近期，上市房企四月份合約銷售成績密集出爐，部分房企表現超越期。分析來看，上半年房企促銷售抓回款，一方面與當前融資環境收緊疊加房企債務集中到期帶來的經營壓力有關，另一方面房企上半年在拿地端發力以推動下半年即可入市衝刺銷售規模，尤其是集中供地政策背景下更要求房企有更強勁的現金流，也在一定程度上倒逼房企在銷售和回款上有所表現。

從當前市場投資邏輯來看，行業集中度趨勢下，規模及在行業的成長性仍然是主線，與此同時，房企自身的財務表現也被視作重中之重。新力控股作為去年成功邁入千億大關的房企，依循行業內房企成長規律，在規模衝刺達到行業新格局基本門檻後，此前加速趕超的房企也將會"慢"下來，更為專注財務面的夯實，與此同時，利潤端也將進一步表現，開始邁向高質量發展新階段。那麼，在這一路徑中新力控股的表現又是如何？

1·前四月銷售同比增長49%，業務經營穩中有進

5月13日，新力控股公佈首四月銷售成績單，截至2021年4月30日止4個月，公司實現合同銷售金額約349.2億元(人民幣)，同比增長49.04%；銷售面積約232.47萬平方米，平均銷售價格為每平方米15023元。此外，前四個月公司的權益銷售額為176.7億元。

按照此前3月業績溝通會上，該公司副總裁劉翔的説法，新力今年的權益推貨量約為850億元，只要實現65%的去化率，就可以完成銷售目標，公司對目標充滿信心。由此推測公司權益銷售約在550億，這也意味着前四個月新力已經完成了32%的年度目標。可見公司整體經營進度良好，完成年度目標的確定性較高。

另外，注意到公司各月以來公吿的累積合同銷售均價基本維持在15000元每平以上，且整體波動較小。這在一定程度反映出，公司保持了推盤節奏的穩定性，在加快項目去化的同時，並未以降價犧牲項目利潤為條件，實現了有質量的業績增長。

而這一點在公司此前的年度成績單上亦有所反映，面對去年疫情衝擊的大環境，新力控股2020年仍然實現規模、營收、利潤的穩步增長，並慷慨派息，派息率達26.8%。穩健的經營表現背後，一方面離不開新力在行業內長期深耕，堅守品牌與品質，不斷推動品牌化、專業化運營，打下了堅實的根基。另一方面，亦是公司邁向高質量發展階段，不斷推動精細化運營，釋放管理紅利，帶來的跨週期發展能力的體現。

2·靈活拿地，深耕與擴張並舉

今年來，土拍市場兩集中供地政策下，對房企的拿地模式帶來了深層次的改變。一方面，其深度考驗房企的綜合實力，尤其是資金能力和融資能力，具備這些優勢的大中型房企，尤其是資金成本更低的國有企業，面臨市場機遇。另一方面，政策提升了土拍市場的信息透明度，也令有實力的房企能夠進入到過去未有佈局的高能級城市，進一步拓寬企業的佈局邊界範圍。

在此背景下，新力控股積極抓住拿地窗口期，靈活拿地。今年前四月，公司新增土地總規劃建築面積約107萬平方米。從拿地區域來看，既有本土大本營江西的優勢區域，也有區域深耕再向周邊順勢拓展的無錫經開區，同時也有新進潛力城市安徽六安。

從無錫經開的拿地情況來看，此前新力已在無錫開發了三個項目，而這次是首次進入當地經開區。新力在萬科、金茂等眾多大牌房企中脱穎而出，最終以樓面價19500元/㎡拿下經開融創壹號院東南側地塊，而該地塊周邊精裝價格達到3.5萬每平，新力該項目未來售價均價預期將在35000-37000元每平，後續項目開發的利潤空間可觀。

從新力的土儲佈局路徑不難看出，其在拿地上保持了較為審慎的姿態，強調投資質量和效益。公司積極佈局具有經濟韌性、人口具備支撐的優質城市，並在長期行業深耕中，洞察各深耕城市等區域價值，市場偏好，並伺機而動，不斷挖掘拿地效益。

