了其2021上半年業績報。其中，最為亮眼的是，截至2021年6月，實現累計合約銷售權益金額約638.5億元人民幣，同比增長77.2%。營業收入300.7億元，同比增加34.8%；上半年毛利率達30.9%，保持在行業較高水平。歸屬於上市公司股東的淨利潤為30.8億元；核心淨利潤39.3億，同比增長29%，維持着高效率的盈利水平。

期內，集團的城市更新業務也愈發突出，成功轉化位於深圳、廣州、湛江的3個城市更新項目，轉化可售面積約112.5萬平方米，轉化可售貨值人民幣約727億元。在投資和轉化方面對集團推進全國化佈局起到了舉足輕重的作用。

另外，佳兆業集團正式脱“黃”，淨負債率由2020年末的97.9%進一步下降至93.7%，現金短債比1.53倍，剔除預收款後的資產負債率降為69.9%，成功踏入綠檔。在去房地產化的背景下，佳兆業作為一家大型房企，抗衡着負債端的壓力，進行平均週期為五到十年的城市更新項目，能踏入綠檔屬實不易，體現出其穩健的財務策略以及優秀的償債能力。

深入到收入結構來看，佳兆業營收涵蓋物業銷售、租金收入、物業管理、酒店及餐飲業務、戲院、百貨店及文化中心業務、水路客貨運業務、健康業務及其他等。其中，上半年公司物業管理服務收入繼續保持高增長，同比增幅達77%，酒店及餐飲業務復甦強勢，同比增幅達94%；戲院、百貨店及文化中心業務實現爆發式增長，同比增幅達到172%，其他各類板塊亦各有表現。多元化生態佈局下，佳兆業各項業務取得了積極的進展，這也為地產主業提供了肥沃的土壤，協同效應顯著。

二、聚焦大灣區，城市更新迎來發展新機遇

隨着中國城鎮化率達到較高水平，再根據發達國家發展規律來看，中國城鎮化率應逐步放緩。房地產市場也將從增量高速推進，改為存量市場更新。同時，在房屋迴歸住房屬性的大趨勢下，人們對居住服務、住房品質的要求日益提高。根據貝殼研究院，全國城鎮老舊小區32.7萬個，建築面積約65億平方米，城市更新藍海蓄勢待發。

在政策層面上，黨的“十四五”規劃首次重點提出“城市更新”概念。規劃指出要加快轉變城市發展方式，統籌城市規劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升。

目前舊改市場現有總存量為300萬億元，如果按照《佳兆業2019年-2020年房地產行業白皮書》中推算的2%轉化率來計算，房地產增量市場每年有16萬億元的遞增，預計未來每年城市更新規模將超過6萬億。

作為行業公認的“舊改專家”，佳兆業已進入城市更新領域22年，擁有豐富的經驗並形成了一套成熟的改造模式，在這一領域已經積累了巨大優勢。相較於同賽道的其他對手，佳兆業集團已經提前邁入舊改紅利兑現期。而隨着城市更新轉化項目進入利潤結轉通道，佳兆業的盈利水平也將得到穩步提升。近幾年，佳兆業城市更新項目的合約銷售及結轉收入佔比逐年提升，已經成為佳兆業的核心引擎。

最為關鍵的，粵港澳大灣區作為三大都市圈之一，伴隨着中國房地產市場的都市圈化特徵的進一步凸顯，佳兆業的區位優勢也得到了趨勢的肯定。中國城鎮人口增量最多的三個城市羣依次是長三角、京津冀、大灣區，增量人口在4000萬左右，增量比重佔到44%。這不僅僅是代表北上廣深等一線城市，都市圈內的周邊城市更能獲得轉移性增長機會。佳兆業城市更新業務正是聚焦這一點，截止2021年6月，51%的合約銷售額都來自大灣區。

土儲方面，佳兆業2021年上半年新增位於深圳、重慶、成都等城市在內的15個土地項目。截至2021年6月，其大灣區土儲面積達1923萬平方米，貨值高達5580億元，佔總土儲面積的62%，總土地貨值的76%。其中，城市更新項目主要分佈在深圳、廣州、東莞、中山等城市，深圳及廣州項目佔比70%（按照可售面積計算）。

（來源：公司演示資料）

小結

目前，在房地產行業板塊下行的壓力下，行業估值持續處於歷史低位。未來等待市場對房地產行業的擔憂緩解，行業整體收益將回歸穩健增長，低估值有望逐漸修復。

而多元化發展的房企勢必引來更多的認可與關注。佳兆業集團作為其中的佼佼者，通過深入城市更新市場佔到了先機，再疊加粵港澳大灣區的區位優勢，未來成長性愈發凸顯。