作者 | 借東風
數據支持 | 勾股大數據（www.gogudata.com）
1
公益
2020年11月24日，南國海濱正是秋高氣爽的好季節，在深圳坪山區的南約村，一場別開生面的簽約儀式舉辦後，“CCB建融家園·勞動者之家南約項目”正式啟用入住。
揭牌儀式現場。
“CCB建融家園·勞動者之家”是建信住房公司落實建設銀行住房租賃戰略的一個具體實踐，而南約社區的這個項目旨在為當地的環衞工人提供租金低廉、乾淨整潔、舒適安全的居所。
環境保護一向被黨和國家設為基本國策；近年來許多城市已經實施垃圾分類，向生態環境文明的更高目標邁進。在這個過程中，環衞工人的角色也愈發顯得重要。但是，不可否認，當今環衞工人的收入水平普遍較低，而深圳市的房價普遍較高，如果到市場上去找房子，最便宜的也要每月五六百的租金，且房況較差；更嚴重的問題還有租期不穩定，以及房屋基礎設施老舊，存在安全隱患。
深圳坪山南約社區“CCB建融家園·勞動者之家”項目先後對比圖。左圖為改造前的面貌，可以看到房體破舊，設施老化，私搭亂蓋較多，污水橫流。改造後乾淨整潔，令人身心愉悦。
在與整個項目的許多參與方溝通之後，我瞭解到這個項目的出發點是公益的，是回饋社會。
例如此次項目的主要承建方——深廣瀛投資發展集團有限公司——是一家房地產開發公司，她的董事長黃卓均先生正是坪山區南約社區的居民。經過多年在市場上的打拼，可謂是功成名就；但是衣錦還鄉之後，發現當地的環衞工人居住環境卻是如此不堪，水電基礎設施沒有保障，甚至存在安全隱患。於是就有了這個項目。
與玉禾田環境發展集團股份有限公司深圳分公司副總經理黃存炯交談之後，我瞭解到，其實此次改造項目最核心的地方不在於牆面粉刷、衞生清潔等工作；最重要的是，對這個曾經幾乎淪為“危樓”的水電供應進行了全面的重鋪，老舊線路的更新，室內供水與排水的建立等等。每一户門口甚至還專門設立了電摩托的充電設施。
每户門口專門設立了電車的充電樁
這樣，且不論房間户型如何，也不考慮室內的生活用品情況，單從水電供應和水電安全的角度來講，這座為環衞工人提供的居所就其安全性而言，已經與其它長租公寓沒有任何差別。
此外，街道、深廣瀛（開發商）、以及玉禾田（租户）簽訂了長期租賃協議。因此，居住在這裏的環衞工人也不必為租期不穩定、租金波動而大傷腦筋。相比起來，在外面市場去找房，租期和租金很大程度上取決於業主的主觀意志；一旦業主打算賣房，那麼租客又要大費周章去找新房子。而此次勞動者之家項目，為環衞工人提供了一個可以長期居住的處所，消除了租期租金不穩定的後顧之憂。
因此，總而言之，“勞動者之家”解決了環衞工人居住問題中的幾大痛點，包括找房難、租金高、租期不穩定、以及房況質量差等等。
就像深廣瀛集團董事長黃卓均先生所説，這個項目的出發點的確是純粹的公益。
粉刷一新的勞動者之家已有環衞工人入住，門口停滿了電動車
“勞動者之家”這個項目是純公益性質的：每户每月租金為100元，水電費會象徵性地收取一些。而這兩棟二層小樓總共有33間房，每間都是一房一廳，可以住下1户。那麼每個月的租金收入只有3300元，一年也就是39600元；而就成本而言，單粉刷外牆、內部改造就已經不少錢了。所以，即便不考慮運營維護成本，僅前期一次性投入估計都要好幾年才能收回。
但是，在當下這個時間節點上，建行推出這個公益項目，意義卻不僅止於公益。很明顯，建行正在下一盤更大的棋。其目標所指，無疑是住房租賃這個龐大的市場。
2
普惠
2017年，當時各大一線城市的房價剛剛經歷了一波暴漲。而那年10月份黨的十九大報告提出“房住不炒”、“購租並舉”、以及建立地產市場“長效機制”等方針。當時建行推出“按居貸”模式，為各大房企迅速切入長租市場提供了助力。