公司此前優質佈局近年來也在不斷釋放潛能，尤其是在大灣區和長三角地區。2020年，公司銷售中江西省佔31%，而長三角和大灣區分別佔28%、24%，佔比進一步提升。公司銷售區域結構實現不斷優化，避免了單一區域經營的政策和市場風險，也進一步夯實了其整體的抗風險能力。隨着新力全國化佈局的深化，也為其未來高成長性以及抗風險能力奠定了紮實基礎。

3·財務基本盤穩固，融資渠道多元化

優質的財務基本面是新力控股長期以來保持穩健發展的重要基石，過去在衝刺規模過程中，公司儘管經營槓槓不低，不過這背後離不開企業對行業趨勢和行業週期的精準把控。得益於前瞻性的發展佈局策略，新力成功實現規模躍遷，在行業競爭下半場站穩腳跟。而隨着行業"三條紅線"政策拉開新的序幕，新力控股在推動降槓桿、夯實財務基本盤上開始積極發力。

年度成績單充分展現了公司積極改善財務狀況優化資本結構的決心，截至2020年末，新力控股的淨負債率進一步降低3.4個百分點至63.6%，現金短債比維持在1.24倍，公司在"三道紅線"中已有兩項指標達到國家政策要求。

儘管剔除預收款後的資產負債率略高於"三道紅線"要求的70%達到73%，不過

該指標對比2019年已降低3個百分點，持續得到優化。同時考慮到該指標不達標或難達標在行業中具有一定的普遍性，新力控股的成長性優勢下在降負債上的表現已經表現不俗。

近年來，新力控股持續保持境內外多元化融資渠道通暢，公司債務渠道結構佔比合理並持續優化。其中信託及資管在總債務渠道當中的佔比由截至2019年底的36%下降至2020年末的26%。信託資管的佔比進一步下降，其在保持原有信託合作渠道穩定的同時也新增了新的信託合作單位。公司銀行佔比進一步上升，2020年末達到51%，另外公司增設了離岸美元債渠道，截止2020年末，離岸美元債佔比16%，在岸人民幣公司債佔比約7%。

新的一年，公司繼續走融資端發力，其中1月18日，新力控股成功發行了2.5億美元364天債券，該債券是在綠色、社會及可持續發展融資框架下發行的綠色債券。藉此新力也成為第四家發行綠色債券的內房以及第二家擁有可持續融資框架的內房企業。綠色債券的發行具有較高的透明度以及成本優勢，這也在一定程度上驗證了公司整體經營質量得到了資本市場的充分認可。據悉該債券一度獲得超8倍超額認購，並且獲得包括惠譽、聯合國際等在內給予的良好信用評級。

另外在2月9日，新力控股作為借款人與貸款人中銀國際槓桿及結構融資有限公司訂立一筆7500萬美元的定期貸款融資協議，須於融資動用日期起364天償還。公司積極推動債務組合的多元化，降低對單一渠道的依賴，同時加快債務結構調整與優化，降低融資成本。

來自銀行的充裕授信額度，進一步驗證了公司的抗風險能力。過去一年新力新進多家銀行白名單，截止2020年末，金融機構授信總額為907億元人民幣，同比增長22.7%，其中未使用授信額度和未提款額度為652億元人民幣，所佔比例為72%。

新力持續保持與金融機構的合作及緊密溝通，公司的信用狀況及債券也得到了專業機構的認可。

招銀國際在4月21日發佈了對新力控股(SINHLD)的信用點評，表示看好新力的債券，認為其具有穩定的信用狀況，優化的資本結構並在投資者溝通方面作出良好的努力。招引國際國際同時認為，公司2020財年業績具有韌性，擁有穩定的損益表，改善的資產負債表和優化的債務結構。公司謹慎的土地收購(佔現金回款的40％至50％)為槓桿穩定性鋪平了道路。

4·結語

總體來看，新力控股集團基本面穩固，業務經營穩步前行，考慮到公司在大灣區和長三角優勢區域的佈局潛力釋放，公司的成長性和業績確定性高，同時毛利率改善也將可期，公司穩健的財務狀況和有質量的發展模式相信也將為資本市場帶去充分的信心。