2021年8月17日，遠洋服務(06677.HK)於香港召開2021年中期業績發佈會，公司董事局聯席主席、執行董事、總裁楊德勇先生，董事局副主席、非執行董事、遠洋集團投融業務中心總經理朱曉星先生，副總裁、增值業務負責人萬潔女士，商業資管運營負責人王默女士，首席財務官劉旭先生，資本市場部總經理周瑩等出席本次會議。
一、公司業績回顧
公司規模有質增長，合約面積達到8264萬方，同比增長33.5%，在管面積5779萬方，同比增長36.6%，營業收入13.85億，同比增長53.2%。
外拓卓見成效，2021年上半年新增外拓1091萬方，實現4倍的增長，來自第三方合約的合約面積達3224萬方，佔比提升至39%。
盈利能力大幅提升，2021年中期毛利潤實現4.41億，同比提升71.6%；歸母淨利潤2.61億，同比提升73.3%；核心淨利潤2.71億，同比提升109.7%。
社區增值服務跨越式增長，收入實現3.72億元同比提升265.5%，佔比達到26.8%，同比提升15.6個百分點。非業主增值服務中，物業工程服務收入達1.12億，同比大幅增長312.4%。2021年7月，母公司遠洋集團和兄弟公司遠洋資本完成紅星企發70%股份收購，後續將在紅星物業方面實現深度合作。
二、主要經營情況
結構優化助推盈利提升。社區增值服務收入佔比大幅提升至26.8%，社區增值服務的毛利率達到50%，有效助推利潤實現大幅增長。歸母淨利潤實現2.61億，同比增長73.3%，歸母淨利率達到18.9%。核心淨利潤實現2.7億，同比大幅增長109.7%。
持續鞏固高品質優勢。京津冀及環渤海區域的合約面積同比增長32.4%及37.7%，華南區域合約面積同比提升38.7%。在管面積中位於一二線城市佔比高達91.7%。上半年在管項目的物業費均價為3.5元，其中，住宅物業費均價為3.1元。
非住宅業態持續發力。非住業態同比增長167%。其中商業物管合約面積514萬方，寫字樓物管合約面積176萬方，同比均實現大幅增長。新增商寫資管業務，進一步增強公司在商寫板塊的核心優勢。於4月與兄弟公司遠洋資本達成戰略合作，為其投資組合中的近200萬方物流園區及IDC提供定製化服務。上半年成功實現外拓協和醫院及中國人民解放軍總醫院的醫療設施設備運維業務。2021年7月，收購甌睿物業80%股權，探索醫療場所的增值服務需求。
商寫資管注入打造新增長極。與遠洋集團簽署商業運營服務總協議，為其持有的11個商業項目和11個寫字樓項目提供商業運營服務。遠洋擁有寫字樓資管業務輕資產外拓的成功經驗；商業方面，已經完成管理、品牌及能力從0到1的積累，正逐漸搭建外拓團隊，預計每年40萬方外拓，包括20萬方綜合體及20萬方社區商業。
商寫資管和物管板塊實現快速發展。包含物業管理和商業運營共管理36個商場和35個寫字樓，共計71個商寫項目。其中，資管在營項目19個，資管儲備項目6個，物管在管項目37個，物管儲備項目21個。同時提供物管和資管業務的項目中，在管9個，儲備3個。商業物管項目專注核心一線城市的核心區域，取得大幅增長，成功實現第三方外拓，目前在管商寫項目37個，儲備項目21個。
社區增值服務跨越式增長，大力推進"服務力+"。社區空間資源同比提升118.1%，經紀業務同比大幅提升約13倍，社區生活收入同比增長7倍，持續以數據為基礎，實現場景化、產品化及精細化運營，推進"服務力+"。租售業務方面，落地租售門店36家，覆蓋10個城市的64個項目，覆蓋率達26%，預計下半年開店達50家，買賣成交額超過20億人民幣，已入庫5800套房源；美居服務實現收入2760萬元；空間資源方面升級資源管理系統，車場服務收入提升47%；社區零售方面實現銷售收入3750萬元，同比增長140倍，上線爆品瀘州老窖，初步建立全員帶貨能力。未來探索上，作為住建部6家社區養老試點之一，公司將結合大股東養老品牌椿萱茂的經驗及資源稟賦，搭建居家養老服務的輕資產平台，預計將先推行適老化改造、保潔服務及社區旅遊等輕量業務，再逐步增加社區食堂和助醫服務等重量業務，完成全場景業務的覆蓋。
非業主增值服務凸顯技術專長。物業工程服務上半年收入額達到1.12億，同比增長312.4%。專業公司億洋樓宇成功中標北京協和醫院及301醫院的設施設備運維管理業務；與北京智能建築成立合資公司，佈局智慧城市；佈局建築能源管理服務，管理建築碳排放。
三、財務基本情況
