12月27日，粵港灣控股（1936.HK）以“聚灣區、共生態、築未來”為主題的2020年度合作伙伴大會在前海萬科國際會議中心隆重舉行，並在會上啟動了盛大的虛擬線上開工儀式，標誌着粵港灣控股發展駛入快車道。

近幾年來，隨着政策持續收緊，地產邁入存量時代業已是共識，地產商紛紛走上轉型之路。今年上半年，行業整體又遭受“黑天鵝”暴擊，透過今年的房企中報，不難發現，“產城融合”、“園區運營”等關鍵詞被頻頻提及。

而這家基本面不錯但未得到市場足夠關注的港股主板上市房企，其實在去年已開始悄然轉換升級賽道，並在今年來持續加碼佈局，逐步撕掉商貿物流開發運營商的標籤，邁向多元化發展。

戰略升級為“新生態產城服務商”，聚焦大灣區“頻頻落子”

這家深圳房企在今年9月正式更名“粵港灣控股”（1396.HK，原名“毅德國際控股”）僅半個月後，轉型升級步伐明顯加快，頻頻落子。

9月16日，粵港灣控股在深圳總部舉行揭牌儀式，會上董事會主席王再興提及，新公司將實行“粵港灣”+“毅德”雙品牌運作，其中“毅德”品牌繼續發展商貿物流產業，“粵港灣”品牌聚焦大灣區，積極拓展精工住宅、城市更新、文旅康養、科創小鎮等產業。

當日晚間，公司公吿稱，擬收購深圳鹽田區沙頭角街道北部的城市更新項目，這也被外界解讀為其落實新戰略的“重大里程碑”。同時，此前公司跟進的東莞虎門項目的城市更新方案已提交給東莞市自然資源局審批，預計近期可獲得最終批准。

隨後，接連傳來重磅消息。公司於10月23日和11月11日先後發佈公吿，收購東莞市塘廈鎮的城市更新項目，項目建築面積合共約22萬平米。截至目前，在大灣區有深圳坪山、惠州大亞灣、東莞虎門、東莞塘廈大湖、大江、華海，河源等多個項目。可見公司在核心腹地不斷地開疆拓土，顯然是以此作為未來長期發展的戰略儲備。

粵港灣控股的最新戰略佈局聚焦於粵港澳大灣區，將粵港澳大灣區作為戰略價值高地。另外，公司全新定位為“新生態產城服務商”，並以“產業引領”為發展理念，積極整合科創、文旅康養、商貿物流等多元化的產業資源，以灣區城市更新為核心驅動力，在城市空間佈局上，形成“城市更新、產業園區、特色小鎮、居住社區、商業服務”五大業務模式，以“產業、社區、商業”三大運營服務平台作為保障，形成“1+5+3”的多層次、多元化的業務模型，以此最終實現未來2-3年內有質量的幾百億銷售規模，以及中長期成為區域領先、特色優勢企業的發展目標。

良好的產業基礎，業績逆勢穩增，強監管凸顯經營穩健

據公司官網瞭解，公司前身“毅德國際控股”作為國內領先的商貿物流產業運營商，總部位於深圳，立足於粵港澳大灣區，並廣泛佈局泛渤海、長三角、北部灣等國內多個主要經濟帶。

今年上半年，行業置身於疫情阻滯、政策持續收緊等多重挑戰之下，經營壓力陡增，但公司依舊實現業績逆勢穩增。據2020年中報顯示，公司在上半年實現總收入7.33億元，較去年同期增長15.7%；其中，核心板塊-物業銷售收入達6.59億元，同比增長16.4%。同時，整體毛利率由41%升至49%。

另外，公司也秉承了穩健經營的一貫作風，據公司2020年中報顯示，截至今年上半年末，粵港灣控股的流動比率為1.53，資產負債率為20.9%，淨資產負債率為39.3%，足見公司穩健的經營風格，也表明未來運作空間大。

