機構：國盛證券

評級：買入

事件：公司公吿擬以 4.34 億元交易對價收購標的公司桂林彰泰物業 65.0%的股權，本次收購完成後，標的公司將成為公司控股子公司納入報表。2019年標的公司分別實現營收/税後淨利潤為 1.93/0.52 億元，交易對價對應2020 年靜態 PE 11.0X。標的公司承諾 2020 年税後淨利潤不低於 0.60 億元。

交易對價合理公允，區域佈局更進一步。公司本次收對價對應 2020 年靜態PE 為 11.0 倍，橫向對比行業內其他併購估值合理公允。標的公司彰泰物業深耕廣西，具備較強的區域影響力。截至目前，標的公司覆蓋全國 17 個城市，在管面積超 1000 萬平米，合約面積超 2400 萬平米，合約在管比達到2.4，管理業態覆蓋住宅、公建、寫字樓、商業綜合體等；其連續四年入圍物業企業綜合實力百強名單，2020 年位居第 63 位。本次收購有望進一步擴充公司的區域佈局範圍，增強公司在廣西區域的市場競爭力及外拓能力。

第三方外拓持續發力，社區增值服務有望延續快速增長。公司在同等規模物管企業中具備更優異的市場化外拓能力，2020 年以來通過招投標、成立合資公司、戰略併購青島銀盛泰、香江物業及本次併購等方式，管理規模實現快速增長。截至 2020H1公司在管面積/合約面積分別為 7718/14285萬平米，同比增長 57%/66%。公司堅持“平台+生態”的發展戰略，將規模不斷做大的專項社區增值服務獨立為 BU，通過專業化幫助實現 BU 在公司平台的獨立快速擴張。2018 年以來，公司將社區維修及硬件保養服務板塊、美居業務通過 BU 孵化，預計未來社區增值服務有望延續快速增長。

板塊供給高峯已過，利好政策頻發。去年年中以來板塊出現較大調整，主要原因包括年中大批公司配股及 Q4 以來 IPO 供給大幅增加、地產行業調整政策對板塊估值有所壓制。短期來看，物業公司新股供給高峯已過；近期住建部等十部委發佈的利好政策鼓勵物業服務定價機制市場化、推動發展生活服務等，對行業形成重要利好，優質物管企業有望加速獲取市場份額及佈局增值服務。當前板塊將迎來年末年初的估值切換節點，短期亦有望受到高增長企業潛在的年報預增刺激，預計 3 月初港股通也有望納入前期上市的多數大型物管標的，行業將迎來再投資的窗口階段。

投資建議：我們預測公司 2020-2022 年歸母淨利潤分別為 3.90/5.90/8.91億元，同比增長 74.3%/51.3%/51.0%，對應 EPS 分別為 0.23/0.35/0.53 元，2019-2022 年 CAGR 為 58.5%。公司當前股價對應 2020-2022 年 PE 分別為72.4/47.9/31.7 倍，考慮到公司強勁的市場化外拓能力、管理層執行力優異且員工激勵充足，維持“買入”評級。

風險提示：第三方外拓市場競爭加劇風險，中長期毛利率下降風險，收併購標的整合不及預期風險等。