機構：國盛證券

評級：買入

目標價：7.2 港元

市場化外拓有望持續發力推動管理規模加速擴張。過往公司主要承接中海地產開發的項目，截至 2020 年 6 月末，公司在管面積為 1.58 億平米，預計來自關聯地產及外拓項目比為 9:1。2019 年，公司發力市場化外拓，新增外拓合約面積 1504 萬平米；2020 年上半年，公司在港澳地區承接多個醫院、政府單位、商業物業及住宅等項目，新增外拓合約面積為 1162 萬平米，外拓合約增長明顯，我們預計 2020 年全年外拓有望突破 2600 萬平米。隨着公司加強外拓戰略要求、團隊建設和激勵安排，預計公司內接與外拓存量在管面積比例至 2025 年有望達到 1:1，對應 2020-2025 關聯地產/外拓項目的在管面積複合增速分別為 10.9%/52.1%，公司在管面積的擴張有望迎來提速。

中海地產銷售穩健、拿地積極，“三條紅線”背景下競爭優勢顯著。2020年中海地產實現銷售金額 3607 億元，同比增長 12.5%；實現銷售面積 1917萬平米，同比增長 6.8%。中海地產在拿地端同樣積極，2020 年全年拿地應占樓面面積達 1328 萬平米，拿地金額僅次於碧桂園及萬科；截至 2020 年 6月末，公司土地儲備為 9006 萬平米。中海地產長期堅持高盈利低槓桿的經營戰略，資產負債率、淨負債率、現金短債比等均處於行業最健康的區間，同時作為央企龍頭，融資渠道順暢，成本較低，在“三條紅線”政策背景下競爭優勢顯著，預計未來交付給中海物業的面積有望延續穩健增長。

加強與中建集團內部合作及資源對接，有望加速各項業務進展。公司是中建集團下屬企業，中國建築是國內最大的建築公司，2020 年建築業務新籤合同金額達到 2.77 萬億，其中新籤房建/基建合同分別為 2.08/0.68 萬億，全年施工面積 15.4 億平米，竣工面積達到 1.9 億平米。公司在業務發展中，一方面跟隨中國建築在 EPC 項目投標中承接多種類型的建築智能化業務設計施工（興海物聯業務），另一方面通過中國建築業務參與到相關項目物業招投標中，有利於加快合約面積增長（例如 2020 年 8 月公司簽約西安幸福林帶 PPP 項目，該項目為中國建築中標）。

投資建議：我們預測公司 2020-2022 年歸母淨利潤分別為 6.33/7.92/9.91億港元，同比增長 17.6%/25.1%/25.2%，對應 EPS 分別為 0.19/0.24/0.30港元，2019-2022 年 CAGR 為 23.1%，當前股價對應 2020-2022 年 PE 分別為 27.4/21.9/17.5 倍。自去年年中以來公司股價回調明顯，一方面受板塊調整影響，另一方面也與市場擔心央企物管企業激勵不足有關。公司在 2020年下半年以來業務進展良好，外拓項目持續發力，作為大型央企旗下的物管企業，資源充足，在市值/關聯地產規模、市值/在管面積等指標均存在一定低估。公司作為老牌品質物管央企資源雄厚，外拓發力規模有望加速擴張，考慮到公司較高的盈利質量及偏低的估值，給予公司目標價 7.2 港元（對應2021 年 30 倍 PE），維持“買入”評級。

風險提示：中海地產增速放緩或交付不及預期風險，第三方外拓增長不及預期風險，增值服務發展不及預期風險等。