最近，中指研究院發佈的一份報吿顯示，截至5月20日，中國共有44家物業服務企業登陸資本市場(包括A股和港股)，另有19家處於衝刺階段。44家物業上市公司總市值突破萬億元人民幣。

作為近年來資本市場最熱門的板塊之一，物業股​受到市場關注背後一個重要的邏輯在於行業所具有的可觀市場前景以及其獨特的行業屬性滿足了當下宏觀經濟變局下資金追逐確定性的需求。

首先從市場前景來看，整個物管行業的市場成長空間仍然很大。近期第七次人口普查數據出爐，反映我國人口總量增速放緩，不過仍然是世界第一大人口大國，超大人口規模帶來的市場優勢依舊長期存在，這也為物管服務行業發展帶來了強勁的增長動力。

尤其是城鎮化率的持續提升，進一步確認了行業的巨大發展空間。第七次人口普查數據顯示，我國居住在城鎮的人口為90199萬人，佔63.89%，與2010年相比，城鎮人口增加23642萬人，鄉村人口減少16436萬人，城鎮人口比重上升14.21個百分點。此外《“十四五”規劃綱要》更是明確提出，至2025年常住人口城鎮化率提高到65%。這也意味着，未來十年城鎮化水平還將不斷提升，物業管理行業市場空間在中長期還將有巨大的拓展機會。對此中物研協預測，到2025年全國物業管理規模將達到430.0億平方米，經營收入將達21661.0億元。

此外，從物管企業的經營業態來看，近年來隨着增值服務等創新模式的演變，也進一步打開了物管行業的成長天花板，行業在流量入口邏輯以及科技賦能等新的模式升級迭代之下，市場想象空間不斷擴寬。

依循水大魚大的生長規則，物管行業內部的企業仍然擁有巨大的發展潛力，而這也成為了市場資金對這一行業內上市企業趨之若鶩的重要原因所在。從財務數據來看，報吿顯示，2020年，港股上市的40家物業服務企業營業收入合計達1222億元人民幣，首次突破千億元大關，同比增長39.8%；毛利潤353.9億元，同比增長53.2%，淨利潤184.9億元，同比大漲67.6%。由核心指標的高增速態勢不難看出整個行業所具備的高成長潛力。

其次，隨着新冠疫情對全球經濟的衝擊，加劇資本市場的動盪，不確定性升温的市場環境下，資金對這類有着穩定現金流，具有旱澇保收弱週期性特徵等商業模式更加親賴有加，也進一步推升了整個物管行業的熱度。

不過，我們同樣不容忽視的是，過去物業股上市標的並不多，這也在一定程度上令其憑藉稀缺性特徵擁有了一定的估值溢價。而當前隨着市場供給的增多，行業內部的估值也將面臨分化趨勢，估值中樞下移成為市場共識。中指研究院報吿預計，到2021年末物業板塊上市公司總數量有望達70家，較2019年底的24家增長超150%。在此背景下也將更考驗投資人選擇標的的能力。

近期，港交所提升主板上市企業盈利門檻，此舉在一定程度上也將對物業股上市潮起到一定的降温作用，上市物管企業間的“內卷”也將放緩，為整體估值修復帶來支撐。同時注意到，從近年來市場表現來，資本對有着“商管+物管”模式的物企更加偏愛有加，願意給出更高的市場估值。

舉例而言，目前華潤萬象生活動態市盈率達到107倍，寶龍商業動態市盈率達50倍，合景悠活動態市盈率達40倍，卓越商企服務動態市盈率接近32倍。這些物管企業在商業、寫字樓等多元業態服務能力上具有優勢，尤其是商管收入佔比分量不低，令其估值顯著優於行業。由此，筆者注意到一家有着同樣市場定位的物管企業存在明顯的低估，那麼該如何看到這家物業企業的機會？

可以看到，遠洋服務當前動態市盈率僅為19倍，而按照2021盈利預測當前股價更是對應僅12倍左右市盈率，不僅顯著低於物管企業20-40倍的估值區間，同時作為高端商寫物管企業的優勢市場也並未給予合理的估值。

從遠洋服務上市以來的表現來看，在3月上旬跌落谷底，但隨後開始震盪向上，回調底部不斷抬高，走勢愈發明朗。這也大概率意味着，遠洋服務已經邁過上市的動態調整窗口期，相信後續市場的估值變化也將逐步圍繞企業基本面而展開。

（圖片來源：富途行情）

筆者注意到，近期公司面臨的多重利好，或將成為推動公司估值表現的重要催化劑。

其一，5月上旬，遠洋服務在北京、天津、大連、瀋陽、青島、武漢等城市迎來租售中心20店同開，這些租售中心致力於為廣大業主與客户的資產提供全週期服務，是遠洋服務滿足業主不動產管理增值需求，提供可持續性增值服務生態的重要一環。

遠洋服務深耕產業全生態服務鏈，在線上線下同步發力，積累行業優勢資源，不僅增強了客户粘性，同時也推動了服務生態的多元化，進一步夯實了其競爭壁壘。

其二，遠洋服務於5月12日與湖南大田簽署股權收購協議，擬收購湖南大田70%股權。據悉，湖南大田成立於2008年是長沙市十強物業服務企業，擁有多個省級“五星級”優質項目，公司合約面積近500萬㎡，在管面積300餘萬㎡，其中，非住業態佔比70%，如民用航空領域高端物業管理服務，政府及大型企業客户的辦公樓及國際高端工業園區物業管理服務等。這也充分反映了遠洋服務藉助收併購動作進一步延展自身的業務邊界，打造綜合性、多元化服務能力的目標。

筆者認為遠洋服務更大的願景是，其管理層在2020年業績發佈會上提到的商業資管業務注入，一旦注入，遠洋服務將在基礎物管的基礎上，整合商寫招商運營等業務鏈條，形成商管一體的輕資產業務模式。而目前憑藉母公司強大的背景支撐以及資源優勢，疊加遠洋服務長期行業深耕，形成的強大品牌影響力，公司已經具備了較強的對外輸出能力，輕資產的模式正逐步跑通。相信，隨着公司持續在行業中加速佈局、公司所具備的核心優勢還將得到不斷強化，其所形成的飛輪效應也將帶動公司業務價值加速轉動，公司的估值表現也將有望得到持續修復，不妨拭目以待。

值得一提的是，5月20日，億翰智庫、嘉和家業發佈的“2021中國上市物業服務企業百強”研究成果中，公司獲得“2021中國物業服務企業最具長期投資價值十強”。可見，遠洋服務快速的成長速度，優異經營水平和創新的商業模式獲得了業內專業機構的認可，相信這也將提振市場信心帶動估值進一步表現。