7月16日，中國領先的中高端物業管理服務提供商——融信服務（2207.HK）正式登陸聯交所主板。公司每股發售價格4.88港元，全球發售所得款淨額約5.58億港元，總市值約為24.40億港元。此前公司香港公開發售獲大幅超額認購，超購約8.12倍 。

融信服務選擇此時進場，似乎恰如其分地站上了風口，其或將承接這一好時節的紅利。 其中，自去年以來，宏觀政策對房地產開發商日益趨緊，疊加市場對輕資產模式的高度認可，助推了地產鏈條上的下游物管產業加速整合，駛入了發展的快車道。眼下，港股物業板塊的總市值即將突破萬億，行業板塊的氣候顯然已成。除此之外，近期政策轉暖信號頻發，更是助推了牛市預期的升温。

同時對於融信服務本身而言，公司即將啟動第二個三年規劃，在這一決定企業成長速度關鍵的時間節點，上市帶來的資金實力的增強、併購及投資等長期戰略的落地，無疑能更好地幫助公司實現長期戰略規劃。不妨具體來探討。

一、兩大核心亮點值得關注

縱覽公司全貌，筆者發現有兩個核心亮點值得關注。其一是“內延+外拓”為公司穩步擴張奠定了良好的基礎，其二則是科技賦能帶來的提質增效，兩者或能在後續支撐起融信服務較高的長期估值預期。

1.   

“內延+外拓”支撐規模增長

管理規模是考量物管企業的重要指標之一，因此規模化往往是物管企業上市後的一項重要戰略。

內延方面，融信服務背靠融信中國集團，後者是國內領先的中國大型綜合房地產開發商，於2020年榮膺中國房地產開發商10強（按綜合開發計）。在過去的2020年，融信中國實現合約銷售1551.73億元，其中75%來自長三角這樣的高潛力的核心經濟區，當年度實現合約銷售總建築面積達725.09萬平方米。另外在土儲方面，截至當年底，融信中國累計土儲2871萬平方米，其中長三角佔比50%，一二線城市佔比89%。可見融信中國的快速擴張以及土儲潛力的不斷釋放，將為融信服務的規模增長注入確定性。

再從更體現市場競爭力的外拓層面來看，融信服務的第三方業務比例一直處於較高水平，同時第三方在管面積和收益也在逐年上升。2018-2020年，第三方開發商在管面積分別為420萬平方米、667萬平方米和754萬平方米；期內第三方開發商項目所得收益分別為5603萬元、6967萬元和1.02億元，收益佔比分別為23.7%、24.4%和27.7%。

強勁的外拓能力不僅驗證了公司良好的在管業態和高品質的物管服務，更重要的是，持續擴展的業務版圖將不斷鞏固公司既有的競爭優勢和行業地位，是公司上市後提升投資價值的重要引擎。

2.   

科技賦能打開價值空間

就行業屬性而言，物管行業目前仍是一個人力密集型的服務行業，服務非標、人效偏低都是業內公司普遍面臨的問題。針對物管行業的一系列固有問題，融信服務推出了數字化轉型的代表作——融智管理平台，成為國內數字化物業管理的先行者之一。

得益於這一以客户為核心的智慧物業管理和服務平台，融信服務2017-2020年的銷售成本總收入佔比在整體上呈現出下降的良好趨勢，近四年以來該佔比分別為77.4%、72.5%、67.7%、71.2%。

依託數字化轉型，融信服務在提升運營效率與客户服務體驗的同時，亦實現了成本管控推動盈利釋放。根據過往數據，2018-2020年融信服務錄得淨利潤的複合年增長速度約為59%，遠高於同期營收的複合年增長速度，這一積極態勢很大概率會將在數字化與智能化轉型的進程中得以延續。

總的來看，內延+外拓業務的穩定發展反應出公司的潛在價值，而數字化的轉型則賦予公司更多的價值發現空間。在兩大核心方向的持續推動下，未來公司市場競爭力將進一步提升，公司市場份額也將進一步擴大。

二、長期消費升級趨勢下，社區增值服務或迎來新的增長

在上述兩大核心方向的支撐下，近年市場消費的升級也將推動公司社區增值服務的增長，並助力公司進一步佈局高端社區的物業管理服務。

2020年10月30日，國家發展改革委員會同財政部等13個部門發佈《近期擴內需促消費的工作方案》。文件中指出：“我國已進入高質量發展階段，並通過提升供給動力、增強創新動力和加大改革動力來推動市場消費升級，促進內需”。三大動力主要利用線上服務來推動線下消費的促成，從而進一步促進資源的有效利用。

在市場消費升級的驅動下，物業管理企業通過旗下物管APP來為住户提供智能社區和社區生活等社區增值服務。例如，住户可通過物管APP來獲得社區團購、家裝維修、地產代理等服務，這為住户提供更便捷的生活服務的同時，也提高了住户對社區增值服務的使用粘性。

據融信服務最新招股書數據，2021-2025年中國物業服務百強企業的增值服務平均收益迎來高速增長，其分別為3.14億元、3.78億元、4.46億元、5.25億元和6.16億元，複合年均增長率達18.35%。可見，住户對社區增值服務的需求呈現穩定增長趨勢。

來源：融信服務招股書，中指院

反觀融信服務作為國內知名物業管理服務企業，公司在社區增值服務領域佔據顯著優勢。其中融信服務已經形成獨特的社區增值服務矩陣體系，建立起多個不同的服務平台。例如，提供社區團購服務的“和美生活”、為住户提供家裝維修的“和美易居”和從事地產代理的“和美租賃”等。據融信服務最新招股書數據，2018-2020年公司的社區增值服務持續快速攀升，複合年均增長率達86%，遠高於同期的整體營收增速。

與此同時，公司早在2017年已通過“融御ROYEEDS”品牌佈局國內高端社區的物業管理服務領域。對此，在市場消費升級和公司社區增值服務的高速發展下，未來融信服務在高端社區增值服務領域的發展將得到進一步深化，公司整體社區增值服務領域也將迎來新的增長空間。

結語

近期，物業管理企業正處上市熱潮，港股物業板塊的總市值也即將突破萬億級別。在這一大背景下，從融信服務內延+外拓業務發展和數字化轉型進度來看，公司在港股物業市場中具有顯著的市場競爭力。此外，在近年市場消費升級驅動下，公司在（高端）社區增值服務的市場空間將會被進一步打開，這也將賦予融信服務未來發展更多的想象空間。