過去多年間，前身毅德國際以三、四線城市的產業地產為經營主業，項目集中分佈於公司未來重點深耕的區域，同時由於緊鄰灣區，管理半徑小，便於項目管理，且相對於灣區、長三角等核心城市經濟圈，城鎮化潛力也更大。

從另一方面來看，儘管是雙品牌定位，但由於新的多元化產業資源培養、導入，傳統商貿物流業務實際上會逐步收縮。

粵港灣控股總裁楊三明曾對外表示，基於公司發展的規模，商貿物流只是原有核心IP，真正發力是在城市更新、文旅、康養、科技智能製造等板塊，並以此帶動“產業+小鎮+地產+社區”的模式。簡而言之，商貿物流板塊的作用會慢慢弱化，戰略核心正在轉變。

過去幾年的企業經營中，粵港灣控股的前身毅德國際，也一直強調去庫存，對旗下商貿物流中心項目資產變現。在2019年年報裏，該公司稱，2020年的發展目標之一是將去庫存作為集團一項“中心工作”。

按照楊三明的説法，三四線城市風險相對大，所以對既有的三四線項目進行收縮，同時儘可能向一二線城市聚集，更多地佈局都市圈。對於新的目標城市，佈局看好城鄉融合、產城融合、鄉村振興等區域，打造產城、小鎮等IP。

所以，對於新戰略下最重要的粵港澳大灣區，他表示，在目前大灣區項目佈局的基礎上，未來公司還要繼續多拿一些項目，“實現快速落子”。

引入新股東發展加速，未來增長可期

除了擁有良好的產業基礎之外，公司於2019年下半年新引入的控股股東也頗具看點。由客天下國際、瑞信海德集團合資成立，背後是來自梅州的地產大佬，具備雄厚的資本及地產資源和運營經驗。

新股東入主後，在去年已開始介入公司業務。據悉，時任董事會聯席主席兼首席執行官的蔡鴻文，親自部署“營銷冬季大會戰”，主抓銷售工作。公司稱在階段性回款、全年目標回款、簽約率方面“取得了快速的實效”。而蔡鴻文為客天下國際的掌舵者，持有60%股權，代表作包括佔地3萬畝的“梅州客天下”項目。

與此同時，據瞭解，今年8月上旬，公司還組織對深圳深灣匯雲中心、深圳華潤城潤璽、梅州客天下項目參觀學習交流活動，目的則是對標其它項目的成本工程、招採、產品研發等內容。公司對此稱，董事會“非常重視集團品質管理工作”。

據市場猜測，近期的幾個大灣區項目，新股東大概率也起到了紐帶的作用。可見新股東引入帶來的積極作用已開始顯現，未來隨着資源持續導入及管理水平不斷改善等，公司發展大概率有望再上一層樓。

結語

在國內經濟增速換擋、產業結構及宏觀政策調整的發展新常態下，不可否認，地產正與產業加速融合，產業地產已是房企轉型的大勢所趨。而縱觀國內產業地產的發展歷程，背後興盛離不開產業轉型和城市更新兩大驅動力。

公司憑藉現有的產業基礎，並引入實力雄厚的戰略股東，並聚焦於粵港澳大灣區，進一步向城市更新、文旅康養、科創等未來具備高成長、廣覆蓋及長週期的主導產業拓展，有望在產業及區域定位方面把握新的制高點，實現多元化經營，推動跨越式發展。

但也不可否認，轉型之路並非坦途。粵港灣控股與戰略股東的進一步協同，將繼續提高其業務擴張效率，加速其升級步伐。伴隨粵港澳灣區聚焦戰略的展開，所經營佈局的資產逐步向一線核心城市遷移，價值也將隨之進一步提升。目前，地產板塊受政策持續收緊預期，整體估值受壓制，隨着公司最新戰略的逐步推進，並反應到業績端，有望推動估值修復。