隨後的三年中，各類市場主體不斷摸索，大致形成了兩種模式。一種是在互聯網平台上對業主和租户進行匹配撮合的模式，我們稱之為“分散模式”；另一種是以房地產企業直接推出長租房屋供給的模式，我們稱之為“集中模式”。
自如、蛋殼這種分散模式的優點是擴張速度快，因為它們可以直接利用市場上的存量房源，而各大房企自建的長租平台往往要為出租而專門建房子。因此，在過去三年中，我們看到的是這些利用分散房源的長租互聯網平台跑得最遠。
但這種模式有兩個固有問題，第一是成本過高，第二是風險過大。因為這種模式下的房源是分散性房源，是從千萬個業主手裏拿到的房源，這些房源在買賣交易過程中已經背上了高房價的枷鎖——進而他們的租金也必然是高的。為了降低租金，自如和蛋殼等平台就必須對房屋內部結構進行調整，例如增加房間，提高利用率。同時空置風險始終難以避免。近期許多暴雷事件發生，長租行業加速整合，互聯網平台模式已走入瓶頸。
此時此刻，“CCB建融家園”的南約社區“勞動者之家”項目落地，雖然這個項目是在深圳的郊區——坪山區南約街道，一個人口不多比較偏遠的城中村——但，這只是一小步，未來會有更大的步伐與動作。
在我看來，長租這個市場天然具有一定的普惠性質。但普惠不是幹吆喝不掙錢，而是要在受眾廣度、社會影響、企業責任、以及成本和盈利之間達到巧妙的平衡。
我們學過經濟學的人一定明白一個道理，世界上沒有真正的永久的純公益。因為如果合作關係中的多方，有一方或者幾方要持續讓利，甚至是虧損，那麼它的自身成本無法維繫，而其中的公益也便難以持續。
真正那些能夠持續做下去的公益，都要有完整可行的商業模式做支撐，其本質都是普惠。普惠是可以維繫長久的公益，因為在普惠的邏輯中，任何一方都長期受益，形成多贏。
但普惠需要創新，需要系統性思考。在我看來，此次“CCB建融家園·勞動者之家”雖然是一個公益項目，但是其背後的商業邏輯“big idea”卻並不止於公益這麼簡單。實際上，小小的一個項目，體現出了普惠的思想，以及背後建行作為國有大行，在發展住房租賃市場這個問題上的思考、擔當、以及創新舉措。
這一點上，國有大行具有天生的優勢。為什麼呢？舉例來講，自如也好，蛋殼也好，這些創業公司背後是對承擔高風險、要求高收益的風投，缺乏長期資金的支持；你不迅猛擴張，背後的投資人不幹。無恆產則無恆心。所以，它必須一路狂奔，而社會責任就難以兼顧了。
相反，國有大行則全然不存在這種焦慮，出發點可以完全是公益，是普惠。就像南約社區勞動者之家，它是純公益的，它的模式可以看做是一個原核，告訴市場，告訴民眾，長租這個市場並不是資本雲集，巨頭環伺——未來更有可能是普惠與租賃的融合。
3
戰略
除了普惠之外，國有大行的入局，將會對長租市場在幾個方面帶來變革。
首先是資金監管。
這些年長租公寓市場的亂象很大一部分原因在於價格體系扭曲。因為互聯網平台從業主手裏拿到的價格和業主直接找地產中介出租的價格是一樣的；而互聯網平台為了迅速擴張，必須要在市場上打出低價。那麼如何填補這一塊的利潤，其一是對户型進行重構，增加房間數目；其二就是多收幾個月的租金，而這些提前收上來的租金，可以參與一定的金融投資，產生收益。這裏面就存在違規操作的空間。
而如果銀行全程介入，最起碼是全程監管這個活動，那麼對於這種潛在的違規行為以及有可能帶來的風險，就能夠做到及時發現和及時阻斷。
其次是標準輸出。
有統計數據表明，2017年至今，長租公寓平台發生問題的數量高達107家！損傷了整個行業的形象。這很大程度上是因為缺乏行業標準所致。許多長租公寓平台的房源質量參差不齊，有市中心的老破小，也有環市區新建的公寓，且不説居住體感完全不同，水電煤氣等基礎設施條件也存在巨大差異。這些都是潛在的隱患。
而App也有很大的差異。每家都開發自己的App，運營維護成本較高，不同平台之間無法互通，不利於建立租房者信用體系。等等。
