對於深圳這座城市來説，舊與新的界限從來都沒有很明確的劃分，或許前一秒還是低矮密集的城中村，下一秒就是整齊劃一的寫字樓。

這是這座城市的發展步伐，卻也是我國城市化的典範效應。

1月29日，筆者有幸參與了一場綠景中國（以下簡稱：綠景）的線下投資者反向路演，走訪參觀了綠景在灣區的幾個代表性項目，也近距離參與了集團高管對於企業經營展開的互動交流。

無疑，白石洲城市更新項目成了各路投資者最為關注的話題，同時也是綠景未來五到十年內的大手筆之作。

三期變四期，舊改航母白石洲迎來新動向

作為一家專注於城市更新的地產開發企業，綠景在業界向來有着“舊改專家”的稱號，從成立之初，至今的幾十年時間裏，綠景從未出現在招拍掛市場。綠景美景廣場是綠景目前在售的深圳舊改項目之一，也是我們此次調研的第一站，也是華僑城片區目前唯一在售的稀缺小户型產品，主打48-96㎡的loft精裝公寓，7.5萬/㎡的均價，50年的產權。

公寓項目是近兩年來綠景在深圳主要的推售產品，但最受矚目的依然是白石洲的舊改項目，這也是我們此行的重中之重。

深南大道以北、沙河東路以東，46萬平方米的佔地面積、2527棟出租屋、超15萬人在此聚集。白石洲曾是多數來深圳奮鬥者的第一站，也是他們夢想開啟的地方。

近日，深圳市南山區城市更新和土地整備局公示了一份沙河街道沙河五村城市更新單元規劃修改（草案）。至此，關於白石洲舊改項目作出了重大調整。

計劃實施分期調整為分四期實施，將原規劃的一期拆分為一、二期實施，相應的原規劃二、三期調整為三、四期。

三期變四期的消息流出至今也有一週時間了，白石洲舊改終於迎來了新的進展。按照深圳的項目開發速度來看，白石洲一期項目最快將在2022年底就可正式入市。

據項目負責人現場介紹，白石洲項目包括新塘村、上白石村、下白石村、塘頭村、新堂花園、沙河工業區等六大部分組成，其中沙河工業區是整個項目中面積最大的部分，也是整個白石洲項目進展最為順利的部分。

綠景白石洲項目於2018年正式啟動；2019年6月開始簽約；2019年底，沙河工業區清退100%租户；2020年初受疫情影響項目稍有延遲； 2021年1月底，政府修改白石洲舊改規劃，項目從三期調整為四期。

此次的項目規劃調整，無論從項目主體施工進度而言，還是整個項目的成本把控，對於白石洲舊改無疑是一重大好消息。

簽約方面，據現場介紹，隨着深圳舊改新政策的簽約率由100%下調到95%，二期舊改進度或將進一步加快，預計今年內完成簽約工作，並確定實施主體。

不同於以往拆舊樓蓋新樓的舊改模式，此次白石洲項目，綠景聯合華為、聯通、景悦科技，共同研發首創“智慧城區”系統。通過輕量化的三維建模技術搭建白石洲城區的數字化模型，以數字化空間反映真實世界，用基礎網絡的安全管理，在交通物流，社區環衞，智慧商業等方面用直觀、可視的數據跟蹤掌握城區整體情況。從而實現快速發現問題、調度處理，勢要把白石洲項目打造為舊改示範性標杆產品。

調研第三站是佐阾虹灣購物中心，這是綠景最具代表性的商業模式——社區鄰里型購物中心。佐阾購物中心是綠景資產公司的核心產品線和主力品牌，同時也是國內首創的商業形態，按照系列化、規模化、品牌化的發展模式，成為國內最具影響力的社區商業品牌。

結束了佐阾購物中心的參觀後，我們來到此次調研的最後一站：綠景NEO深圳總部大廈。

作為綠景的雙總部之一，綠景NEO大廈不只是一棟甲級寫字樓，也是綠景進軍高端商務辦公市場的開山之作。這是一幢集辦公、商務、商業、文化於一體，配備國際化智能設備與高端商務服務項目的超甲級寫字樓。截至2020年6月30日，出租率超過84%。

