機構：華金證券

評級：買入

以四輪驅動為戰略核心，多渠道拓展規模：公司是物業管理行業規模增速最快的企業之一，在管/合約建築面積由2015年的978萬/1525萬平方米高速增長至2020H1的7718萬/14280萬平方米，2015-2019年複合增速60.7%/64.5%。公司在業務擴張上採取“四輪驅動”戰略，提出“5（市場化招投標）:2（母公司）:2（合資公司）:1（併購）”的目標增長結構。公司是行業內較早開始市場化拓展的企業之一，以品質為矛在優勢區域深耕，同時大力拓展非住宅業態，2020H1第三方項目在管/合約建築面積分別為6587/13132萬平方米，較2015年底分別增長7.6/5.7倍。我們預計公司2022年在管/合約建築面積將分別達到1.61/4.1億平方米，其中第三方項目（包含併購、合資公司）在管/合約建築面積分別為1.34/3.68億平方米。

“社區增值服務”板塊成為公司第二增長曲線：我們認為，社區增值服務將是物業管理企業的第二增長曲線。橫向對比發現，永升生活服務的社區增值服務貢獻程度最為明顯，不僅體現在較高的營業收入及毛利潤佔比，更體現在社區增值服務的毛利潤已超過了基礎物業服務（2019年），公司正在擺脱“靠省錢賺錢”的傳統模式，逐步邁向“居家生活服務商”的新世界。我們認為，公司突出的社區增值服務實踐建立在了由點滴優質服務積累的業主信任之上，通過打造“平台+生態”的商業模式，以項目為平台打造滿意度，通過場景化的銷售策略提升服務粘度，形成客户消費路徑的依賴。我們預計，2022年公司社區增值服務毛利額將達11.3億元，毛利佔比將提升至53.6%。

以人為本的人力資源管理：以CEO、執行董事周洪斌先生為首的核心管理團隊從業經驗豐富、經營理念卓越。物業管理行業的輕資本、重管理的屬性決定了“人治”的重要性，公司擁有極具市場競爭力的股權激勵計劃，中長期深度綁定中高層管理人員的利益，並擁有完善的人才招聘及培訓體系。

投資建議：我們預測公司2020年至2022年每股收益分別為0.25、0.40和0.58元，淨資產收益率分別為27.9%、33.6%和36.4%。基於2021年1.15倍PEG（較可比同業公司溢價17%），我們給予公司每股24.53港元的目標價公司，對應2021/2022年56.3/38.2倍的市盈率。我們首次覆蓋公司並給予買入-A建議。

風險提示：市場競爭日趨激烈；併購市場擁擠；政策監管或宏觀風險導致房企商品房銷售低於預期；人力成本上漲導致盈利能力下降；社區增值服務推進不及預期；城市服務等新業務開展不及預期。