營業收入高速成長。上半年實現收入13.85億元，同比提升53.2%，物業管理服務收入7.45億元，同比提升15%，社區增值服務收入3.72億元，同比提升265.5%，非業主增值服務收入2.68億元，同比提升73.9%。
盈利能力大幅提升。實現毛利潤4.41億元，同比提升71.6%，整體毛利率同比提升3.4個百分點至31.9%。其中，物業管理服務毛利率26.9%，社區增值服務毛利率50.2%，非業主增值服務毛利20.4%。
歸母淨利潤同比增長73.3%至2.61億，核心淨利潤同比增長109.7%至2.71億。歸母淨利潤率達到18.9%，每股收益為人民幣0.22元，同比增長29%
經營活動淨現金流同比增長337.5%至2.88億元，在手現金23.66億元。
四、業績會問答環節
Q1:目前市場競爭有所提升情況下，管理層眼中遠洋服務獨特性是什麼？
A1:管理層眼中遠洋服務的獨特性主要是有五個方面。第一，遠洋服務業務結構良好，公司住宅商寫佔收入比重為66%和27%，住宅和商寫同時佔比比較高。第二，公司項目中高端特色鮮明，單體項目規模效應突出，一二線城市在管面積佔比高達91%以上，物業費均價高於上市物業平均水平，人均收入和人均利潤明顯高於行業領先水平。第三，公司項目整體入住率和出租率均較高，為增值業務發展提供非常好空間。第四，與母公司和兄弟公司遠洋資本的協同效應非常強，母公司已經完成商寫資管業務注入，同時積極幫助遠洋服務推動收併購的工作，成為遠洋服務業績增長堅強後盾；兄弟單位遠洋資本在住宅、不動產、物流和數據地產方面的投資，也將為遠洋服務源源不斷推送優質資源有着強大的協同效應，包括上半年收購紅星地產的協同。第五，公司治理結構優勢明顯，具有央企背景和市場化機制，在與央企國企合作方面具備優勢，同時在人才引進、使用、激勵方面具有較強靈活性。
Q2.公司在住宅第三方拓展和收購方面公司是怎樣的策略打法？
A2:公司目前住宅、商寫、公建業態收入結構良好，未來繼續保持。上半年母公司交付以住宅為主，公司平衡業態結構，把重點放在非住宅外拓上。收併購上，7月份落地甌睿物業的收購，母公司和兄弟單位遠洋資本一攬子交易大致鎖定物業服務資源近2000萬方，基本集中在下半年，公司會繼續保持全年2000萬方收併購不變，而且非常有信心去達成這個目標。
Q3.上半年遠洋集團為遠洋服務提供多方位資源協同，對於下半年以及集團資源聯動的落地，可以有哪些期待？
A3:首先遠洋集團非常重視遠洋服務長期持續的發展，核心是實現資源上協同與互補。上半年重點完成商寫輕資產資管業務注入遠洋服務，帶來直接利潤提升，同時豐富和強化遠洋服務業務佈局，後續會嘗試爭取儘快打開市場化輕資產業務的局面。其次，遠洋服務與遠洋資本達成了合作，遠洋資本開發物流園IDC數據中心物管業務逐步由遠洋服務承接，目前開發運營的物流園面積超過200萬方，遠洋服務將逐步形成以物流園、數據中心為核心產業地物管格局。
下半年重點推進和集團層面的大業務協同。第一，紅星地產物管板塊的整合，7月份集團和資本共同投資紅星地產，物管板塊是其中合作的部分，目前遠洋服務已實質性參與進板塊梳理、重組和一些管理工作，待交易條件成熟遠洋服務會以較優惠條件將紅星物管整體納入遠洋服務的管理，最快年底，稍慢的話明年年初可以實現物管板塊整合。第二，繼續推進遠洋服務與集團在養老、資本、商寫、醫療、裝飾等其他板塊業務的協同聯動。第三，快速推動和集團各類戰略合作伙伴的業務合作，包括一些城投公司物管業務板塊的合作以及增值業務方面的全面合作。
Q4.對於商管業務未來3年發展規劃，長遠來看能不能説整個商管和利潤結構是可以和住宅和商業能夠實現一個五五開，關於太古的項目目前是否有在洽談後續深度合作的可能性？
A4:公司現有11個商場和14個寫字樓，商場在營8個，儲備3個，寫字樓在管11個，其中儲備有3個。商業項目上，預計2022年開始每年新增一個綜合體，體量20萬方，同時新增20萬方左右的社區商業；寫字樓項目上，預計今年開始每年新增20萬方。到2023年商業資管合約面積在不包括合作方前提下預計170萬方，寫字樓的資管合約面積115萬方；預計到2025年商業資管的合約面積250萬方，寫字樓資管面積200萬方。組織籌備上，公司目前成立了專門商業資管團隊，為業務拓展做好充足準備。關於太古合作，公司也在進一步討論未來業務合作和整合的機會和方向。
