3月30日，陽光100中國(02608.HK)於線上舉行了2020年年度業績發佈會。陽光100中國控股是專注於知識精英和中產階級目標市場，並在這一細分市場保持領先的發展商。作為全國性知名品牌，陽光100致力於從開發商向運營商、從單一住宅向複合型物業開發的轉變，公司業務遍及中國核心城市圈。
一、業績概述
陽光100發佈2020年全年業績，公司實現收入57.6億元；毛利潤15.3億元，毛利率26.6%，淨利潤12.8億元，淨利率22.3%，股東應占淨利潤4.38億；公司合同銷售保持增長，過去一年實現合約銷售金額105億，同比上升1.9%。公司加快一級開發，實現土儲升值，毛利潤15.3億元，毛利率26.6%，淨利潤12.8億元，淨利率22.3%。公司融資渠道通暢，截至2020年底，獲銀行授信額度187.5億元，尚有未使用額度約130.8億元。
二、業務分析
1· 合約銷售穩步增長
截至2020年末，公司實現合同銷售金額約為105億元，同比增長約為2%，實現銷售面積約為89.1萬平方米，同比增長約13%，公司合同銷售平均售價達到11315元每平方米，較去年下降約11%。
儘管前期受疫情影響一度受困，不過隨着疫情得到控制，國內市場回暖，公司下半年加大銷售力度，最終確保了全年銷售過百億。2020年公司上半年銷售24億，下半年銷售81億。合約銷售金額分佈佔比住宅72.5%、商業23.3%、其他4.2%。合約銷售金額佔比，中西部53.6%、環渤海22.1%、長三角23.7%、珠三角0.5%。預計2021年總可售貨值約人民幣355億元，二線城市佔比達到72%，完成全年銷售目標可期。
2· 擁有優質土儲，實現向非住宅類轉型
截至2020年年底，總土儲面積約1047萬平方米，土儲中二線城市約佔60%，公司持續深耕4大區域，佈局逾20個城市，其中環渤海的總建築面積272萬平方米，佔總土儲26%，長三角的總建築面積191萬平方米，佔總土儲18.2%，珠三角的總建築面積45萬平方米，佔總土儲4.3%，中西部的總建築面積539萬平方米，佔總土儲51.5%。
截至2020年底，公司總土儲按規劃業態劃分為41.7%住宅，28.6%商業，29.7%其他。通過業態觀察，公司目前住宅類突出仍然佔較大比重，為了配合未來向非住宅市場轉型，從新項目拓展方面，公司會逐步加大非住宅類突出的佔比。同時未來公司會持續聚焦長三角、珠三角還京以及其他核心城市適時拓展主力產品。
3· 多元融資，渠道通暢
陽光100具有暢通多元的融資渠道，在融資端具備長期優勢。在境內渠道方面，截至2020年底，獲銀行授信額度187.5億元。2020年8月獲企業債發行額度30億元，尚有未使用額度17.38億元。
在境外融資渠道方面，2020年1月增發1.23億美元高息債，票息11.5%。2020年9月提款1.1億美元融資貸款，票息11%。2021年2月發行1.2億美元高息債，票息12%。2020年5月獲批發改委4.72億美元外債，尚未使用3.52億美元額度。
公司整體，境內融資渠道順暢，境外渠道也持續擁有融資能力，現持續積極推進股權融資、基金、資產、證券化、不動產投資信託等融資落地。
4. 堅持產品升級，提升運營能力
過去一年雖然公司面臨了疫情的衝擊及政策調控壓力，但公司堅持產品升級、堅持業務轉型升級，專注細分市場，於興隆、温州、桂林等局部城市開發具規模的精品項目，保證公司穩固市場地位。目前公司主營三大主力產品包括街區商業綜台體、喜馬拉雅服務式公寓、阿爾勒小鎮項目。公司表示將持續強化成熟主力產品品牌效應，實現差異化競爭，開創新的黃金髮展期。
三、業績會問答環節
Q1：請問未來12個月大概的融資計劃？
A1：公司今年發佈了一個數據説了我們12月之內到期的負債，從賬面來看有息負債是127億，實際的上扣除幾個相關科目後真正需要還大概91億左右。具體融資計劃也都安排了，2021年我們在非銀行金融機構有一個60億的融資計劃，銀行的融資計劃有26億，所以公司總共正在進行的是一個86億的融資計劃。除此之外，我們今年回款能夠大概有80到90億。
公司還有一級土地開發返還款22個億。此外我們還有公司的發債額度，在內債上公司還有17.38億額度，外債上有3.52億美元額度，內債外債都可以擇機發行。另外，我們還有一些融資是可以置換的，比如華融資產我們一年到期的餘額是9.37億，可能後期會通過新的項目，温州柳州成都項目重新投放，還有10到12個億額度，這樣可以產生增量1到3個億額度。總的來看，公司融資盤子是已經遠遠覆蓋了公司資金需求了。
Q2：公司管理層對於中國房地產未來1到3年的展望情況？
A2：簡單的説一下公司在房地產行業未來的定位。因為房地產行業在2021年還會面臨很多挑戰，主要是國家政策和融資政策升級這兩個挑戰。我們認為陽光100業務上會有所好轉。
第一在土地市場和郊區大盤，我們的項目會持續升值。隨着高鐵的開通，北京樓市現在的復甦形勢，我認為我們郊區大盤的價值也會得到釋放。公司在堅持喜馬拉雅在市中心的運營和文旅項目運營之後得到投資者的認可，公司的業務模式仍然要堅持先售後租，而不是簡單的做租賃業務，這就是我們獨特的商業模式。
