3月30日，世茂集團(00813.HK)舉行2020年全年業績線上發佈會，公司董事局副主席許世壇攜執行董事、財務管理中心負責人湯沸，集團助理總裁、營銷管理中心負責人邵亮出席。
一· 業績概述
2020年，公司實現收入1353.5億元，大幅增長21.4%；核心淨利潤191.4億元；全年派息每股每股1.8港元，同比增長24.1%；公司合約銷售額突破3000億大關達3003億元，同比增長15.5%。毛利率為29.3%；歸母核心利潤率為13.6%。
二· 業務分析
1· 合約銷售破三千億大關，回款2252億元
2020年，公司實現合同銷售金額約為3003億元，同比增長約為15.5%，公司合同銷售平均售價達到17536元每平方米，與2019年基本持平。全年實現回款2252億元，回款額穩步增加。
值得注意的是，世茂集團儘管面對疫情壓力，非房開業務整體業績完成率仍然達到99%。
管理層在發佈會上透露，集團今年可售貨值5500億元，按照去化率60%計算，即可實現3300億元的年度目標，同比增速達到10%以上。
2· 夯實土儲佈局，業績持續兑現可期
去年世茂獲取土地100塊，土地總價908億，計容面積達1535萬平方米。其中新獲取土地資源一、二線貨值佔比達60%，如包含強三、四線城市，佔比將達86%。
公司持續開發優質土儲，為未來可持續發展提供強有力的支撐。截止2020年底，公司權益前土地儲備約8175萬平方米，貨值約1.38萬億元，434個項目分佈在超100個核心城市。土儲貨值上，一二線城市及強三四線城市貨值佔比達90%，其中，粵港澳大灣區和長三角區域等城市佈局貨值佔比達53.6%，將更有利於房企的長遠發展和利潤實現。
2021年世茂也將加速兑現前瞻性的土儲佈局紅利。今年世茂手握超5500億元可售貨值，其中87%佈局於一二線及強三四線城市，75%為提供充裕現金流的住宅類產品。公司大灣區、長三角海峽西岸、京津冀四大核心城市羣可售貨值佈局超過3900億。同時，核心城市羣中將有超過80個大型的明星項目將在今年逐步推入市場。有助於實現全年的業績目標進一步提升。
3· 管理提質增效，多元業態持續表現
過去一年，世茂酒店、商娛、服務三大專業公司實現收入86.3億元，計劃完成率達99%，同比增速33%。截至2020年年底，世茂服務營業收入50.3億元，複合年增長率達94%；合約面積2.01億平方米，複合年增長率達83%。
隨着房地產行業進入管理紅利時代，世茂堅持以高質量發展為主線，保障輸出有效，決策高效，助力業績的進一步達成。同時，公司持續加強營銷的數字化改革。通過線上的雲防保等智能化的工具運用，加上線下整體的接待體系的融合，實現客户全流程的痕跡跟蹤和成交全週期的分析。為公司區域項目各層次、各層級提供了更多的精準分析和業績輸出，為評估營銷的一些能力靈活調整策略提供依據，進一步發揮數字化，營銷管控能力的效果提升。
4· 負債水平合理，流動性充裕
公司在保持擴張速度的同時，負債仍保持在合理區間。截止2020年年底，公司淨負債率為50.3%。已經連續九年淨負債率低於60%，在行業內處於優勢水平。公司現金短債比為1.16，截至期末，現金及銀行結餘(包含受限制現金)約為684.7億元，同比增漲14.8%。整體債務風險可控。
由於良好的財務情況和債務水平，國際評級機構穆迪和標普分別將世茂Ba1、BB+的評級展望穩定調升至正面。同時，國際評級機構惠譽一直將世茂評級穩定在BBB-的投資級評級。
三· 業績會問答環節
Q1：2021年出台的集中供地政策會如何影響世茂集團？
A1：我們挺期待集中供地政策的，也為此準備了比較充足的參與資金。一方面，我們希望集中供地政策的供給能一天多地。另一方面，也希望這個集中供地政策可以讓地價迴歸到更加理性的水平。這樣大家對後續的預期可能不會有這麼大的漲幅。因為長三角等地區現在拿的很多都是負利潤，甚至最激烈的時候會負十幾二十個點。大家預期未來兩三年，每年漲幅都十幾二十的想法實際上很不健康。
