8月22日，正榮地產(06158.HK)發佈中期業績，數據顯示今年上半年，正榮地產實現了營業收入160億元，同比增長10%；淨利潤15億元，同比增長18%；歸母淨利潤12.0億元，同比增長31.7%，淨利潤和核心淨利潤分別達到了9.4%和9.6%。可以看到公司在過去半年經營情況繼續表現穩健，盈利能力也在穩步提升。

近年來，中央對於房地產市場的調控長效機制持續落實，連續出台了房企融資“三道紅線”、銀行房貸“兩道紅線”、集中土地供應等多項政策，使得行業環境承壓，房企資金壓力增加，競爭加劇，房地產板塊也持續低迷。而在這種環境下，正榮地產依舊保持着平穩增長，並且上半年交出了令人滿意的成績單，足以體現公司具備紮實的功底和十足的韌性，也為2019-2021年的新三年戰略收官年完美收官打下了基礎。

一、銷售業績穩健增長，財務指標持續改善

正榮地產公佈的經營數據顯示，2021年上半年的合約銷售金額達到了823億元，同比增長47%，保持着持續增長的趨勢。合約銷售建築面積約497.7萬平方米，合約平均售價為每平方米1.65萬元。而2021年正榮地產的合約銷售目標是不低於1500億元，結合目前的數據來看，目標正在有序推進，且在半年的時間完成了年度目標約55%，由此而言年度目標的達成基本已是十拿九穩。

去年中央出台的房企融資“三道紅線”對房企的債務指標有了更高的要求，而憑藉對行業趨勢的洞悉，在公司前瞻性的部署之下，正榮地產將2019-2021年定位為“高質量發展”的新三年，公司在財務結構方面也有了持續的改善，呈現出“三降一升”的趨勢（即淨負債率下降，融資成本下降，短債佔比下降，現金對短債比上升）。中報數據顯示，正榮地產的淨負債率持續降低至57.2%；剔除預收賬款的資產負債率達到了72.4%；現金短債比為2.2倍。可以看到公司正在積極響應政策，持續優化財務結構，有望在今年底步入“綠檔”房企。

同時觀察到，正榮地產的融資端也是非常多元化的，例如發行綠色優先票據、公司債、綠色人民幣點心債等，並且融資成本也在兩年降低。在目前行業在信用風險不斷暴露的背景下，呈現出融資難度上升、競爭力度加劇的情況，相對來説頭部企業更能獲得資本市場的青睞從而使得融資成本下降。而公司的融資成本依舊展現出向下的趨勢，充分説明了正榮地產的高質量發展、良好的管控能力獲得了資本市場的高度認可。

二、“1+6+X”佈局持續深化，加速成長動力

22城供地“兩集中”政策使得土地的獲取難度加大，因此如何利用現有資金安排好投資佈局就成了房企需要思考的事情。根據中期業績的數據顯示，截止至6月底，正榮地產的新增土地總建築面積達到356萬平方米，新增項目24個，權益地價146.8億元。值得注意的是，公司在上半年以低溢價獲得了多幅地塊。在“兩集中”政策的影響下，絕大多數地塊是呈現出高溢價的狀態，在這種情況下能以低溢價獲取多幅土地是非常難得的，並且也體現出公司有着很嚴謹的獲取土地的規劃和策略。

公司所採取的“1+6+X”全國佈局規劃（即一個總部、六個區域、多個項目）正在穩步進行並且持續深化，六大區域均有土儲獲取，尤其以長三角、珠三角、海西經濟區這些沿海區域最為明顯。上半年公司更是在珠三角區域有了突破，首次進入了廣州並且以低溢價獲取了4幅土地，又進一步提高了公司未來的成長空間。

截至2021年6月底，公司總土儲達到了2930萬平方米，總貨值5100億元，在建項目230個。在充沛的土儲資源加持下，公司未來的發展有了保障。並且佈局於一、二線城市的佔比高達82%，發展動力十足，極具成長空間。

三、營銷體系升級開拓業績成長新通路

在今年多項政策的影響下，不僅融資壓力大，而且“兩集中”政策使得優質地塊搶手，溢價率增高，房企的資金壓力也在不斷增大。在年初的時候，正榮宣佈成立了正榮營銷公司，並在上半年相繼落地於西北、中西、海西和長三角大區。

筆者觀察到，不僅是正榮進行了營銷職能公司化，也有其他房企在推動營銷業務的發展。這其中包含了多方面的原因，1、能夠更加完善營銷體系，令營銷考核點更加明確。2、能夠拓展市場，尋求新業務，並且營銷資源也能有效融合。3、能夠有效降低營銷成本，為利潤增長開闢新道路。在多種優勢相互結合之下，公司的成長空間也被擴大。

此外，有別於正榮地產與正榮服務的兄弟模式，正榮營銷公司則是正榮地產的子公司，這就意味着正榮營銷的成功與否將直接影響正榮地產，如果未來營銷公司培育成功，那麼將有望提升正榮地產估值。

結語

在上半年的政策壓力下，房地產板塊的熱度持續走低，但是根據眼下的調控舉措和政策發展的趨勢來看，拐點已經漸漸浮現。首先是針對“兩集中”政策帶來的高溢價現象，自然資源部做出了積極的迴應，對土拍政策進行了調整。從不同的城市來看，北京實行的側重於“重調控，強保障，穩品質”的土拍模式是最為合理且公平的，有望第二次“集中供應”進行推廣。這也為房企降低了資金壓力，提升了利潤空間。其次，隨着“三道紅線”的調控逐漸深入，信用風險暴露也逐漸進入了尾聲，這也意味着這項政策帶來的壓力也將逐漸減小，那麼房地產板塊的估值也有望持續修復。

今年，正榮地產持續打造優勢項目，深耕核心城市，從各個方面都展現了優異的實力，穩定且有序的發展。其中，在債務方面的持續優化獲得了國際評級機構的認可，國際三大評級機構之一惠譽將正榮地產的評級展望從“B+/穩定”調升至“B+/正面”，表明對公司的債務優化，抗風險能力，未來發展能力等方面給予了肯定。不僅如此，中誠信綠金ESG評級委員會近日對54家企業的年度表現進行了評級，正榮地產在此次評級中榮獲最高評級BBB，而獲得BBB評級的上市公司只有3家，佔比5.6%，可見ESG對於正榮地產的高度認可，也表明了公司的綜合實力在行業中處於領先地位。