我們交付了十幾個項目，都是通過銷售之後回籠資金，通過統一管理來把業務的價值、租金、人氣做起來，都是很成功的，所以喜馬拉雅仍然延續了成功的管理模式。我們一定要把商業產品賣出一個價，回籠資金再去統一管理，這是我們在業內非常獨特的一個商業模式。所以這就是我們今天仍然堅持商業模式的獨特性，能夠形成我們的主力產品，能夠形成自己的業務市場的原因，我們相信自己只要把運營平台做好了，這個業務一定會有很好的前途。
其實我們也看到了在同行業也有做得很好的樓盤，運營做得好，儘管他們也通過銷售取得了很好的業績，只是陽光100主力產品把它變成一個模式在推廣。所以我覺得短期是釋放我們的土地價值，長期我們還將堅持主力產品租售結合的模式，這是我們對市場的一個判斷。
Q3：公司截止去年底三條紅線的具體情況是什麼？
A3：截至去年底按三條紅線標準計算，公司的數據上，第一條線是顯示剔除預收款後的資產負債率不得大於70%，公司的資產負債率是76%。第二條線是房企的淨負債率不得大於100%，公司的淨負債率是187%。第三條線是房企的現金短債比要大於1，公司的現金短債比是0.24，在這三條線裏面實際上的話負債率應該説還是比較接近的，經過努力公司還是可以滿足要求的。
另外，現金短債比其實變化非常大，它一筆資金進來可能就會影響非常大，這不是一個很大的事情。
但總的來講，我們評估三條紅線對公司的影響，因為國家出台的三條紅線就房地產管控，實際上的話就是最終的目標，如果你一個企業採三條紅線以後，他對你的最大的危害就是説不允許增加有息負債規模，實際上，對於陽光100，我們今年的有息負債大概是264億，公司在前幾年已經規劃了降負債戰略，我們從2018年開始，那時候我們有息負債是296億將近300個億，到了2019年以後降到250億了，所以負債率也從過去的84%降到了79.8%，19年20年穩定了負債率，總的負債從前年基本持平，當然這裏面還有幾十億的需要償還的短期貸款，負債率穩定在80%左右。
應該説三條紅線對我們來講實質上其實沒有影響的，因為本身我們也不需要通過擴大負債規模，擴充負債來帶動公司的發展戰略。現在我們在主動的降負債調結構，公司在安全區間上運行這種思路，所以跟管控目標是一致的，我認為這只不過需要一個調整的過程。
陽光100的產品不是普通住宅，我們形成的產品售價基本上是原始成本的兩倍到三倍，這也是因為我們在市中心拿地時間比較長，其實呈現了很多利息成本，但實際上我們在售價裏面都能覆蓋它，所以這在統計上面這吃虧的。
第二個問題，對於陽光100的融資和負債的影響，我們現在融資剛才説通過一級開發的融資跟負債沒有關係，很多融資也是看到你土地的升值，還要分享未來的收益，所以我們融資主要是靠項目的抵押，到現在為止我們還有很多抵押物在手上，這是因為我們實質上很多物業的價值超出了我們原始的價值。同時我們也不是説採取擴張的策略，我們的目的還是要繼續減負債。
第三個問題，陽光100還有很多應收貸款，這是跟別的公司也不太一樣的地方。我們現在很多應收賬款都到了應收期間了，比如説我們賣的重慶項目還有很多錢要有應收，還有很多政府一級開發過去欠我們的錢，未來會收到尾款，這些款項應該是我們一個收入來源。我們本來剛才説有息債務不多，我們其他的業務跟其他公司不太一樣，我們收到一筆或者合作引進一筆投資，就能保證自己的安全性，所以這是我們作為中小企業不太一樣的地方。所以公司不太關注所謂的宏觀政策的三條紅線，因為我們不主要靠銀行去融資，這是我們公司的特點。
Q4：公司在2020年和2021年的現金流情況？
A4：2020年現金流情況是經營活動的現金流淨流入16個億，然後投資活動淨流入10.55個億，融資活動是淨流出是19.94個億，總的現金等價物增加是6.64個億。
其中經營活動銷售回款大概是63個億，然後租金及其他回款是6.22個億，建築費用支出是30.4個億，土地費用支出0.86億，銷售及行政費用支出是9.03億，然後税費支出是6.53億，物業管理酒店管理的成本是5.22億，然後其他的一些支出大概是1.35億。
投資活動處置股權主要是清遠項目收款是12.16億，然後股權的收購支出主要是2.41億，一級土地投入是2.37億，其他的一些收入是3.17億，投資活動淨流入10.55億，融資活動利息支出是29.83億，然後新增的貸款和借款是流入118.85億，償還貸款和借款是114.29億，其他的支出是4億。還有一個就是我們受限資金流入9.33億，總共是流融資活動淨流出是19.94億。
2021年的現金流預測情況，銷售回款預計有90個億的流入，租金及其他回款大概是7個億的流入，建築費用支出大概是41.63億，然後土地費用支出是6.62億，銷售及行政費用支出是11.29億，税費支出是8.5億，物業管理及酒店運營大概是6億的支出，受限資金變化大概是流出兩個億，就是説有一部分監管資金要到受限資金裏面去，然後經營活動淨流入預計是20.96億。投資活動處置股權的回款大概是30.65億，然後股權的收購支出大概是8.26億，一級土地的淨流入是16個億，主要是政府返還款再減去我們的投入，投資活動的總體是一個淨流入38.39億，融資活動的話利息支出預計全年是26個億，然後貸款我們的原則是淨額不增加，在我們投資活動和經營活動在有支付利息結餘的情況下，可能會適當的降低負債。，這樣的話我們總的三項活動的淨流入大概是31個億，2020年和2021年的現金流量情況介紹到此，謝謝。