Q5.遠洋服務在增值服務領域發展重心，對於新業務線條打造如何鋪排？另外集團在養老業務佈局是否有資源共享的可能性？
A5:公司在增值業務上還是會重點聚焦在租售業務、美居服務、社區生活服務、空間創新服務四個板塊，下半年重點深入地推進各項業務產品化、服務場景化、推廣形式的多元化，加強客户運營，提高滿意度和美譽度。在增值業務規模化和多元化發展方面，公司在嘗試和相關領域縱深優秀企業建立合作，相關合作有實質性推進的時候會及時予以披露。
養老闆塊方面，公司的北京遠洋天地項目正在參與住建部和北京市政府發起的"物業+養老"的試點工作，通過非常全面細緻的需求分析，陸續會在試點社區推出針對高齡人羣的助餐、保潔、家政、工程維修、應急響應、適老化改造、文娛活動、購物便利服務等相關方面服務。集團養老品牌椿萱茂也會給到公司非常好的專業借鑑和資源助力，隨着業務深入一定會有相關一些資源和業務的共享可能。
Q6.公司對競標收併購方面的鋪排？
A6:外拓方面，上半年完成接近1100萬方的外拓，距離約定的1500萬方還有400萬方，公司非常有信心能夠完成的；上半年公司還儲備了接近1500萬方優質資源，下半年會重點推進和轉化。收併購方面，公司全年2000萬方收併購目標保持不變，上半年母公司在一攬子收併購交易當中將為公司提供相當規模優質收併購資源，下半年將協同母公司積極推動收併購資源落地。
Q7.公司上半年在增值服務板塊增速非常高，在增值服務領域公司具體做了哪些？
A7:上半年增值業務增長主要是集中在資產租售業務、美居業務、社區生活服務以及空間創新四個板塊。在資產租售方面上半年業績達到1.05億，上半年新增社區租售門店29家，累計門店數量達到36家，重點覆蓋在北京、天津、大連等城市的64個項目，覆蓋在管項目比例是26%，經紀人200多人。美居業務方面，上半年達成業績2780萬，公司在老舊社區老房翻新業務中取得比較大突破。社區生活服務方面，公司採取線上商城和線下體驗相結合的業務，上半年平台銷售額達到4704萬元，上半年跟瀘州老窖集團全系酒類合作，實現線上銷售額2600萬。空間創新方面，公司嚴格參照法律法規和物業服務合同相關要求和約定，履行服務業務，通過上線資源管理系統有效提升經營收入。
Q8.請問目前整個商業資管業務拓展是否有進一步更新？
A8:商業項目的儲備方面，目前公司包括內外部項目已經儲備10多個，包括大型的綜合體項目和社區商業項目，目前都在密切跟進當中。寫字樓項目方面，上半年新增3個寫字樓資管業務，預計今年能夠實現20萬方的新增資產管理面積。
Q9.公司在上半年的毛利相比去年以及去年全年都有大幅度提升，公司提升毛利的相關舉措，另外按照之前全年指引來看，為什麼上半年利潤會明顯高於下半年，同時也想請問公司全年的淨利潤水平是什麼？以及未來趨勢。
A9:公司上半年的毛利率達到32%，比去年同期提高4個點。毛利率提升主要來自於兩方面：首先是收入結構進一步優化，可以看到上半年高毛利持續增值服務收入佔比達到了27%，也是公司首次突破20%，這部分業務毛利率水平比較高，達到50%的毛利率水平；另外，公司在上半年通過更合理的人員配置和持續推進專業標準化，持續地提升基礎物業的精細化管理水平，通過集約化採購等方式進一步降低外包成本，今年上半年基礎物管毛利率比去年同期有2.5個百分點提升，如果剔除疫情、社保減免因素影響公司基礎物管毛利率水平大概同期提高接近5個點。
淨利潤方面，上半年已經實現2.64億淨利潤，完成全年4.4億淨利潤目標的60%，公司對於全年的4.4億淨利潤非常有信心，預計全年能夠保持在14%甚至更高淨利率水平上。
未來趨勢方面，隨着下半年商管業務注入和業務開展，收入結構的持續優化，以及降本增效措施效果的進一步顯現，公司有非常大的信心未來淨利率仍然能夠保持今年相對比較高的水平上。
Q10.公司現有激勵方案是否有更新，能否介紹一下目前激勵方案？
A10:昨天董事局會議批准了新的激勵計劃，預計公司每年提取一部分超額收益在二級市場購買股票授予給核心中高管，不排除有進一步擴大這個激勵範圍的可能。
其他激勵方面，對於不同層級員工羣體公司也設置了不同激勵機制。針對一線員工主要做及時激勵和專項激勵。針對管理團隊主要做超額利潤激勵，到今年已經推行了3年時間，另外公司也在積極開展項目管理合夥人模式的研究，激活項目最基本的經營單元的活力。
針對外拓、收併購和增值服務，在保障一定淨利潤水平前提下，公司設立高於市場水平的激勵機制來撬動規模和業務快速增長。