站在綠景NEO大廈的窗前，近可看香蜜湖新金融中心以及福田CBD，遠可望深圳灣超級總部基地。

十年磨一劍，白石洲舊改助力綠景走上快車道

在綠景NEO大廈的投資者座談會上，綠景管理層坦言相待，既描述了綠景的經營狀況，也就投資者現場解答一一做出了迴應。

綠景首席財務官兼公司祕書陳建民先生先簡單介紹了一下綠景的發展歷程。1984年綠景成立，經過十年磨礪於1993年正式進入房地產領域，之後便走上了專注城市更新的獨特發展之路。2019年開始，綠景將大部分的資源和精力投入到白石洲項目中，現如今已到了白石洲項目最好的時候。

會上，有投資者就綠景如何拿到白石洲項目提出疑問。

對此，綠景執行董事兼行政總裁唐壽春先生回答道：

首先，舊改具有特殊性，綠景在舊改方面有自己的特點，也有很多成功的經驗，在投票的時候村民更願意看到開發商有多少成功案例；

其次，在深圳房地產協會里有一個城市更新委員會，而綠景是主任委員，也是唯一的主任單位，在競爭舊改項目時更有説服力。

對於白石洲項目推向市場之前，綠景將如何維持現有經營業務週轉。陳健民先生向在場所有投資者表示，在未來幾年時間裏，綠景作出了短期、中期、長期的規劃，並重點介紹了在2022年前後綠景還將推售哪些項目：深圳有綠景美景廣場、紅樹灣壹號、黎光項目，珠海有東橋和喜悦薈項目，以及粵西化州國際花城項目，足以維持當前的業務週轉。

現場討論最熱烈的問題是：白石洲項目會否打造TOD模式？

對此，管理層迴應道，TOD模式更適合商業氛圍較弱的區域或項目。而在白石洲項目規劃之初，也確實有過這樣的設計，但綜合項目所處地段、周邊商業成熟度、居民人口及生活情況、片區商業價值等，得出白石洲已具備一個成熟綜合體的要素，已不需要依託地鐵進行價值加成。

在筆者看來，白石洲以現有的1號線和在建的29號線，以及規劃中的20號線南延項目，未來的白石洲還將會出現三條軌道交通線路匯聚於此，也不排除白石洲將成為三條線路的換乘點。

對此，筆者認為：

第一，如此重大的項目規劃，以政府主導的城市交通，必定事先有基於城市建設的長遠規劃方案，這不是一個項目能左右的。

第二，深南大道作為城市主幹道，百米路寬外加預留綠道，沿線項目想要和軌道交通作緊密聯繫，可能性不大。強行融入的效果和過街通道沒啥區別。

第三，鑑於在這種可能性不大的前提下，再去為此事大費周章，無疑是給自己的項目進展設置障礙。

對於綠景所有投資者最關注的，該如何看待當前的綠景現狀。

唐壽春先生給出了三點總結性的看法：

1、綠景不是快週轉地產商

過去的二十多年裏綠景專注佈局大灣區，沒有追求規模的壓力，也沒有拿地的壓力，更不會有經營風險。過去的綠景沒有做規模化佈局，但商業價值遠高於純地產開發。專注舊城，十年沉澱，用經驗積累探索舊改模式的標準化創新，接下來去複製白石洲的成功模式。

2、不能單純從財報看綠景潛在項目的價值

目前，綠景的總資產體量在眾多房企中並不突出，但含金量是其重要看點；加上幾大舊改項目在近兩年陸續入市，增長前景顯而易見，負債的改善也將水到渠成。單從目前的報表上看，綠景並不具有優勢，如果從項目資質、長遠投資的角度來看，便能發現綠景的商業價值，低位下注的背後具有值得期待的優勢。

3、不要從昨天看明天

過去的綠景發展進度慢，白石洲項目將是一個歷史性節點。

綠景的明天，很大程度上就是這座城市的未來，對於綠景未來的想象皆從白石洲的明天看起。