所以，住房租賃市場亟待清晰完整的標準出台。在這一點上，建行作為國有大行，既有能力，也有責任。
最後是培育生態。
中國目前房地產市場規模大約有15萬億，而如此龐大的市場規模，是1999年房改之後20年之間迅速形成的。到目前為止，這個市場裏面有許多分行業、子行業；鋼鐵、水泥、玻璃、木材、管材、設計、裝修、家電、園林、景觀、物業、環衞……等等，幾乎是無遠弗屆。此時的房地產已經形成一個完整的生態。
在這個生態的形成過程中間，商業銀行對各市場主體以及購房居民提供信貸，起到了非常重要的基礎性的作用。
未來，住房租賃這個市場也一定會形成龐大的生態，而這個過程中間銀行力量介入，是不可或缺的。銀行的角色相當於市場主體與租客形成了一個橋樑，加速資金的融通，提高效率，本質上是推動供給側改革。
解決城市人口住房問題的一個長期主義的邏輯，也就是説，只要模式是合理的，假以時日，市場會有越來越多的受益方，互利共贏。住房租賃市場也會跑出一大批頭部房企，用深分行長王業先生的話來講，要培育出租房市場裏面的“萬科”。
這裏允許我插一句題外話。建設銀行雖然是國企，但是在改革創新方面，向來是走在市場的前列。在支持科技創新板塊，去年建行深圳分行推出了“創業者港灣”項目，將貸款、投資、孵化等角色融為一體，培育出大量的科技創新種子選手。而在投資者教育與職業培訓方面，建行推出“建行大學”，將產學研企教投各方的供求打通，實現社會效益的閉環。桃李不言，下自成蹊。
4
擔當
建設銀行董事長田國立先生對金融有着深刻的理解。田先生認為，如果把金融比作水，那麼金融體系便是“水利工程”；銀行與金融機構應當做的，是完善金融體系這個“水利工程”，使得社會整體都能夠享受到“金融甘泉”。
今年10月14日習近平主席在深圳特區成立40週年的講話中，提到新時代賦予深圳作為社會主義改革開放先行示範區的探索任務，其中有一項是“完善適應超大城市特點的勞動力流動制度”，涉及到户籍、住房、醫療養老教育配套等內容。
放眼全球經濟發達的大都會區（紐約、東京、舊金山、倫敦、巴黎等）的人口組成，其中有產業的都只是一部分，甚至是一小部分，都有大量的流動人口，國內的，甚至是國際的。而這些流動人口住在哪裏？一定是租房。德國有60%的人租房居住，日本的租賃比例也在40%~50%之間，美國40歲以下的人口中有一半是租房居住，這個比例在大都會區甚至更高。
反觀中國，一方面是對於房子的謎之需求，在許多人的觀念裏面，沒有房子就不能結婚，變相推高房價，對消費、創業、投資形成了擠出效應，不利於經濟社會的長期發展。另一方面，租房市場已經正在高速增長，到目前為止，中國租房租賃人口已經達到2億，需求旺盛。而供給不足成了制約住房租賃市場發展的一大弊端。
我們相信，住房租賃這個市場未來一定會跑出這裏面的“萬科”。那麼這個生態如何培育，如何完善，如何形成產業，如何帶來增長？涓滴之功，玉汝於成，銀行與金融的力量是不可或缺的；而建行這樣的國有大行，更是責無旁貸。
記得建行董事長田國立曾經説過：
新金融是順應新時代發展理念的要求，以服務人民和經濟社會發展為目標，以數據為關鍵的生產要素、以科技為核心生產工具、以平台生態為主要生產方式的普惠、共享、開放的新的價值觀金融體系。
既然是普惠，那麼這個模式就不可以僅僅能夠在那些頭部房企、寫字樓白領、未來城市中產之間轉悠，它一定要有廣泛的適應性。從此次“CCB建融家園·勞動者之家”這個項目，能夠為環衞工人提供安居住所，“長租即長住，長住即安居”——民安其居，可樂其也。在這個項目中，我看到了建行住房租賃模式的廣泛適用性。
隨着建行住房租賃的一個個項目落地，讓我感受到了模式的力量，創新的力量，以及建行作為國有大行，在國家命運的關鍵時期，捨我其誰、主持國運、開風氣之先的責任與擔當。
