近年來，房地產調控升級至“因城施策”，不同能級、不同區域的城市房地產市場出現較為明顯的分化，考驗着房企的戰略選擇。2020年初，中國房地產市場經受疫情考驗，一季度企業銷售受影響最為顯著。對於規模高達數千億量級的大型房企，高質量增長已經取代高規模增長成為首要目標。

2020年是正榮地產(06158.HK)上市的第三年，也是進入千億房企陣營的第三年。2020年上半年業績發佈會上，對於是否要調整全年業績目標以及對於業績目標能否實現，正榮管理層依舊堅守1400億元的銷售業績目標不變，並對順利實現業績目標信心十足。

一、完成全年銷售目標，趨勢向好

從行業全年業績總體走勢來看，一季度銷售受疫情影響最為顯著。二季度市場逐步恢復，百強房企的單月業績同比在4月轉正並穩步提升。下半年，行業內房企供貨和銷售節奏後移、供應量顯著提升。

作為千億陣容中的一員，正榮2020年交出了一份合格的業績成績單，近日，正榮公吿，公司全年以1419.01億元的業績表現完成年初定下的1400億元銷售業績目標。

此外，從單月銷售業績表現來看， 2020年12月，正榮單月銷售業績表現為170.89億元，單月同比增速達20.55%，趨勢持續向好。

二、12月逆勢納儲，延續區域深耕和核心都市圈佈局戰略

2020上半年，正榮在12個城市新增19個項目，新增土地儲備302.3萬平米，土地成交總額177.8億元。在投資區域分佈上，公司層面繼續推行“1+6+X”戰略，堅持區域深耕，在長三角和海峽西岸兩大核心區域投資佔比分別為52%和26%，其他則主要分佈在中西部地區。

從城市能級來看，公司有65%的新增土儲位於一、二線城市，包括長三角地區的上海、南京、蘇州、徐州和無錫，包括海峽西岸的福州和南昌，中西部地區的鄭州和成都。

根據克爾瑞公佈的最新監測數據來看，12月單月正榮依舊保持較高投資力度，新增土儲建築面積超過部分頭部房企。其中，12月單月新增土儲建築面積81萬平方米，超1-11月月均新增土儲建築面積56%；平均樓面價6656元/平方米，低於1-11月月均新增土儲9688元/平方米。

據公開資料，12月4日，正榮競得拿下蘇州市區木瀆69號地塊，12月29日，正榮再競得成都武侯區宅地，兩宗地塊均為核心二線城市優質地塊，與其佈局核心都市圈策略相匹配。

三、財務槓桿穩健，融資成本下降趨勢明顯

2020年8月，“三道紅線”融資新規頒佈，2021年元旦之後，針對“三道紅線”的試點企業即將擴容的消息愈演愈烈。與此同時，2020年12月31日央行又頒佈針對銀行的“兩道紅線”。房地產融資被頻頻監管之下，房企債務結構調優如履薄冰，把握稍縱即逝的融資窗口期顯得格外迫切，此時具有健康債務結構的正榮凸顯出優勢。

槓桿率維持在安全邊界內，債務結構健康。財報數據顯示，正榮2020年上半年淨負債率為71.4%，較2019年底相比下降3.8個百分點。此外，截至2020年中期，公司現金短債比為2.1倍，現金短債比明顯提升至2.09，長短債務比改善至2.33，償債壓力不大，債務期限結構處於健康水平。

融資成本持續走低，精準把握2021年初融資窗口期。2020年上半年，正榮融資成本7.0%，較2019年7.6%下降0.6個百分點，此前2018年正榮融資成本為7.8%，實現公司融資成本持續下降。此外，2020年上半年正榮境外美元優先票據發行利率7.6%，較2019年9.9%下降2.3個百分點。

2021年1月，正榮精準把握融資窗口期，發佈發行4億美元2026年到期年息6.63%優先票據。延續了期限延長、成本下降的趨勢。

四、總結

過去一年，港股市場地產股顯著落後於其他各大板塊，隨着新一年的到來，政策面的築底以及市場悲觀情緒的充分釋放，多數機構看好地產股估值修復機會。三道紅線和涉房貸款集中度管理等政策的出台，儘管在一定程度上為地產公司的擴張帶上了“緊箍咒”，但對行業長期健康有序發展帶來積極意義。

目前，正榮地產已由高速增長邁入到高質量發展期，並取得了顯著的成效。結合行業集中度提升與企業自身穩健財務表現雙重影響，未來正榮地產銷售規模還將大概率維持增長，具備成長性優勢。此外，高質量發展期帶來的利潤釋放，也將反向助推企業內部財務安全邊際持續提升，因此當下不失為押注正榮地產的絕佳窗口期。