盤點剛剛過去2020年，回顧下各大板塊表現，房地產行業確實難言亮點，富途行情數據顯示，截至12月31日，內房股去年年內跌幅為19.34%，同期恆生指數跌幅為3.4%。不過從行業基本面來看，根據12月15日統計局公佈的房地產行業數據，2020年前11月，商品房銷售面積15.1億平方米，同比增長1.3%，房地產開發投資13萬億元，同比增長6.8%。儘管全年受到疫情影響，但行業銷售增速仍然維持韌性，展望後市，伴隨經濟復甦居民購房需求抬升，行業增長仍然具備支撐，當下市場或將進入拐點，行業底部估值迎來修復機會。

以此而觀之，我們認為行業內部的機會將在於兩個方面：其一，行業龍頭，受益於行業集中度提升，獲得市場估值溢價；其二，業績成長性有支撐，財務穩健性的房企，在更強的利潤釋放預期下將會獲得資金親賴。在此基礎上，筆者特別關注到禹洲集團（1628.HK），公司2020年在逆境環境中提前晉級千億，而近期亦迎來旗下物業板塊分拆，公司投資價值有望被市場進一步挖掘。

1、晉級千億，規模彎道超車，行業轉折下兼具成長性與確定性

近年來，規模是整個房地產行業競爭中始終繞不過去的一道坎，行業集中度提升的大趨勢下，一眾房企積極衝刺規模，而千億門檻更被視作進入下半場的入場券。根據此前中指研究院發佈的2020年1-11月百強房企銷售業績，前11月TOP100房企銷售額均值為1128.2億元，增長率均值為12.0％；其中銷售額超千億房企32家，較去年同期增加5家.

伴隨房地產行業進入"大象起舞"時代，作為規模房企的標配，千億的重要性不言而喻，其不僅體現了房企的綜合實力，同時也將更有助於房企在拿地、融資、品牌等多方面獲得優勢。

僅從銷售增速來看，結合房企銷售規模劃分的陣營，可以發現行業兩極分化趨勢較為明顯，其中超級陣營及第一陣營規模房企的銷售增速大幅優於其他陣營，這也進一步驗證了優勢資源向行業頭部聚集。

（2020年1-11月房企各陣營數量及銷售額均值情況，來源：中指研究院）

作為新晉千億房企，2020年禹洲集團在疫情籠罩的嚴峻市場背景下仍然提前實現了千億目標，在2020年前11個月，禹洲集團合約銷售額為986億元，同比增長47%，增速在TOP50房企中位居前列，而到12月7日，禹洲正式公吿合約銷售額破千億。

我們認為，公司銷售額能夠逆勢表現，主要得益於公司對行業趨勢的深度洞察能力以及前瞻性的佈局，實際上早在2017年，禹洲集團就已經定下了3年衝刺千億的目標，儘管面臨並不輕鬆的市場環境，但憑藉公司長期一二線深耕佈局以及優質的產品力，高效的運營體系，禹洲集團最終實現逆勢突圍。

實際上在衝刺規模之中，禹洲集團亦表現出了穩健的一面，公司並未唯規模是舉，而是高度注重財務安全與經營品質，在以激進風格著稱的閩系房企中，禹洲集團一度被業界視作穩健的代表。

展望千億後時代，禹洲成功邁上一個新的台階，這也意味着在行業集中度提升的紅利之下，公司有望進一步迎來發展加速度，而其穩健的財務經營能力，伴隨規模帶來的融資成本降低等效應有望進一步鞏固，並釋放更強勁的利潤增長動能。作為行業內兼具成長性和確定性的房企，禹洲集團或將在市場上贏得資本進一步關注。

2、多元業務孵化成績亮眼，財務穩健型房企凸顯抗風險能力

房地產行業競爭下半場，禹洲集團積極推動多元化業務佈局，2020年公司亦正式更名，進一步對外展現其致力於多元化發展的姿態。而隨着前期佈局不斷進入收穫期，公司也在積極推動成熟板塊分拆上市。

早在2020年8月底，禹洲集團就曾對外公吿，正考慮分拆旗下物業管理服務業務及商業營運服務業務於港交所上市。而在2020年12月11日，旗下禹佳生活服務正式向香港聯交所遞交招股書。公司分拆業務板塊步入落地階段，不僅展現了禹洲集團在多元業務佈局下強勁的孵化能力，同時也將借力資本推動業務板塊進一步做大做強，最終反哺母集團，協同共進。

根據招股書資料，2020年，禹佳生活服務憑藉較強的綜合實力入選"2020中國物業服務百強企業"，位列第36位。而截至2020年6月30日，禹佳生活為74個項目提供物業管理服務，在管總建築面積約為1320萬平方米；已訂約為123個項目提供物業管理服務，已訂約總建築面積約為2260萬平方米。

儘管從數據上來看，禹佳生活服務整體規模相較於物業頭部企業並不是行業中最突出的，但是公司也正在加速其外拓能力，2020年7月，禹佳生活成功收購了浙江舟山的一家物業管理服務提供商，截至9月30日公司的在管總建築面積達到約260萬平方米。此外在2020年11月至12月期間，公司也相繼中標了兩個新項目，總建築面積達10萬平方米。公司積極加快市場化運作，緊隨上市後帶來的資金實力及品牌實力的進一步提升，其物業板塊的發展還將提速，具備高增長屬性。

從過往業績來看，公司物業板塊的增速也有力驗證了其成長性。招股書數據顯示，2017年、2018年、2019年以及截至2020年上半年，禹佳生活服務實現收入分別約為3.05億元、3.94億元、5.44億元、2.75億元，2017-2019年的年複合增長率為33.5%。此外年度利潤分別達到0.24億元、0.34億元、0.65億元、0.37億元，2017-2019年的年度利潤年複合增長率達到66.2%。2020年上半年禹佳生活服務實現毛利率約為31.4%，優於克而瑞統計的30家物管企業28.69%的平均毛利率。總體來説，公司物業板塊整體呈現小而美的特徵，伴隨當前新股市場的活躍表現，物業股在此前回調後已呈現反轉，相信禹佳生活服務上市大概率將收穫驚喜。

從此次分拆來看，我們認為，其將有助於盤活存量資產，提升禹洲集團整體的質量，並促進分拆的物業板塊的發展。同時，從價值發現角度來看，也將有助於公司內在價值的充分釋放，其持有物業板塊的權益價值進一步提升，公司流動性也將得到顯著改善，進而提升公司財務穩健性。相信此次分拆也有望形成行情催化效應，帶動禹洲集團後續有更好的市場表現，不妨拭目以待。