5月27日，首屆中國代建價值峯會在珠海舉行。會議以“讓世界變輕”為主題，由國內“代建第一股”綠城管理(9979.hk)主辦，當代管理、華潤置地、金地管理、雅居樂房管、中原建業等代建領軍企業參加。會上發佈中國房地產代建行業發展藍皮書並宣佈成立國內輕資產聯盟。

隨着地產行業宏觀調控政策的深入，代建市場的行業空間不斷擴大，加上綠城管理在資本市場的良好表現，國內代建行業進入快速發展的新階段，投建分離正在成為國內地產開發的重要轉型方向。

一方面地產行業的供給側改革要求降低行業金融風險，引導房企向製造和服務業方向改造，發展代建業務成為房企升級地產業務的重要賽道。在商品房領域，廣大具有代建需求的中小房企，為代建提供了廣闊的業務空間。非市場化領域中，城市更新、城投公司、保障性住房等讓代建業務更具成長潛力。

另一方面，對綜合地產公司而言，將體內的輕資產類別拆分上市，不僅將隔離風險，還將在資本市場獲取更大的價值釋放。近年來密集上市的物業公司，以及逐步開啟上市潮流的代建公司都對此形成驗證。綠城管理在上市不足一年的時間裏，股價漲幅就已超過110%，更強力地證明了代建模式的長期價值。多重素驅動下，越來越多的房企開始主動轉型，將代建業務的發展列入重要規劃。

毫無疑問，代建正在成為一門越來越性感的生意。根據藍皮書中中指研究院給出的指引，國內代建市場規模佔比將保持年均21.3%的高速增長。預計2021-2025年間，代建行業滲透率將從4.8%上升到12.5%。參考歐美國家代建業務20%-30%的行業佔比，以平均值25%估算，國內代建行業滲透率還有約5.2倍的空間，發展前景廣闊。

在代建領域，綠城管理控股是當之無愧的龍頭。除了率先上市，從代建行業價值評估的兩大參考指標——增長和規模看，綠城管理的表現同樣優異。

綠城管理2021年第一季度新拓代建項目合約建築面積達902 萬平方米，新拓代建項目代建費預估23.4 億元，兩個數據佔2020年全年完成指標比重均超過40%，全年業績目標超額完成已經可以期待。強勁的業務拓展態勢，令其成為國內代建業務高成長性的典型代表。

參考資本市場對綠城管理等代建企業的看好，以及對比同屬地產輕資產的物業股的估值表現，綠城管理乃至整個代建行業的估值仍然具備相當大的上升潛力。2021年以來綠城管理被納入恆生物業服務及管理指數，隨後瑞銀、天風等機構相繼上調公司目標價，並維持“買入”評級，足見資本市場對綠城管理和代建模式的認可。

與此同時，綠城管理的市盈率TTM約為20倍，而當前港股物業管理板塊平均市盈率已超40倍，行業龍頭估值更達70倍以上，公司估值的提升空間可見一斑。