財報期落幕後，房地產板塊去年疫情影響下的業績表現基本得到消化，而隨着各家房企“重新出發”，銷售、土儲、融資等各方面進展成為擾動企業後續估值變化的重要催化因子。近期隨着房企相繼公佈四月份銷售成績單和經營進展情況，也帶給投資人一個不錯的時間窗口藉助最新表現預判後續市場機會。

近日，正榮地產(06158.HK)公佈最新銷售數據，4月份，公司累計合約銷售金額約為147.10億元，同比增長40.12%，而1-4月，公司累計合約銷售金額約為547.07億元，同比增長92.66%。

1、銷售靚麗，成長性優勢顯著

當前地產板塊估值處於歷史低位仍然是市場共識，那麼如何從中尋找更具有超額回報的優質資產？ 筆者認為更應該關注行業中具有成長性優勢的企業，而銷售表現成為首要觀察指標。在一眾房企中筆者留意到正榮地產。

近日，正榮地產(06158.HK)公佈最新銷售數據，4月份，公司累計合約銷售金額約為147.10億元，同比增長40.12%，而1-4月，公司累計合約銷售金額約為547.07億元，同比增長92.66%。公司單月業績增速繼續強勢，前四月整體增幅表現相當亮眼。此前正榮地產提出2021年銷售目標為1500億元，對比上一年度1419億元增幅為5.7%，目前其已完成年度目標的36.47%。

去年疫情導致的較低基數下，令各家房企今年前幾個月的銷售增速表現較為亮眼。克爾瑞數據顯示，1月-4月，百強房企累計銷售操盤金額同比增長65.3%。而從正榮地產來看，得益於在各大深耕城市的良好表現，公司實現了銷售規模大幅優於行業的增長，同時其在行業排名持續穩固。根據克爾瑞數據，前四月，正榮以操盤金額位居行業第27位，公司全口徑金額排名行業第25位。

從市場整體環境來看，房地產行業目前分化加劇，隨着疫情影響以及行業政策等環境的變化，中小房企加速淘汰，集中度向頭部靠攏。克而瑞數據顯示，前四月各梯隊房企銷售門檻繼續提升，其中TOP20和TOP50房企的銷售操盤金額門檻較2019年同期分別同比提升逾40%。基於此不難看出，處在行業較前列的正榮地產受益於集中度提升趨勢，亦獲得了規模進一步提升的機會。公司成長性釋放之下，進一步鎖定業績增長，夯實基本面，獲得確定性優勢。.

2、踏準節奏佈局，拿地力度穩中求進

在加快推進銷售的同時，正榮積極把握時間窗口拿地擴儲。中指研究院房企拿地統計數據顯示，正榮地產1-4月拿地面積120萬平米，同比增長46.34%，當月行業排第39名，拿地金額113億，行業排名第20名，新增貨值325億，行業排名第22名。

單從4月來看，此前4月6日，正榮地產摘得西鹹新區63畝住宅用地。隨着一系列重大產業項目落地涇河新城，該區域市場前景被高度看好，連續拍出多宗高溢價地塊。目前該區域內精裝高層售價1.15萬元/㎡，業內預計正榮此次所獲該地塊項目入市後保守估計售價在1.8-2萬元/㎡，項目利潤空間可觀。

另外注意到，此前廣州首批集中供地出讓，正榮接連競得白雲區鍾落潭福龍路東側地塊和增城區荔湖街南北大道北側地塊，據悉這也是正榮首次進入廣州市場。

透過在廣州土拍市場初露鋒芒，不難看出集中供地這一政策落地，給正榮佈局過去未進入的熱點城市帶來了契機。憑藉公司的資金實力和綜合開發能力，公司有機會切入新的潛力區域，進一步拓寬市場，打開新的增長機會。

從此次所斬獲的兩個廣州地塊來看，鍾落潭福龍路東側地塊摺合樓面價為16658元/㎡，而相關資料顯示該區域2019年至今共成交2宗涉宅地，其中保利五龍崗村健康城融資地塊，成交實際樓面價16061元/㎡，目前該項目正主推76-102㎡三至四房，帶裝修售價約29000元/㎡，且是鍾落潭鎮內目前唯一在售新盤。可見，正榮所拿土地成本同樣具有優勢，後續利潤釋放空間較為可觀。

另外正榮拿下的增城區荔湖街南北大道北側地塊，摺合樓面價僅為9801元/㎡。該地塊靠近增城區第一中學旁，目前周邊新房緊俏，有合景臻湖譽園，在售建面約123-170㎡大平層户型，帶裝修均價約2.4-2.7萬元/㎡，正榮較低的拿地成本下，利潤也相當可期。

廣州拿地的突破同時也意味着公司在粵港澳大灣區的佈局邁向新的台階。

從數據上看，按照城市羣排名，今年前四月正榮地產在粵港澳大灣區拿地金額47億，排名第7，拿地面積56萬平方米。不難判斷，正榮大手筆佈局粵港澳大灣區這個在國家發展大局中具有重要戰略地位的區域，不論是從企業整體的品牌影響力還是後續的成長潛力釋放來看都將帶來積極作用。

（來源：中指研究院）

3、營銷公司化引領行業變革，綠色債券獲認可助力融資成本降低

從銷售和拿地情況來看，正榮仍在穩健向前，而公司推進的營銷公司化佈局亦在過去一個月實現接連突破。

早在今年1月8日正榮營銷公司正式揭牌成立，繼當月首個試點大區西北大區成立後，在四月份，公司中西部大區、海西大區、長三角大區依次成立。

隨着正榮營銷公司進入獨立化全國試運行階段，後續在銷售端的潛力也將加速迎來釋放。而這一新的模式之下，不僅有助於正榮在房地產管理紅利時代打開新的局面，獲得業績拓展的新機會，同時也進一步鞏固自身經營壁壘，為高質量發展帶來新的頂層設計，推動企業價值的重塑。

另外，關注到在4月份公司在踐行綠色實踐方面的表現亦獲得了專業機構認可，4月1日，標普全球評級就正榮地產於2020年發行的兩筆綠色優先票據授予E1/86的評分，其中E1為標普整個評價體系中的最高級別。同時，《正榮地產綠色債券框架》亦獲標普發出綠色金融框架意見書，確認該框架符合國際資本市場協會綠色債券原則的四個核心要素。

值得一提的是，公司還在4月發行了新的綠色債券。4月9日，正榮地產公吿稱將發行2.2億美元2022年到期年息5.98%的優先票據。正榮地產擬根據公司的綠色債券框架動用票據發行所得款項淨額再次撥付現有債項。統計資料顯示，今年一季度，正榮地產先後發行4億美元5年期年息6.63%綠色優先票據；3億美元5年期年息6.7%的綠色優先票據，並完成贖回3.1億美元2022年到期年息9.15%的優先票據。公司透過發行綠色債券，優化債務結構，推動融資成本降低，為後續業績帶來了提振空間，也有助於獲得資本市場的認可，帶給估值催化效應。