機構：中信證券

評級：買入

目標價：88.27港元 

核心觀點

公司積極參與大物業藍海市場，保利地產土地儲備奠定增長基礎。公司資金充裕，潛在拓展值得期待。

公司參與承辦，社會治理和協同創新中國鎮長論壇在無錫舉辦。根據公司微信公眾號消息，一年一度的鎮長論壇已經成為城市治理創新，推進以人為核心城鎮化的重要架構。在論壇現場，公司也和濟寧、瀋陽、東港、茂名等多個地方的政府機關，地方投融資平台簽署關於社會治理和公共服務的戰略協議。

後勤保障社會化，社會治理市場化，開啟大物業藍海市場，公司積極參與。公司在2020年上半年非居業態實現6.6億元收入， 佔基礎物業收入比例接近30%，並積極佈局了城市服務和公建業務領域，業態涵蓋小鎮、高校、醫院、公建、軌交等。我們相信，和住宅物業相比，大物業市場的總容量上升更快，政府招投標採購服務的需求更多。

母公司項目規模龐大，分佈合理，協同空間廣闊。到 2020 年三季度末，保利地產在建面積超過 1.4 億平米，待開發面積超過 0.7 億平米，其總規模超過了當前公司在管面積中來自於保利地產開發交付的部分（2020 年中期約 1.37 億平米） ，從歷史經驗判斷，公司有望獲得這些項目中絕大部分的物業管理權。保利地產與公司的協同不止於便利公司增加在管面積，公司的美居業務，案場業務等諸多業務都可能受益於和母公司直接或間接的合作。

資金充裕，有望發力拓展。我們認為，公司住宅業務第三方拓展在過去幾年從無到有，以合資公司等辦法積極發力，已經實現了每年近 3000 萬平米的外拓能力。同時，我們注意到公司資金充裕，有開展併購的資金基礎。從歷史上公司併購天創的經驗來看，我們認為公司併購團隊更看重能力和業態的補全，而不是隻關注面積的增長。

風險提示：隨着上市物管公司的增加，公司在併購市場、城市服務等領域面臨的競爭壓力增加。

公司估值明顯低估，未來前景廣闊，維持“買入”的投資評級。我們認為，公司的業績確定性強，大物業領域能力積累深厚，資金儲備充裕，專業能力提升明顯。 公司收購方面謹慎， 我們調整公司2020/2021/2022年EPS預測為1.33/1.86/2.60 元（原預測為 1.45/2.11/3.02 元），給予公司 2021 年 40 倍 PE的目標價，對應 88.27 港元/股，維持公司“買入”的投資評級。