6月22日，國內代建行業龍頭企業綠城管理控股發佈正面盈利預吿稱，根據對集團截至2021年5月31日止5個月的未經審計綜合管理賬目及內部經營數據的初步審閲，集團預期截至2021年6月30日止6個月的本公司擁有人應占淨溢利與2020年6月30日相比，將錄得不少於70%的增長。根據公吿所示，此增長主要源於疫情好轉加速背景下，中國經濟及房地產市場復甦，同時受宏觀政策支持，集團代建業務的輕資產屬性展現出良好的逆週期特徵及更快的發展態勢。

（來源：富途牛牛）

同日，資產市場以實際行動投出了“信心票”，綠城管理控股早盤一度衝高大漲逾5%。而自年初至今，該公司股價已經上漲了超過40%。

不妨一同來看看，綠城管理控股此次積極的業績預期和良好市場表現的背後對應着怎樣的戰略佈局與未來價值？

1·全國性佈局漸入佳境，業績動能釋放強勁

綠城管理在資本市場表現一路向好的底層邏輯並不難理解，除了物業代建模式本身具有的穩定現金流、輕資產模式及抗週期性的天然優勢外，公司全國性戰略佈局帶來的良好的發展預期，以及對公司優質經營能力的不斷驗證，也成為資本市場看好的重要支撐。

房地產行業由土地紅利、金融紅利轉向管理紅利時代，代建模式的賽道不斷拓寬、市場需求持續放大，這同時也意味着未來越來越多的開發能力強、專業程度與品牌美譽度高的代建類公司將更容易脱穎而出。在這之中，往往誰所佔據的市場份額越來越大，可服務的客羣越來越廣，其在行業中的競爭優勢也更加顯著，實現做大做強的路徑也更加清晰。

就綠城管理而言，當前公司的全國性佈局已漸入佳境，其旗下擁有儲備豐富的項目以及結構多元的優質客户羣。截至2020年底，綠城管理在中國28個省、89個城市擁有296個代建項目，合約項目總建築面積達7610萬平方米，其中主要經濟區域建築面積為6490萬平方米，佔整體面積85%以上。而在客户結構方面，公司在建面積中私營企業委託方佔比28.3%，國有企業委託方佔比40.5%，政府委託方佔比31.2%。

不難預見，綠城管理在全國範圍及重點城市的佈局與紮根，將與未來不斷擴展的多元客户羣形成協同效應，加速對行業市場機會的挖掘，不斷保持快速增長的步伐。

實際上，綠城管理的全國性佈局及多元化客户為公司訂單增長提供支撐，正推動公司逐步進入業績釋放期。對應到經營表現上，綠城管理此前公佈的一季度訂單量佐證了這一成長路徑。

從公司公佈的一季度業務數據來看，綠城管理2021年前三個月的新拓代建項目合約建築面積為902 萬平方米，新拓代建項目代建費預估23.4 億元，兩個數據均佔2020年全年完成指標比重的40%意思,展現出強勁的業務拓展勢頭，充分驗證了公司的發展潛力以及作為行業龍頭的成長性優勢。

2·行業大勢所趨，市場空間打開

行業視角下，綠城管理無疑站在了一條兼具確定性和成長性的賽道上。

隨着房地產行業面臨深層次調控，在土地成本高企、融資渠道受限等背景下，代建模式依靠品牌及管理的輸出和賦能，對行業模式及價值進行重塑，對於房地產行業走向更穩定健康的發展具有積極的引導和示範作用，是行業長期發展的重要方向所在。

根據中指研究院給出的指引，國內代建市場規模佔比將保持年均21.3%的高速增長，到2025年,代建行業規模預計滲透率將達到12.5%,參考歐美模式下代建業務佔比可做到20%-30%,以平均值25%估算,代建行業的滲透率還有5.2倍的空間，發展空間可見一斑。

就綠城管理而言，不論是從企業增長速度和還是規模體量，都體現出其作為行業龍頭的強勁綜合實力。增長方面，從前文已經提到的各項經營數據公吿來看，公司今年全年業績目標超額完成已經可以期待。而在規模層面，從公司在管面積超7000萬平方米以及在建面積超4000萬平方米的數據來看，綠城管理足以躋身中國地產企業TOP10。

展望未來，在天高海闊的代建市場中，隨着行業的馬太效應進一步加劇，綠城管理的規模增長以及盈利空間也將不斷被打開。

3·小結

就當前市場估值來看，綠城管理的市盈率TTM約為18倍，而港股物業管理板塊目前平均市盈率已超40倍，行業龍頭估值更達70倍以上，公司估值的提升空間可見一斑。而在此前綠城管理被納入恆生物業服務及管理指數，隨後瑞銀、天風等機構相繼上調公司目標價，並維持“買入”評級，亦足見資本市場對綠城管理和代建模式的認可。

此外根據瑞銀對公司所發盈喜公吿的最新點評，其認為，在充滿挑戰的營商環境下，小型/本地開發商對優質的項目管理服務的需求將不斷上升，而綠城管理將憑藉其良好的過往業績從中獲益更多。同時，綠城管理控股在政府/國有企業項目中具有強勢地位，也使其不易受到房地產市場不確定性的影響。

瑞信預計，綠城管理2021財年新訂單將同比增長20%，達到70億元人民幣，其中33%是在第一季度完成的，超預期的訂單擴張進一步提高了公司收入增長的可見度。在更高的利潤率假設下，瑞信將綠城管理控股2021-23財年的盈利預期提高了5-12%，據該行預測，公司在2020- 23財年的複合年增長率為26%。瑞信將其估值基準延後至2022財年，基於16倍市盈率，將目標價由4.75港元上調至6.82港元，維持“跑贏大市”的投資評級。

從長期視角來看，可以預見的是，作為代建行業數一數二的頭部企業，同時又是資本市場僅有的兩隻代建概念股，綠城管理的估值在稀缺性效應疊加不斷釋放的業績增速上，還將有望得到重估。