所以國家可能希望通過集中供地政策去穩住。首先穩住地價，然後穩住預期，最後可以穩住房價。我們也希望這是一個對大型房企，對一個財務穩健的房企來説是個好的機會。雖然不知道結果如何，但是我們希望能多把握住這樣的機會去拿到更多的優質土地。我們土地的購地目標還是維持在銷售額的40%以內，回款的50%以內，這個也跟國家的要求是一致的。
Q2：能否介紹一下對於區域和總部未來分工的安排，包括説未來是不是公司還會有新的區域出現？
A2：在2020年我們確實對管理架構做了比較多的調整。主要是我們每一年都會通過排名，競爭來做這個升降級。我們去年因為疫情的影響可能表現比較一般，像華中地區，山東地區都做了調整。公司的每個新規劃的地區都會安排一個老的地區去帶教。華中地區由浙江地區負責跟進，山東地區則會由蘇滬地區跟進。一季度他們的表現對比去年都實現了翻倍的增長。
我們持續每年都在做一個區域調整。公司升降級的規則就是做的不好的區域可能會被合併，做得好的可能就會孵化成新的獨立區。公司也期待這兩個區在未來一兩年有可能變獨立的區。未來有新的區域我們也會進行這樣的模式，先讓原有的區域幫助帶教新區域，然後再由它們自由發展。
總部方面還是希望我們能多往地區公司走動，深入到一線去解決問題。所以總部是鼓勵大家下沉管理，從而加快效率解決地區公司的問題。我們也希望加強地區公司管控，當然他們在很多方面做得好也會得到授權。總部希望他們能做到深耕當地城市，更加了解這個城市的未來的發展。
Q3：如何平衡平台之間的資源和發展重點？不同業務(包括地產開發、自持，物業管理)的一箇中長期的增長目標是怎麼樣的？
A3：目前我們上市平台現在有三家，母公司是在香港上市。我們的世茂服務去年也在港交所上市，世茂股份是在A股。
不同業務的項目之間可以做很多的配合，也可以一起為對方做很多的賦能。我舉個例子，比方説世茂集團主業就是做住宅，當然也包括做酒店等。世茂股份就是商業辦公，購物中心，商場等。世茂服務就是物業管理。世茂集團有很多住宅，收併購項目等，就可以給世茂服務提供賦能來加大它的管理面積。另外我們可以通過和世茂股份一起合作來低價拿到一些綜合體的地。
中長期來講，三家公司實際上都可以相互促成。當然未來不止三家公司，我們也説到了酒店，包括商業這個輕資產。我們都希望可以有分拆上市的計劃。但是這個還是需要一些時間，因為現在這個量還不夠大。不過大家可以看到我們收入的增速是很快的，今年我們預計非房業務收入會有超過74%的一個增速，所以未來可期。
Q4：公司未來行業競爭格局的一個變化，以及2021年公司在融資方面會不會針對這些新的政策(集中供地等)有一些準備？
A4：關於三道紅線和貸款集中度的這些政策，世茂一直堅持穩健的財務政策，堅持有質量的增長。公司也在一直主動地控制負債規模，並連續九年將負債率控制在60%以下。目前世茂已經是綠檔企業，但要持續的保持這個綠檔，我們在2021年仍然會通過幾方面進一步加強管控。第一方面會提升去化的力度，提升回款率並加強回款考核，促進資金的回籠，從而達成企業經營性的現金流為正。第二方面，我們也會持續的優化資本結構，保持利潤的一個平穩的增長，增加權益。其次，加快我們戰略的落地，協助孵化多元化平台。最後也會更加嚴格的控制債務規模，優化債務結構降低融資成本。
關於房地產貸款集中度的管理，我們認為這是標誌着這個房地產融資長效機制深化的一部分。如果説三道紅線是從房企需求端約束房地產的債務增速，房貸的集中度管理就是從供給端採取額度管控。按照房地產行業的發展邏輯，也會從高槓杆追求規模的快速增長轉向全面穩健的經營。
在房貸的集中度管理中我們更關注按揭額度。從去年開始世茂就增加了多家銀行的總對總戰略合作。提前也做好了今年的按揭額度的總對總對接，保證了按揭額度充足。在分配按揭額度中我們是把按揭額度分到季度，區域和重點的項目，有力地保障了項目的按揭能及時放款。我們覺得三道紅線的監管是持續的，它會促進地產公司管理上的精細化。世茂將通過強資金管理，強運營能力，強品牌管控，進一步發揮自身優勢，做到穩中求進。
